Sehr geehrter Ratsuchender,
eine bauliche Veränderung gemeinschaftlichen Eigentums bedarf nach § 22 Abs. 1 WEG
der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Im Einzelfall gestaltet sich die Abgrenzung zu einer mehrheitlich beschließbaren Instandsetzungsmaßnahme als recht schwierig. Für das Hanseatische Oberlandesgericht (Beschluss des OLG Hamburg vom 21.07.2005, 2 Wx 18/04
, OLGR Hamburg 2005, 633
) kann sich die Umstellung von einer Ölheizung auf Fernwärme als eine Maßnahme der so genannten modernisierten Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums darstellen und ist dann keine nur einstimmig mögliche bauliche Maßnahme.
Bei der Frage, wo im Einzelfall die Grenze zwischen ordnungsgemäßer Instandsetzung und baulicher Veränderung liegt, spielen die Funktionsfähigkeit der bisherigen Anlage, das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und dem zu erwartendem Erfolg, die künftigen laufenden Kosten, die langfristige Sicherung des Energiebedarfs, die Gesichtspunkte der Umweltverträglichkeit sowie der Umstand eine Rolle, ob sich die geplante Modernisierung bereits bewährt und durchgesetzt hat. Hierbei dürfen gerade bei der technischen Ausstattung keine zu strengen Maßstäbe angelegt werden.
Auch hat das Bayerischen Obersten Landesgerichts (Beschluss vom 31.01.2002, Az.: 2Z BR 165/01
) entschieden, dass die Umstellung einer sanierungsbedürftigen Öl-Zentralheizungsanlage auf Gasbetrieb als Maßnahme modernisierender Instandsetzung nicht der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf.
Für die Wärmelieferung/Beheizung ist zudem der neue § 22 Absatz 2 WEG
von Bedeutung. Danach kann die Gemeinschaft die Durchführung solcher Maßnahmen, die sich als Modernisierung im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB
darstellen, mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer bei Mehrheit der Miteigentumsanteile beschließen. Gerade eine derartige Heizungsumstellung kann sich als eine derartige Modernisierung darstellen.
Ich hoffe, Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
Rückfrage vom Fragesteller
17. Juli 2007 | 09:03
Hallo Herr Mohr.
Die Heizung wurde vor 8 Jahren erneuert besteht da eine Notwendigkeit die Heizung zu modernisierem ?
Mit freundlichen Grüßen
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
17. Juli 2007 | 21:36
Für die Notwendigkeit einer Erneuerung spielen - wie gesagt - neben dem Alter im wesentlichen die Funktionsfähigkeit der bisherigen Anlage, das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und dem zu erwartendem Erfolg, die künftigen laufenden Kosten, die langfristige Sicherung des Energiebedarfs, die Gesichtspunkte der Umweltverträglichkeit sowie der Umstand eine Rolle, ob sich die geplante Modernisierung bereits bewährt und durchgesetzt hat, eine Rolle.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
