Sehr geehrter Fragensteller,
Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:
1. Besteht da die Möglichkeit, für einen Erfolg? - Die Anfechtung eines Kaufvertrages ist grundsätzlich möglich, wenn ein Anfechtungsgrund vorliegt. Ein solcher könnte beispielsweise eine arglistige Täuschung oder ein Irrtum sein. Allerdings müsste der Verkäufer (nicht die Tochter) diesen Anfechtungsgrund nachweisen können. Eine bloße Unzufriedenheit mit dem Kaufpreis oder der monatlichen Rate stellt keinen Anfechtungsgrund dar.
2. Was würde im Falle eines Rücktritts mit dem Geld passieren, das ich in das Objekt investiert habe? - Im Falle eines wirksamen Rücktritts vom Kaufvertrag müssten Sie das Haus zurückgeben und der Verkäufer müsste Ihnen den Kaufpreis erstatten. Für bereits getätigte Investitionen könnten Sie grundsätzlich Ersatz verlangen, sofern diese zur Erhaltung des Hauses notwendig waren. Dies müsste im Einzelfall geprüft werden.
3. Kann auch eine zu niedrige Rate zu einer Sittenwidrigkeit führen, oder ist dafür nur der Kaufpreis entscheidend? - Eine Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages könnte vorliegen, wenn der Kaufpreis auffällig weit unter dem Verkehrswert des Hauses liegt. Ob auch eine zu niedrige Rate zu einer Sittenwidrigkeit führen kann, hängt vom Einzelfall ab und müsste gerichtlich geklärt werden. Im wesentlichen wird es problematisch, wenn es um die Hälfte liegt und psychische Defizite usw. nicht von der Hand zu weisen sind.
4. Bei etwa 10 Jahren wären das 72.000€. Man kann dies durchaus als "zusätzlichen Kaufpreis" werten. Gewertet würde es aber nur auf den bewohnten Teil. Wiederum gilt aber auch, dass die Lebenserwartung des Berechtigten statistisch höher sein könnte, was die Werte wiederum zu Ihren Gunsten verbessert.
5. Im Endeffekt würde ich mir hier wegen des eingeräumten Wohnrechts erst einmal keine allzu große Sorgen machen. Das zieht das Ganze aus meiner Warte klar in einen rechtlich und wirtschaftlich vertretbaren Rahmen. Man sollte hier nicht voreilig einlenken.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Saeger
Antwort
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Sehr geehrter Herr Saeger,
danke für Ihre Antwort.
Zu 4. = Würde aber hier nicht wegen § 16 BewG aufgrund des geringen Kaufpreises sogar noch weniger, also nur ca. 53.000€ angerechnet?
Das Haus besteht neben der Wohnung, auf die das Wohnrecht beschränkt ist (ca. 60qm) noch ein Obergeschoss in gleicher Größe, das nicht Teil des Wohnrechtes ist und eine weitere Wohnung, ebenfalls etwa 60qm groß. Das heißt, das Wohnrecht bezieht sich auf etwa 1/3 der Wohnfläche.
Dazu kommt, dass im Haus noch mindestens ca.150 Quadratmeter Fläche + oberes Stockwerk ehemalige Ställe sind, die als Lager genutzt werden.
Wenn sich der Wert des Wohnrechtes nur auf den Bereich des Wohnrechtes bezieht, wie wird dann gerechnet? Prozentual nach Fläche?
Ich habe die starke Befürchtung, dass der Wert der Immobilie 100% höher sein könnte, als der Kaufpreis.
Sollte es zu einer Gerichtsverhandlung kommen, wären dann nur die Ausgänge möglich, dass der Vertrag so bleibt, wie er ist, oder dass er rückgängig gemacht wird? Oder wäre eine Einigung bezüglich Kaufpreis und Rate möglich? Falls eine solche generell möglich ist, sollte man damit ggf. nicht zu lange warten, habe ich den Eindruck?
Viele Grüße
Sehr geehrter Fragensteller,
Ihre Nachfragen beantworte ich wie folgt:
1. Bezüglich des Wohnrechts: Ja, Sie haben recht. Nach § 16 BewG wird der Wert des Wohnrechts auf Basis des Jahreswerts berechnet. Dieser wird dann mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich nach dem Alter des Berechtigten richtet. Der so ermittelte Betrag mindert den Wert der Immobilie. Da das Wohnrecht nur einen Teil der Immobilie betrifft, wäre es in der Tat angemessen, den Wert des Wohnrechts nur anteilig zu berücksichtigen. Eine genaue Berechnung kann jedoch nur ein Sachverständiger vornehmen.
So oder so sehe ich aber keinen umgekehrten Wucher.
2. Bezüglich einer möglichen Gerichtsverhandlung: Grundsätzlich sind im Rahmen eines Gerichtsverfahrens verschiedene Ausgänge möglich. Der Vertrag könnte bestätigt, für nichtig erklärt oder abgeändert werden, wobei ich gute Verteidigungsmöglichkeiten sehe. Eine Einigung bezüglich Kaufpreis und Rate wäre grundsätzlich möglich, allerdings müssten sich hierzu beide Parteien einig sein. Sollte es zu keiner Einigung kommen, würde das Gericht eine Entscheidung treffen.
Ob man auf einen Angriff wartet oder proaktiv tätig wird, ist eher eine Frage der Taktik.
Man kann zwar auch in einem frühen Stadium einen Vergleich suchen. Auf Außenstehende kann das aber sicher so wirken, als wenn man sich so fühlt, dass man die Gegenseite übervorteilt hätte. Das führt im späteren Verlauf uU zu schlechteren Vergleichen als denen, die man bei striktem "Dichtmachen" am Anfang hätte erzielen können.
MfG RA Saeger
