Gerne zu Ihrer Frage:
Als Privatverkäufer können Sie im notariellen Kaufvertrag als Beschaffenheitsvereinbarung die Unsicherheit über die tatsächliche Wohnfläche aufnehmen und Ihre Haftung dafür ausschließen. Am besten mit dem Hinweis, dass die im Grundbuch und im Exposé des/der Makler/in eingetragene Wohnfläche von 68 qm bis zu 20 qm nach oben abweichen kann und auf eine (Nach)-Vermessung beiderseitig ausdrücklich verzichtet wird. Der sog. öffentliche Glaube erstreckt sich eh nicht auf die qm der Wohnfläche.
Anmerkung: (Problematisch – das haben Sie allerdings nicht angefragt – wäre die Sache dann, wenn die Abweichung der Wohnfläche etwa auf einem späteren Ausbau beruht. Dann ist dringend zu klären ob hier eine genehmigte Nutzungsänderung vorliegt bzw. sogar eine Baugenehmigung nicht nur erforderlich war, sondern auch nachweisbar ist.)
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer
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Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer
Guten Tag Herr Burgmer,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Es ist so, dass ich diese Wohnfläche aus dem Exposé habe, das meine verstorbene Tante beim Kauf des Hauses erhalten hat. Zusätzlich habe ich eine Wohnflächenberechnung aus dem Jahr des Hausbaus (1956) gefunden, welche diese Wohnfläche ausweist.
Kann es sein, dass sich die Grundlagen für die Wohnflächenberechnung im Laufe der Zeit verändert haben? Ausbauarbeiten, die eine Steigerung der Wohnfläche zur Folge hätte, können wir am Haus nicht feststellen, die Grundrisse stimmen mit der Gesamtfläche noch überein. Was ich jedoch festgestellt habe, dass zwei Änderungen innerhalb der Fläche vorgenommen wurden. Zum einen wurde eine Tür vom Flur zur Küche geschlossen und durch einen Zugang zur Küche mittels eines Durchbruchs im Wohnzimmer ersetzt. Zum anderen wurde wohl die Badfläche im EG erweitert, indem die Wand nach vorne gesetzt wurde und dadurch ein Stück vom Flur hinzugenommen wurde. Laut damaligem Bauplan war im Keller ein Bad, welches durch die Erweiterung im EG zu einem Abstellraum wurde. Zusätzlich gibt es eine Terasse, die im Bauplan nicht eingezeichnet ist.
Leider kann ich keine Unterlagen zu einem Umbau finden. Wie wäre denn der beste Weg? Reicht die Beschaffenheitsvereinbarung aus? Oder muss ich hier neue Pläne zeichnen lassen mit dem aktuellen Grundriss?
Ich möchte mich für den Verkauf einfach bestmöglich absichern.
Gerne zu Ihrer Nachfrage:
Leider bestärken mich Ihre neuen Angaben ("dass zwei Änderungen innerhalb der Fläche vorgenommen wurden. Zum einen wurde eine Tür vom Flur zur Küche geschlossen und durch einen Zugang zur Küche mittels eines Durchbruchs im Wohnzimmer ersetzt. Zum anderen wurde wohl die Badfläche im EG erweitert, indem die Wand nach vorne gesetzt wurde und dadurch ein Stück vom Flur hinzugenommen wurde. Laut damaligem Bauplan war im Keller ein Bad, welches durch die Erweiterung im EG zu einem Abstellraum wurde") in meinem dringenden Rat, die Bau(ordnungs)rechtsfragen VORHER zu klären, weil ein baurechtswidriger Zustand stets ein erheblicher Mangel im Immobilienkaufrecht wäre.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt
