Benennungsrecht bei Kauf und Weiterverkauf von Wohnungsportfolio

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Die Abtretung des Empfängers der Leistung unterliegt der vertraglichen Disposition der Vertragsparteien. So kann ein Verkäufer seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung an einen Dritten abtreten. Vergleich ist dies mit der Abtretung des Zuschlages in einer Zwangsversteigerung nach § 81 Abs. 4 ZVG . Danach kann der Ersteher seinen Zuschlag an einen Dritten abtreten. Allerdings fällt hier in der Regel zweimal die Grunderwerbsteuer an.

2. Im Rahmen eines Kaufvertrages kann ein Verkäufer dem Erwerber ein Verkaufsangebot machen, welches dieser dann selbst annehmen kann oder aber einen Käufer benennt. Dies erfolgt überlicherweise dann, wenn der Käufer sich einen Grundbesitz sichern will, aber noch nicht weiß, ob er es selbst, seinem Unternehmen oder einem Dritten überträgt. Gleiches ist im Rahmen eines notariellen Kaufvertrages möglich. Das Benennungsrecht hat in der Tat den Vorteil, das Sie zu einem früheren Zeitpunkt einen anderen Käufer benennen können und sich dann einmal die Kosten der Eintragung einer Auflassungsvormerkung ersparen.

3. Zu beachten ist aber, dass die Grunderwerbsteuer hier zweimal anfällt, da auch bei dern Benennungsoption ein steuerpflichtiger Zwischenerwerb stattfindet, da im Falle der Option eines Kaufangebot dies für die eigenen wirtschaftlichen Interessen genutzt wird, § 1 Abs. 1 Nr. 6 , 7 GrEStG. BFH, Urteil vom 22.01.1997, II R 97/94 .

Im weiteren ist zu beachten, dass bei der Veräußerung von mehr als drei Wohnungen ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, so dass hier entsprechende Einkommens- und Gewerbesteuer anfällt.

Im Ergebnis besteht die Möglichkeit ein Benennungsrecht im Kaufvertrag aufzunehmen, allerdings führt dies nicht zu einer Steuerersparnis.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen