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Sittenwidrigkeit Hausverkauf

| 03.07.2017 12:26 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Simone Sperling


Zusammenfassung: Fragen zur Sittenwidrigkeit bei Grundstückskauf im Zusammenhang mit erbrechtlichen Fragen

Meine Mutter (heute 87) wollte zur Aufbesserung ihrer Rente um 600 Euro eine Umkehrhypothek abschließen. Da diese aber zu teuer ist hat mein Bruder ihr angeboten dies in der Familie zu regeln.
Statt aber ein Darlehensvertrag mit eingetragener Grundschuld zu seiner Absicherung zur vereinbaren wurde ein Kaufvertrag mit monatlicher Zahlung von 600 Euro abgeschlossen. Weiterhin ist dem Kaufvertrag zu entnehmen dass die weitere Nutzung der Immobilie mit 700 zu bewerten ist und der Kaufpreis ohne Verkehrswert Gutachen auf 150.000 Eur festgelegt wurde. Dies passierte in 2010 und seit 1.1.2011 bekommt meine Mutter nun 600 Eur monatlich.

Von dieser Regelung erfuhr ich erst später und halte den Kaufpreis und die Ausgestaltung des Vertrages für Sittenwidrig.

Eine Überschlägige Wertermittlung im Internet die ich in 2013 erstellte ergab einen erzielbaren Verkaufspreis von über 350.000 Eur.

Das durch diese Lösung das formale Erbrecht der andern beide Linien ausgehebelt wurde war meiner Mutter nicht bekannt und nicht in ihrem Sinne.
Trotz meiner Bemühungen und auch der Bemühungen meiner Mutter eine gütliche Einigung herbeizuführen weigert sich mein Bruder den Kaufvertrag rückabzuwickeln und statt dessen eine Grundschuld zur Absicherung einzutragen.

Daher glaube ich dass mein Bruder die Notlage, die Unkenntnis und die Gutgläubigkeit meiner Mutter ausgenutzt hat.
Ich denke auch, dass der Vertrag gegen die guten Sitten verstößt da der Kaufpreis viel zu niedrig angesetzt wurde und nach meiner Lesart zu den 600 Eur monatlicher Zahlung auch noch die 700 EUR Nutzung auf den Kaufpreis anzurechnen sind. Demnach wären heute schon nach 78 Monaten 46.800 Eur zwar geflossen, aber zusätzlich noch 54.600 durch die Nutzung getilgt.
Demnach würde lediglich ein Betrag von 69.230 Eur tatsächlich fließen bis der Kaufpreis bezahlt ist.

Fragen:
1.
Ist meine Lesart korrekt und sind die 700 Eur Nutzung tatsächlich auf den Kaufpreis anzurechnen oder muß sowas einfach nur drinstehen um der Form gerecht zu werden und hat keinerlei Relevanz bezüglich der Kaufpreiszahlung?

2.
Ist der Vertrag Sittenwidrig?

3.
Kann ich selbst als Quasi Enterbter Sohn oder muß meine Mutter diesen Vertrag wegen Sittenwidrigkeit anfechten. Und macht dies auch Sinn?

4.
Kann mein Bruder bei Sittenwidrigkeit eine Entschädigung verlangen, auch für von ihm veranlasste bauliche Veränderungen (Anbau eines Wintergartens), oder lediglich die Rückgewährung der tatsächlich geleisteten monatlichen Zahlungen?

MfG
AK


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.Ist meine Lesart korrekt und sind die 700 Eur Nutzung tatsächlich auf den Kaufpreis anzurechnen oder muß sowas einfach nur drinstehen um der Form gerecht zu werden und hat keinerlei Relevanz bezüglich der Kaufpreiszahlung?


Ja, wenn das der Wohnwert ist, dann ist dies auf den Kaufpreis hinzuzurechnen.

2.
Ist der Vertrag Sittenwidrig?

Nach der Schilderung besteht ein Missverhältnis von mehr als 50% und danach sieht die Rechtsprechung eine Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB. Das Geschäft wäre nichtig und wäre rückabzuwickeln. Allerdings wäre zu prüfen, inwieweit das ursprünglich angedachte Geschäft der Mutter Ersparnisse gebracht hat und dieser Punkt bei der Beurteilung der Sittenwidrigkeit eine Rolle spielt. Denn es wird immer das Gesamtgeschäft gesehen

3.
Kann ich selbst als Quasi Enterbter Sohn oder muß meine Mutter diesen Vertrag wegen Sittenwidrigkeit anfechten. Und macht dies auch Sinn?

