Schimmel in Mietwohnung - Was haben wir für Möglichkeiten gegen Vermieter?

Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann uns soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Im Mietrecht beschäftigt gerade das Problem der Mietminderung wegen Schimmelbildung die Deutsche Gerichtsbarkeit sehr häufig. Dieses Problemfeld ist extrem umstritten. Grundsätzlich lassen sich die Ursachen solcher Schimmelbildungen oft nur durch Sachverständigengutachten klären. Im Ergebnis ist zwischen 2 Konstellationen zu differenzieren: a) Der Schimmel ist auf Bausubstanz (defekte Fenster, undichtes Dach, mangelhafte Heizung etc.) zurückzuführen. Dann hat der Vermieter hierfür einzustehen und die Schimmelbeseitigung (und deren Ursachen) auf seine Kosten zu veranlassen. In diesem Fall ist eine Mietminderung des Mieters rechtmäßig. b) Der Schimmel hat seine Ursache im Verhalten des Mieters beispielsweise durch falsches Lüften, nicht ausreichendes Heizen und Wäschetrocknen etc. Dann hat auch der Mieter für die Beseitigung aufzukommen und ist dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig. In diesem Fall ist eine Mietminderung nicht rechtmäßig.
In Ihrem Fall bewerte ich die Beweislage aufgrund Ihrer Angaben
als positiv. Allein die Aussage des Vermieters, dass diese Schimmelbildung schon häufiger auftrat, lässt darauf schließen, dass dieses Problem auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Zudem wohnen Sie erst seit mehreren Monaten in dieser Wohnung, so dass selbst mieterbedingtes Fehlverhalten sich nicht kurzfristig so drastisch auswirken könnte. Daher gehe ich davon aus, dass diese Minderung dem Grunde nach zu Recht erfolgt. Auch die Höhe von 25 % ist bei derart massivem Schimmelbefall vertretbar.

Natürlich ist es nicht in Ordnung, dass ein Vermieter, der dieses Problem kennt, die Wohnung immer wieder neu vermietet, ohne darüber aufzuklären. Dies könnte eine arglistige Täuschung bedeuten, die sie zur Anfechtung des Mietvertrages nach § 123 BGB berechtigen würde. Problematisch ist hierbei jedoch, dass Sie die Arglist des Vermieters nachweisen können müssten. Ob dies im Ergebnis durchgreift, kann ich an dieser Stelle leider nicht beantworten, da ich nicht alle Details des Falles kenne.

Je nach Ausmaß der Schimmelbildung sind Sie jedoch gem. § 569 I BGB berechtigt, den Mietvertrag außerordentlich fristlos zu kündigen. Das ist dann möglich, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigung verbunden ist. Diese muss noch nicht eingetreten sein, muss jedoch unmittelbar drohen. Lässt sich der gesundheitsgefährdende Zustand leicht beheben, besteht kein Kündigungsrecht, sondern der Vermieter muss Abhilfe schaffen. Ich bin jedoch der Ansicht, dass eine Durchfeuchtung der Wohnung nicht einfach zu beheben ist. Im Ergebnis kommt es jedoch immer auf den Einzelfall an. Die Rechtsprechung, hat ein Kündigungsrecht des Mieters bei gravierenden Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung bejaht (LB Bremen WuM 2006, 621 ; AG Flensburg, WuM 96, 616 ).

Zudem können Sie Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen, wenn die Küchenmöbel durch die Schimmelbildung in Mitleidenschaft gezogen worden sind.

Insgesamt gebe ich Ihnen daher den Rat, sich eine neue Wohnung zu suchen und diese dann fristlos zu kündigen. Bis dahin sollten Sie die Miete weiter mindern. Zudem können Sie anschließend Schadensersatz verlangen. Zuvor sollten Sie jedoch versuchen, mit dem Vermieter bezüglich der Küche zu verhandeln. Vielleicht ist er ja bereit, sie Ihnen zu einem günstigen Preis abzukaufen.

Jedoch können auch nach Auszug weitere Probleme drohen, besipielsweise wegen der Renovierung bei Auszug. Falls der Vermieter die Minderung oder Kündigung nicht akzeptieren will, wird er eventuell die Kaution zurückbehalten, was er jedoch nicht darf. Sollte dies eintreten, können Sie sich gerne an mich wenden.

Sollte sich ein Rechtsstreit nicht vermeiden lassen, sollten Sie sich erkundigen, ob Sie Beratungs- oder Prozesskostenhilfe, also eine staatliche Übernahme der Anwalts- und Gerichtskosten, erhalten. Dies hängt von Ihren wirtschaftlichen Verhältnissen ab.
Gerne berate ich Sie auch diesbezüglich.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Ich wünsche Ihnen einen guten Rutsch ins neue Jahr.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt
Kanzlei@RA-Liedtke.de