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Nur über Gemeinde Grundstücke möglich auf eigene Grundstück zu kommen

01.08.2008 22:48 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Ich wohne in Baden-Württemberg und habe ein kleines Grundstück mit einem Haus darauf. Es befindet sich an eine Straßenecke (grenzt an die zwei verschiedene Straßen). An die beiden offenen Seiten von dem Grundstück befinden sich jeweils kleine Flurstücke die zur Gemeinde gehören (zwischen meinem Grundstück und Straße). Das heißt ich muss immer über eine von diesen Grundstücken gehen um in meinem Haus oder Garage zu gelangen. Dieser Zustand dauert schon mindestens die letzten 25 Jahren, vielleicht noch länger. Ich war allerdings selber nicht die ganze Zeit Besitzer vom Haus.

Laut Notar ist nichts von einem Geh oder Fahrrecht im Grundbuch für diesen Flurstücken eingetragen.

Jetzt hat sich der Gemeinde gemeldet und haben gesagt das Vermessungsamt drängt sie dazu diese (und auch andere bei uns im Dorf) Ungereimtheiten zu regeln. Daraufhin will die Gemeinde dass ich Ihnen die zwei Flurstücke abkaufe, sonst komme ich nicht mehr auf meinem Grundstück.

Flurstück 1) 20m², befindet sich zwischen Gehweg und meinem Grundstück. Gemeinde möchte 20€/m² dafür haben also 400€.

Flurstück 2) 65m², befindet sich zwischen meinem Grundstück und geplasterte Straßenrand (ca. 1m breit, kein wirklichen Gehweg). Gemeinde möchte 120€/m² dafür haben also 7.800€. Die meinen dass diese Flurstück bebaubar ist und von daher muss ich einen höheren Preis dafür bezahlen. Ich muss auch dazu sagen der Vorbesitzer hat eine Eingangstreppe zur Haus gebaut die etwas über die Grenze geht in diese Flurstück rein.

Frage 1) Muss ich die Flurstücke kaufen oder habe ich auch andere Möglichkeiten? z.B. Gewohnheitsrecht oder Notwegsrecht

Frage 2) Falls ich sie doch kaufen muss und auch die oben genannten Preisen bezahlen muss, wie kann ich sicherstellen dass das eine Flurstück doch auch später noch bebaubar sein wird? Bzw. wo wird das festgelegt/festgeschrieben?

Frage 3) Auf dem einen bebaubaren Flurstück steht ein Verkehrsschild. Was passiert damit falls ich den Flurstück abkaufen muss?

Vielen Dank im Voraus.


Guten Abend,

1. Das Grundstück muss erschlossen sein, d. h. eine Anbindung an das öffentliche Straßen- und Wegenetz aufweisen (§ 4 Abs. 1 Landesbauordnung für Baden-Württemberg - LBO BW -). Eine Grunddienstbarkeit oder ein Notwegerecht genügt nach Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte alleine nicht; zusätzlich muss eine öffentlich-rechtliche Baulast ins Baulastverzeichnis eingetragen sein (§ 71 LBO BW). Gegenüber dem Kauf wäre dies das verhältnismäßig mildere Mittel. Die Gemeinde müsste näher begründen, wieso sie ihre Grundstücke nicht belasten, sondern stattdessen verkaufen will. Erst recht gilt dies im Hinblick darauf, dass der status quo 25 Jahre lang nicht beanstandet worden ist. Abgesehen davon ist auch schon eine Rechtsgrundlage für die Verpflichtung zum Kauf nicht ersichtlich.

2. Wenn die zugekauften Grundstücke für sich genommen nicht bebaubar sind, dann könnten Sie sie mit Ihrem alten Grundstück vereinigen (§ 890 BGB, §§ 5, 6 Grundbuchordnung - GBO -). Alternativ käme auch die Eintragung einer Vereinigungsbaulast in Betracht.

3. Es kommt darauf an: Können Verkehrszeichen oder Verkehrseinrichtungen aus technischen Gründen oder wegen der Sicherheit und Leichtigkeit des Straßenverkehrs nicht auf der Straße angebracht werden, haben die Eigentümer der Anliegergrundstücke das Anbringen zu dulden (§ 5b Abs. 6 Satz 1 Straßenverkehrsgesetz - StVG -). Wenn es also aus diesen Gründen möglich ist, müsste das Schild abgebaut werden. Andernfalls kommt immerhin eine Entschädigung in Betracht, wenn Nutzung oder Wert des Grundstücks durch das Verkehrzeichen gemindert sind (§ 5b Abs. 6 Satz 3 StVG).


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Matthias Juhre.


_______________
ra-juhre@web.de

Nachfrage vom Fragesteller 03.08.2008 | 19:20

Guten Tag,

vielen dank für die schnelle Antwort!

Es gibt ein mehrere Sachen die ich noch nicht ganz verstehe und zwar:
- Ich habe doch geschrieben dass meinen Vorbesitzer schon auf einem von den Gemeinde Grundstücke gebaut hat - geringfügig aber trotzdem über die Grenze (ohne Baugenehmigung). Kann die Gemeinde mich nicht schon alleine deshalb zum Kauf zwingen?

- Sie haben folgendes geschrieben: "Das Grundstück muss erschlossen sein, d. h. eine Anbindung an das öffentliche Straßen- und Wegenetz aufweisen (§ 4 Abs. 1 Landesbauordnung für Baden-Württemberg - LBO BW -)." Bin ich dafür verantwortlich oder die Gemeinde? bzw. wer trägt die Kosten?

- Verstehe ich Sie richtig dass ich eine Grunddienstbarkeit oder Notwegerecht und AUCH noch eine öffentlich-rechtliche Baulast ins Baulastverzeichnis eintragen lassen müsste? Mache ich das über einem Notar oder brauche ich da einen Anwalt dazu? Hierfür kann doch der Gemeinde auch Ihren Preis verlangen oder?

- Sie haben auch geschrieben: "Abgesehen davon ist auch schon eine Rechtsgrundlage für die Verpflichtung zum Kauf nicht ersichtlich." Was wäre dann beispielsweise ein Rechstgrundlage?

- Sie haben folgendes geschrieben: "Wenn die zugekauften Grundstücke für sich genommen nicht bebaubar sind, dann könnten Sie sie mit Ihrem alten Grundstück vereinigen (§ 890 BGB, §§ 5, 6 Grundbuchordnung - GBO -)." Und wann einer Bebaubar ist und die andere nicht?

- Kommt eine Vereinigungsbaulast im Grundbuch oder müsste ich das beim Bauamt beantragen? Dazu mussten aber doch beide Grundstücke schon mein Eigentum sein oder?

- Zu eine Entschädigung wegen dem Schild - wo kann ich sowas beantragen?

Nochmals vielen Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.08.2008 | 23:32

Zu Ihren Nachfragen:

- Aus einem Überbau folgt nicht die Pflicht, das gesamte überbaute Grundstück abzukaufen. Die Gemeinde kann entweder die Beseitigung fordern oder - für den Fall, dass dieses Recht aufgrund einer Duldungspflicht ausgeschlossen ist (§§ 1004 Abs. 2, 912 BGB) - eine Entschädigung in Form einer Geldrente verlangen. Alternativ dazu kann der Abkauf des überbauten Teils verlangt werden (§ 915 BGB).

- Erschließungskosten hat der Eigentümer zu tragen.

- Ja, es braucht sowohl die zivilrechtliche Grunddienstbarkeit als auch die öffentlich-rechtliche Baulast. Für ersteres muss die Auflassung vor dem Notar erklärt werden (§§ 873, 1018 ff. BGB), für letzteres bedarf es einer Eintragung in das Baulastverzeichnis, das bei der Gemeinde geführt wird (§ 72 LBO BW). Die Höhe der Kosten für die Baulast wären bei der Gemeinde zu erfragen.

- Es gibt ja keine Rechtsgrundlage. Es müsste in irgendeiner Rechtsnorm ein Kontrahierungszwang für den Abkauf eines Anliegergrundstücks festgeschrieben sein. So eine Norm existiert nicht. Das Baurecht kennt zur Lösung des Problem nur die eben erwähnten Belastungen des Anliegergrundstücks.

- Wenn die Grundstücke vereinigt sind, richtet sich die Bebaubarkeit nach dem Gesamtgrundstück.

- Die Vereinigungsbaulast wird in das Baulastverzeichnis eingetragen. Es müssen nicht beide Grundstücke im Eigentum eines Eigentümers stehen. Die Bebauung muss in dem Fall allerdings auch zivilrechtlich realisierbar sein, d. h. es muss eine Vereinbarung mit dem Eigentümer des »dienenden« Grundstücks getroffen werden.

- Zur Entschädigungsleistung ist derjenige verpflichtet, der die Kosten für die Verkehrszeichen und Verkehrseinrichtungen zu tragen hat (§ 5b Abs. 6 Satz 4 StVG). Welche Behörde das ist, erfragen Sie bitte bei der Gemeinde.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Matthias Juhre.

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