So lange die Mutter lebt, muss diese es selbst vornehmen. Denn zu Lebzeiten kann die Mutter über ihr Vermögen unbeachtlich einer Erbfolge nach eigenen Willen verfügen. Sie können erst nach dem Tod, als Erbe und damit Rechtsnachfolger der Mutter, die Feststellung der Sittenwidrigkeit und somit Nichtigkeit des Geschäfts geltend machen, sofern Sie Erbe werden und kein Testament vorliegt, wonach Sie kein Erbe werden.

Es macht Sinn, wenn unter Beachtung des unter 1) aufgeführten Vorteils für die Mutter immer noch ein Missverhältnis von 50 % vorliegt und die Mutter das Missverhältnis nicht kannte. Wenn die Mutter allerdings dem Bruder das Grundstück unbeachtlich des Wertes auch übertrage hätte, als Schenkung oder Teilschenkung, dann wird wenig Aussicht auf Erfolg bestehen. Gegebenenfalls muss hier der gesamte Vertrag und Hintergrund betrachtet werden, ob es dazu einen Anhaltspunkt gibt.

4.
Kann mein Bruder bei Sittenwidrigkeit eine Entschädigung verlangen, auch für von ihm veranlasste bauliche Veränderungen (Anbau eines Wintergartens), oder lediglich die Rückgewährung der tatsächlich geleisteten monatlichen Zahlungen?

Der Entschädigung für Wintergarten etc. wird dann § 817 S. 2 BGB entgegenstehen, da es wird davon ausgegangen, wenn eine objektive Sittenwidrigkeit vorliegt, dies dem Bruder bekannt gewesen sein muss und somit der Ausschluss gem. § 817 BGB vorliegt.

Sofern keine Rückabwicklung etc. erfolgt, kann gegebenenfalls unter Beachtung dessen, dass es sich um eine Teilschenkung handelt, sich ein sogenannter Pflichteilergänzungsanspruch beim Tod der Mutter ergeben. Die Höhe ist abhängig vom Todeszeitpunkt und dieser darf nicht später als 10 Jahre nach der Schenkung sein. Der Betrag der Schenkung (Wert zwischen Kaufpreis und tatsächlichen Wert) wird dann fiktiv dem Nachlass hinzugerechnet und der entsprechende Pflichtteil berechnet.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.




Mit vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
---------------------------------------
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Erbrecht
Fachanwältin für Familienrecht
Fachanwältin für Arbeitsrecht
Betriebswirt (HWK)




Nachfrage vom Fragesteller 03.07.2017 | 14:44

zu Frage 1 schreiben Sie der Wohnwert ist dem Kaufpreis hinzuzurechnen, soll dass heißen dass die 700 Eur Wohnwert den notariellen kaufpreis von 150.000 EUR erhöht? Was bedeuten würde aktuell wäre der Kaufpreis bei 204.600 EUR, oder tragen die 700 Eur dazu bei den Kaufpreis abzutragen? sodass letztendlich wie von mir geschrieben nur 69.230 Eur tatsächlich fließen müssen um den kaufpreis vollständig zu bezahlen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.07.2017 | 16:58

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage darf ich wie folgt beantworten:

Den Sachverhalt habe ich so verstanden, dass das Haus vom Bruder übernommen wurde und die Mutter weiterhin darin wohnt und dieser Wohnwert der Mutter mit 700,00 € bestimmt ist. Die Zahlungen, d.h. der Preis den der Bruder somit pro Monat bezahlt sind 600,00 € zzgl. 700,00 € (was die Mutter als Miete zahlen müsste, da sie nicht mehr Eigentümer ist) ergibt eine monatliche Leisutng des Bruders von gesamt 1.300,00 € und dies stellt dann nach der Anzahl der Raten den Preis dar, den die Mutter erhält.

Ich hoffe Ihre Frage vollständig beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen aus Dresden

Simone Sperling
Rechtsanwältin


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Stellungnahme vom Anwalt:
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