Rücktritt vom Maklervertrag und Kaufvertrag

Sehr geehrte Ratsuchender, sehr geehrter Ratuschender,

lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Mangels Details zum gesamten Vorgang kann ich nicht im Detail vortragen. Insoweit wären Unterlagen und der konkrete Ablauf zu püfen.

1.
Der Käufer ist zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt,
wenn
a) ein Rücktrittsrecht im Vertrag vereinbart wurde
oder
b) (soweit die Sachmangelhaftung nicht aus geschlossen wurde) die Immobillie mangelhaft war und der Mangel nicht fristgemäß beseitigt wurde,
oder
c) dem Käufer ein Mangel arglistig verschwiegen wurde (§ 444 BGB).

2.
Ein Recht zur Anfechtung des Immobilienkaufvertrages besteht bei einer arglistigen Täuschung des Käufers. Diese Täuschung muss zum Abschluss des Kaufvertrages geführt haben (§ 123 BGB).


Täuschung geht durch Vorspiegeln falscher Tatsachen oder durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Tatsachen.

Ob der Verkäufer die schlechte oder Nicht-funktionsfähigkeit der Heizung verschwiegen hat, kann ich mangels Angaben nicht beantworten.

Jedenfalls kann Leerstand einer Immobilie eine offenbarungspflichtige Tatsache sein, BGH, Urt. v. 10.10.2008 – V ZR 175/07, Rz 10:

"Im Rahmen von Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den jeweils anderen über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck vereiteln können und für den Entschluss zum Abschluss des Vertrags von wesentlicher Bedeutung sind, sofern die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwartet werden kann [...]. Ebenso besteht die Pflicht, dem Vertragspartner keine Umstände vorzuspiegeln, die für dessen Entscheidung wesentlich sein können, in Wirklichkeit jedoch nicht vorliegen [...]. Ein zur Darstellung der Belastung aus dem Kauf von Wohnungs- und Teileigentum zur Vermögensbildung bestimmtes Berechnungsbeispiel ist dazu bestimmt, in dem Umworbenen den Entschluss zum Kauf zu erwecken oder zu bestärken. Die in dem Beispiel angegebenen Mieten bilden die Grundlage der Berechnung. Der Gedanke, dass diese tatsächlich nicht erzielt werden, liegt für den Kaufinteressenten fern. Für ihn erscheint als selbstverständlich, dass die Angaben des Verkäufers zu der oder den erzielten Mieten zutreffend sind. Verhält es sich so nicht, muss der Verkäufer daher auch ohne Frage hierüber aufklären."

Es kommt jetzt auf den konkreten Ablauf an und auch darauf, was der Käufer beweisen kann.

Im Fall 1a ist es Auslegungssache, ob der Provisionsanspruch besteht oder nicht.

Im Fällen 1b) und 1c) besteht der Anspruch auf den Maklerlohn (, wenn auch die anderen Voraussetzungen gegeben sind). Denn es liegt ein wirksamer Kaufvertragsabschluss, der u.a. Voraussetzung für den Maklerlohn ist. Auf die tatsächlich Ausführung des Vertrages kommt es nicht an.
Die Rückabwicklung (§ 346 BGB) des wirksamen Kaufvertrages ist für den Maklerlohn nicht relevant.

Anders verhält es sich wenn eine wirksame Anfechtung gemäß § 123 BGB vorliegt (2. oben). Durch die Anfechtung ist der Kaufvertrag "von Anfang an nichtig" / ex tunc nichtig (§ 142 Abs. 1 BGB). Mangels Kaufvertrages besteht kein Anspruch auf Provision.

Es ist anhand Ihrer Angaben nicht auszuschließen, dass der Käufer vom Vertrag zurücktreten kann. Der Rücktritt lässt aber den Provisionsvergütungsanspruch nicht entfallen.

Das wäre nur bei Anfechtung des Kaufvertrages der Fall. Die arglistige Täuschung muss der Käufer beweisen, ebenso, dass der Käufer die immobilie bei Kenntnis der verschwiegenen Umstände nicht erworben hätte.

Bevor Sie den Provisionsanspruch weiter verfolgen, sollten Sie - unter Beachtung der Verjhrungsfrist - Sicherheit haben, ob der Kaufvertrag bestand hat.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt