Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1.) Eine Nutzungsänderung liegt nur vor, wenn ein Geschoss/eine vorgesehene Wohnfläche vorher anderen Zwecken gedient haben sollte, etwa weil die Fläche eine Abstellfläche war. An Aufenthaltsräume und Wohnungen werden vom öffentlichen Baurecht nämlich besondere Anforderungen gestellt. Das könnte für das Obergeschoss gelten.
Nutzungsänderungen bedürfen grundsätzlich einer Baugenehmigung (vgl. § 61 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz - LBauO).
2.) Die Nutzung des Obergeschosses, ohne dass bereits die dafür erforderliche Baugenehmigung erteilt worden wäre, stellt eine Ordnungswidrigkeit dar.
3.) Der Mieter hätte alle Gewährleistungsansprüche gegen Sie als Vermieter, wenn er die gemietete Wohnung nicht mehr nutzen dürfte. Dazu kann auch Schadensersatz gehören.
Absichern können Sie sich, wenn Sie dem Mieter "reinen Wein einschenken" und etwa ein besonderes Kündigungsrecht vereinbaren für den Fall, dass die nicht ausgeschlossene Nutzungsänderung durch die Bauaufsichtsbehörde - sofort vollziehbar - ergehen sollte. Hier ist absolute Transparenz unbedingt geboten.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonNotar und Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
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Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Sehr geehrter Herr Anwalt,
vielen Dank für die schnelle Antwort.
1. Zu der Nutzungsänderung:
Das Haus ist sehr groß und verteilt auf KG (Einliegerwohnung) EG und OG (Hauptwohnung).
EG und OG sollen nun getrennt werden und dann dadurch das 3FH entstehen. Hierfür soll das Treppenhaus als Gemeinschaftstreppenhaus genutzt werden und jede Etage bekommt eine Eingangstür.
Ich ändere baulich wirklich nur minimal.
Es ist eher eine Wohnungsteilung statt eine Nutzungsänderung, denn wie gesagt: Wohnraum bleibt Wohnraum.
Auch gab es Rückmeldung von der Baubehörde, dass der Antrag falsch sei und ein genehmigungsfreier Antrag einzureichen wäre, da das Grundstück erschlossen ist und wir nicht den Festsetzungen des Bebauungsplan widersprechen.
2. Klausel im Mietvertrag:
Wie müsste so eine Klausel fürs Sonderkündigungsrecht für mich als Vermieter denn formuliert werden, da ich die dann mit in den Mietvertrag übernehmen möchte. Wäre so eine Klausel denn nicht rechtswidrig?
Gruß
Sehr geehrter Fragesteller,
dann ist das Bauvorhaben offensichtlich nach § 67 LBauO freigestellt. Eine Baugenehmigung ist dann nicht erforderlich, es gilt nur die einmonatige Wartefrist - gleichwohl ist ein vorzeitiger Beginn auch hier eine Ordnungswidrigkeit. Eine Nutzungsänderung liegt demnach nicht vor, dennoch handelt es sich um ein Bauvorhaben, für das die Vorschriften des Bauordnungsrechts gleichwohl zu beachten sind.
Eine Klausel könnte lauten: Der Vermieter kann mit einer Frist von xy Wochen kündigen, wenn die Bauaufsichtsbehörde die weitere Nutzung der Wohnung (ggf. sofort vollziehbar) untersagt. Dem Mieter ist bekannt, dass eine Baugenehmigung für die Wohnnutzung der Wohnung noch nicht vorliegt (bzw. die Wartefrist nach § 67 Abs. 2 LBauO erst am xx.xx.xxxx abläuft). Eine solche mietvertragliche Klausel wäre nicht rechtswidrig (allerdings der Verstoß gegen Bauordnungsrecht).
Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt
