Sehr geehrte Fragesteller,
für die grundsätzliche Bebaubarkeit der Fläche sind in erster Linie die Bestimmungen des Baugesetzbuches BauGB maßgeblich. Wenn ich nach der Angabe des Maklers davon ausgehe, dass kein Bebauungsplan existiert, richtet sich die Bebaubarkeit entweder nach § 34 BauGB
, wenn das Grundstück zum Innenbereich gehört, oder nach § 35 BauGB
, wenn das Grundstück zum Außenbereich gehört. Ob das Grundstück zum Innen- oder zum Außenbereich zu zählen ist, hängt ausschließlich davon ab, ob das Grundstück zusammen mit der Bebauung in der näheren Umgebung den Eindruck einer zusammengehörigen und geschlossenen Bebauung erweckt. Das ist nach dem Eindruck vor Ort bzw. ansatzweise auf Grundlage von Luftbildern zu entscheiden. Ihre Angabe "innerhalb einer Ortschaft" lässt eher an Innenbereich denken, aber zwingend ist das nicht. Sollte es so sein, dass das Grundstück auf allen Seiten von Bebauung in nicht allzu großer Entfernung (nur als Anhaltspunkt: 50 Meter) umgeben ist, können Sie tendenziell von Innenbereichslage ausgehen.
Der Flächennutzungsplan spielt nun ausschließlich dann eine Rolle, wenn das Grundstück im Außenbereich liegt. Denn ein Widerspruch zum Flächennutzungsplan ist in der Regel ein öffentlicher Belang, der der Bebaubarkeit eines Außenbereichs-Grundstückes nach § 35 Abs. 3 BauGB
entgegen steht. Ob eine Bebauung der Festsetzung Grünfläche entegen stünde, hinge sodann davon ab, welche nähere Zweckbestimmung der Grünfläche definiert ist.
Wenn das Grundstück hingegen im Innenbereich liegt, kann der Flächennutzungsplan nicht entgegen stehen, denn er ist kein Kriterium nach § 34 BauGB
. Dann kommt es vielmehr darauf an, ob sich ein Bauvorhaben in die nähere Umgebung einfügen würde.
Hinweisen möchte ich darauf, dass auch im Falle grundsätzlicher Bebaubarkeit nach § 34 BauGB
weitere rechtliche Gesichtspunkte einer Bebauung entegegen stehen können, allerdings nicht der Flächennutzungsplan. Die für Ihren konkreten Fall maßgeblichen Gesichtspunkte können Sie von einem Architektenbüro prüfen lassen oder Sie gehen in die Bauberatung der für Sie zuständigen Bauaugsichtsbehörde. Dies kann die Gemeinde oder der Kreis sein.
Ich hoffe, ich kann Ihnen mit diesen Hinweisen behilflich sein.
Mit besten Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Martin Schröder
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Rechtsanwalt Martin Schröder
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für Ihre umfassende und verständliche Antwort. Wir haben heute den neuen Flächennutzungsplan bekommen. Demnach ist aktuell das Grundstück geteilt. 2/3 sind als Wbf ausgewiesen und 1/3 als Grünfläche. Ändert dies an ihrer Erörterung etwas bzw. erleichtert das ein Bauvorhaben oder richtet sich die Bebauung trotzdem ausschließlich nach §§33;34 BauGB.
Ich persönlich gehe davon aus das es sich um Innenbereich handelt da das Grundstuck von einigen Bauten umschlossen ist. Auf der einen Seite soll ein EFH errichtet werden, es steht bereits eine Garage. Hinter dem Grundstück steht bereits ein EFH. Auf der anderen Seite steht ein Mehrfamilienhaus.
Nun noch eine kleine Besonderheit: auf der gegenüberliegenden Straßenseite steht eine Kirche der Gemeinde. Kann dies in irgendeiner Form relevant werden?
Ich bedanke mich vorab für Ihren fachlichen Rat
Mit freundlichen Grüßen
Ihre ergänzenden Angaben liefern Indizien für die Annahme, dass es sich um Innenbereich handeln könnte. Dann richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB
und auf den Flächennutzungsplan kommt es nicht an.
Mit besten Grüßen
