Mängelliste bei Auszug aus Mietwohnung und Schönheitsreparaturen

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

1). Waren wir überhaupt zur Durchführung der Malerarbeiten verpflichtet und müssen wir nun auch noch die Kellerdecken streichen lassen?

> Sie waren, wenn es sich um einen vorgefertigten Vertrag handelt, nicht zur Durchführung der Malerarbeiten verpflichtet, da Renovierungs-Klausel aus mehreren Gründen (Fachhandwerkerklausel, starre Fristen, Farbvorgabe, Endrenovierungsklausel, Summierungseffekt) wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam ist.

Bei unwirksamer Maler-Klausel gilt die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist.

Sie können sogar Ihre finanziellen Aufwendungen vom Vermieter ersetzt verlangen, weil er durch die von Ihnen durchgeführte Renovierung ungerechtfertigt (§ 812 BGB ) bereichert ist. Beachten Sie, dass Ihre Rückforderungsanspruch sechs Monate nach der Übergabe verjährt (§ 548 Abs. 2 BGB ).

> Sie müssen auf Grund der mietvertraglichen Regelung die Kellerdecken nicht auch noch streichen.

Es kommt aber auf den Wortlaut und das Zustandekommen der Regelung im Abnahmeprotokoll an.
Es könnte sich nämlich im eine sog. Individualvereinbarung handeln, durch die sich sich wirksam zum Streichen verpflichtet haben könnten.

2). Sind wir zur Beseitigung der angeblichen Mängel aus den nachträglich angefertigten Mängellisten verpflichtet?

Eine Pflicht zur Beseitigung von Mängeln bzw. zum Schadensersatz besteht nur, wenn nachweislich Mängel und nicht nur „Veränderungen oder Verschlechterungen" durch „vertragsgemäßen Gebrauch" (beispielsweise Verschleiß) (§ 537 BGB ) bestehen.

Der Vermieter ist beweisbelastet für den Mangel und die Verursachung durch Sie.

Gegen den Vermieter spricht das von beiden Seiten unterzeichnete Übergabeprotokoll.

Dieses stellt – soweit es vorhandene und erkennbare Mängel betrifft - ein deklaratorisches negatives Schuldanerkenntnis dafür dar, dass keine weiteren Mängel bestehen.

> Sie sind nicht zur Beseitigung der nachträglich festgestellten (angeblichen) Mängel verpflichtet.

3). Kann der ehemalige Vermieter eine Nachbesserung der 7 festgestellten Mängel durch uns ablehnen bzw. diese zu den von ihm aufgeführten Kosten selber vornehmen?

> Der Vermieter kann die Nachbesserung der Mängel durch Sie zwar ablehnen aber dann nicht von Ihnen die Kosten verlangen, wenn die Beseitigung durch Sie im Abnahmeprotokoll geregelt wurde und Sie zur Mangelbeseitigung bereit sind.

4). Wann muss der Vermieter die Kaution in Höhe von 3.750 € zurückzahlen (übliche Nachzahlung der Nebenkosten erfolgte immer im Januar und betrug max. 100 €) und ggf. in welcher Höhe?
Wir freuen uns auf Ihre Einschätzung.

Der Vermieter ist verpflichtet, nach Ablauf einer Prüfungs- und Überlegungsfrist auf Seiten des Vermieters die Kaution zurückzuzahlen, wenn nicht noch Forderungen (Schadensersatz, Nebenkostennachzahlung).

In der Rechtsprechung wird überwiegend von einer Überlegungsfrist von 6 Monaten nach Ende des Mietverhältnisses ausgegangen.

> Die Kaution ist daher abzüglich der voraussichtlichen Nebenkostennachzahlung (und möglicher Schadensersatzansprüche) frühestens nach sechs Monaten zurückzuzahlen.


Setzen Sie Ihrem ehemaligen Vermieter eine Frist zur Erstattung der von Ihnen aufgewendeten Malerkosten. Beauftragen Sie nach fruchtlosem Fristablauf einen Rechtsanwalt/eine Rechtsanwältin für Mietrecht mit der Vertretung, da es hier durchaus Tücken gerade hinsichtlich der Verjährung und der genauen Wortlaute von Mietvertrag und Abnahmeprotokoll gibt. Die Kosten der Rechtsverfolgung hat bei Zahlungsverzug der Vermieter zu tragen.
Der Anwalt kann Ihnen dann auch bei der Durchsetzung Ihres Kautionsrückzahlungsanspruchs behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt