Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:
Eine Kündigung mit einer Frist von einem Monat dürfte schwierig werden, da vertraglich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vereinbart wurde.
Grundsätzlich gilt, daß eine Kündigung des Untermietvertrags nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist.
Die verspätete Mietzahlung kann grundsätzlich einen Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung darstellen.
Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.
Bei wiederholter verspäteter Zahlung kann dies ebenfalls ein Grund für eine ordentliche Kündigung sein.
Die Nichtweiterleitung der Post und die nicht gemeldeten Bauschäden könnten ebenfalls einen Verstoß gegen die Pflichten des Mieters darstellen, wenn - bzgl. der Post - eine entsprechende Vereinbarung nachweisbar ist.
Bevor Sie jedoch zur Kündigung schreiten, wäre es ratsam, den Mieter wegen des Zahlungsverzugs und der Vertragsverstösse schriftlich abzumahnen.
Diese Abmahnung sollte nachweisbar schriftlich per Einwurf/Einschreiben erfolgen, insbesondere wenn Sie – wie im vorliegenden Fall – die verspäteten Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum hingenommen haben.
Sollte er dieser Aufforderung weiterhin nicht nachkommen, könnten Sie das Mietverhältnis kündigen.
Das Austauschen des Schlosses ist grundsätzlich nicht erlaubt, da der Mieter ein Besitzrecht an der Wohnung während der Mietzeit hat.
Im Falle einer fristlosen Kündigung – nach erfolgter Abmahnung – würde ich Ihnen empfehlen zur Vorsicht auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung auszusprechen, falls in einem etwaigen Rechtsstreit das Gericht die Gründe für eine außerordentliche Kündigung für nicht ausreichend erachtet werden.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt am Main
Tel: 069-4691701
Web: https://www.frag-einen-anwalt.de/anwalt/Rechtsanwalt-Thomas-Mack-__l105497.html
E-Mail:
Guten Tag,
waere der Kuendigungsbrief so in Ordnung?
Sehr geehrte Herr ......
Betreff:
Kündigung des Untermietvertrages, ........., 3.Etage
Möbliertes Schlafzimmer und Mitbenutzung der Küche und des Wohnzimmers.
Hiermit kündige ich das Untermietverhältnis zwischen Ihnen und mir gemäß der gesetzlichen Kündigungsfrist zum Ende des Monats Januar 2024, gemäß der vereinbarten Kündigungsfrist von 3 Monaten.
Als Übergabetermin schlage ich Ihnen den 31.01.2024 vor.
Sollten Sie verhindert sein, bitte ich um Nennung eines Alternativtermins.
Ich bitte Sie, den Mietraum/die Mieträume in dem vertraglich vereinbarten Zustand mit allen dazugehörigen Schlüsseln zu übergeben.
Weiterhin weise ich Sie darauf hin, dass Sie sich durch wiederholt verspätete Mietzahlungen, siehe meine Email vom 24.10.2024, ins Unrecht setzen und ich Ihnen fristlos kündigen kann.
„Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist"
Ich hoffe auf ein gütliches Ende unseres Mietverhältnisses.
Sehr geehrte Ratsuchende,
gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Ihr Kündigungsschreiben ist grundsätzlich in Ordnung, allerdings würde ich Ihnen empfehlen, einige Änderungen vorzunehmen.
Zunächst sollten Sie klarstellen, dass es sich um eine ordentliche Kündigung handelt.
Sie könnten beispielsweise schreiben:
"Hiermit kündige ich das bestehende Untermietverhältnis ordnungsgemäß und fristgerecht zum 31.01.2024."
Des Weiteren sollten Sie den Mieter darauf hinweisen, daß er verpflichtet ist, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sie übernommen hat.
Sie könnten dies wie folgt formulieren: "Ich weise Sie darauf hin, daß Sie verpflichtet sind, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, in dem Sie sie übernommen haben, dies gilt lediglich nicht für die normalen Gebrauchsspuren."
Zu den etwaigen weiterhin verspäteten Mietzahlungen könnten Sie schreiben:
"Ich weise Sie darauf hin, daß ich mir bei weiterhin verspäteten Mietzahlungen vorbehalte, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen."
Diese Kündigung sollte nachweisbar schriftlich per Einwurf/Einschreiben erfolgen.
Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
