WEG-geteilte Reihenhäuser, Regelungen Instandhaltung und -setzung, Verwaltung

Wir haben 2019 eines von zwei Reihenhäusern erworben, die sich auf einem nach WEG geteilten Grundstück befinden. Sondernutzungsrechte bestehen an definierten Grundstücksflächen, die die Häuser sowie Gartenflächen und Stellplätze umfassen. Die Häuser stehen jeweils im Sondereigentum und sind baulich voneinander getrennt, verfügen jedoch über einen gemeinsamen Raum im Keller mit gemeinsamer Heiztechnik und gemeinsamer Versorgung (Wasser, Abwasser, Gas, Strom für Heizungsanlage).4
Auch das andere Reihenhaus wurde 2019 verkauft. Die bisherigen Miteigentümer der beiden Häuser waren ein Paar, die Verwaltung und Abrechnung der Nebenkosten lief daher ohne besondere Vereinbarungen. Ein WEG-Verwalter wurde nicht bestellt.
Mit den neuen Eigentümer der anderen Doppelhaushälfte sind wir uns einig, dass die Verwaltung der gemeinsame Heiz- und Versorgungsanlagen weiterhin möglichst einfach und unkompliziert von statten gehen soll. Darüber hinaus soll jeder komplett selbst für seine Doppelhaushälfte verantwortlich sein (auch für Mauerwerk, Fassade, Fenster, Türen, Dachkonstruktion und -eindeckung etc.) und die entsprechenden Kosten alleine tragen.
Hierzu habe ich folgende Fragen:

a)

Die Teilungserklärung regelt unter anderem:
„Schuldrechtliche Vereinbarung:
Bei den in § 3 genannten Miteigentumsanteilen verbunden mit Sondereigentum an den Gebäuden Nr. 1 und 2 handelt es sich um baulich selbständige Einheiten. Es wird deshalb schuldrechtlich vereinbart, dass die jeweiligen Eigentümer der nachfolgenden Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum Eigentumseinheit 1 - Gebäude 1, Eigentumseinheit 2 - Gebäude 2 zur alleinigen Unterhaltung der Gebäude verpflichtet sind und dass sie keine Verpflichtung zur Unterhaltung des anderen Hauses haben. Der jeweilige Eigentümer des Gebäudes Nr. 1 und des Gebäudes Nr. 2 hat dieses also in vollem Umfang allein und auf seine Kosten zu unterhalten. Die Eigentümer des Sondereigentums stellen sich wechselseitig von Ersatzansprüchen frei. Die jeweiligen Eigentümer des Sondereigentums sind verpflichtet, diese schuldrechtliche Verpflichtung ihren Rechtsnachfolgern aufzuerlegen."

In den für beide Reihenhäuser in 2019 abgeschlossenen Kaufverträgen findet sich keine Stelle, die explizit auf die Übertragung dieser schuldrechtlichen Verpflichtung eingeht. Es heißt nur:
"Besitz, Nutzungen, Steuern und Lasten des Kaufgegenstandes sowie alle persönlichen Verpflichtungen aus dem Grundstück, insbesondere die Verkehrssicherungspflicht und die Gefahr seines zufälligen Untergangs und seiner zufälligen Verschlechterung gehen am XXX bzw. am Tag nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises einschließlich entstandener Zinsen auf Käufer über."

Ist damit die schuldrechtliche Verpflichtung aus der Teilungserklärung wirksam auf die Käufer übertragen worden? Falls ja, wären davon ggf. auch Maßnahmen wie die Fenstererneuerung erfasst (die ja eher unter „Instandsetzung" fallen dürfte, von der keine Rede ist).

b)

Die Verwaltung der gemeinsamen Heiz- und Versorgungseinrichtungen (Heizungswartung, -abrechnung, Gas, Wasser, Heizungsstrom) soll durch einen Miteigentümer erfolgen. Es war zunächst angedacht, diesen zum WEG-Verwalter mit entsprechend eingeschränktem Aufgabenkreis zu bestellen. Dies dürfte nach § 27 Abs. 4 WEG aber unzulässig sein.

Gibt es eine alternative Lösung?
Könnte z. B. die Eigentümergemeinschaft einen Miteigentümer bevollmächtigen, für die Gemeinschaft in den betroffenen Angelegenheiten tätig zu werden?

c)
Wir überlegen, die Teilungserklärung anzupassen und die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten und -kosten bzgl. des Sondereigentums und der der ausschließlichen Nutzung der Eigentümer unterliegenden Gebäude, baulichen Anlagen und Flächen den jeweiligen Eigentümern aufzuerlegen. Damit soll erreicht werden, dass z. B. auch tragende und nichttragende Wände, Fassade, Fenster, Dach(-konstruktion), Haustüren, die Mauern im Garten und die Pflasterflächen der Stellplätze allein auf Kosten der jeweiligen Eigentümer instand zu halten und instand zu setzen sind. Das Ganze soll dann durch Eintragung im Grundbuch verdinglicht werden.

Ist das zulässig?
Wäre für eine derartige Änderung der Teilungserklärung die Zustimmung der Berechtigten im Grundbuch (beschränkt persönliche Dienstbarkeit [Kanal] für Gemeinde sowie Grundschuld für Bank) erforderlich?