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Heizungsanlage - Wer ist für die Wartung der Heizungsanlage zuständig?


13.10.2007 08:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgendes hat sich zugtragen.
Mein Lebensgefährte und ich sind zum 01.07.2007 in eine neue Wohnung gezogen.
Unser Vermieter wies uns vor Einzug darauf hin, dass die Heizkosten nicht abgelesen werden, sonder Zusammengerechnet durch die Haushalte (4 Mietwohnungen) geteilt werden, um Kosten zu sparen. Das war soweit OK für uns.
Da uns das sehr alte Badezimmer nicht zusprach haben wir mit dem Vermieter vereibart, dass wir dies selbst renovieren und er die Kosten übernimmt. Es lief soweit auch alles wunderbar. Leider fehlt uns hier (im Bad) noch ein Heizkörper, den uns der Vermieter bereits vor Wochen besorgen wollte.

Ende September waren die Aussentemperaturen sehr weit gefallen und wir hatten über Tage nur bis zu 16° in der Wohnung. Nach Rücksprache mit anderen Mietern im Haus, funktionierte auch bei diesen die Heizung nicht. Also forderten wir unseren Vermieter auf, doch die Heizung zu aktivieren.
Nach mehrmaligem Protest und Aussagen wie: "Sie werden sich über Ihre nächste Nebenkostenabrechnung noch wundern!" wurde die Heizung nun endlich eingeschaltet. Es kam jedoch nichts in unseren Wohnungen an, was annähernd auf höhere Raumtemperaturen zu schließen ließ. Also liesen wir den Vermieter erneut kommen. Dieser bewaffnete sich dann mit einem Hammer und klopfte auf die Ventile (T-Stücke) ein. "So muss man das machen" wies er uns ein. Nachdem wir protestieren kam es zu folgendem verbalen Austausch:
Vermieter: "Der Mieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, seine Ventile (T-Stücke) selber freizuklopfen"
Mieter: "... und wenn wir dabei Schaden anrichten?"
Vermieter: "Dann zahlen Sie den Schden!"

Ausserdem stellten wir bei dieser "Klopfaktion" folgendes fest:
1. die Heizung im Flur ist komplett defekt
2. die Heizung im Bad fehlt nach wie vor (allmählich ist es morgens sehr unangenehm zu Duschen etc.)
3. Die Heizung im Schlafzimmer funktioniert nur, wenn der Regler abgeschraubt und ein kleiner Metallstift fast herausgezogen ist
4. Es gibt doch Tatsächlich eine Heizung, die ohne Klopfen funktioniert, weil Sie neuer ist als die anderen

Nun meine Frage:
Wer ist für die Wartung der Heizungsanlage incl. Heizkörpern in der Wohnung zuständig?
Ist der Mieter verpflichtet zu klopfen?
Die Wände sind recht dünn und ich gehe davon aus, dass die anderen Mieter im Haus nicht begeistert sind, wenn ständig geklopft wird.
Wie können wir verlangen, dass uns umgehend eine Heizung im Bad montiert wird?
Können wir diese auch selber besorgen und die Kosten auf den Vermieter irgendwie umlegen?
Können wir verlangen, dass die Heizung im Flur wieder gangbar gemacht wird? Wer trägt hier die Kosten?

Vielen Dank für Ihre Antwort schon im Vorraus.

Mit freundlichen Grüssen
reni0815
13.10.2007 | 10:06

Antwort

von


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89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben wie folgt.

1.Wer ist für die Wartung der Heizungsanlage incl. Heizkörpern in der Wohnung zuständig ?

Die Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB beinhaltet auch eine Prüfungs – und Watungspflicht. Demnach muss der Vermieter in angemessenen Zeitabständen prüfen, ob sich das Mietobjekt noch in einem zum " vertragsgemäßen Gebrauch " geeigneten Zustand befindet. Das schließt erforderliche Wartungsarbeiten an verschleißanfälligen Teilen der Mietsache ein.

In gewissem Rahmen kann diese Wartungspflicht jedoch individualvertraglich oder auch durch im Mietvertrag verwendete Formularklausel(n) auf die Mieter übertragen werden.

Mangels Einsicht in den Mietvertrag kann daher diese Frage nicht abschließend beurteilt werden.

2. Ist der Mieter verpflichtet zu klopfen ?

Das Landgericht Berlin hat in einer seiner Entscheidungen in der Mietvertragsklausel „ der Mieter hat die Etagenheizung auf eigene Kosten einschließlich Wartung und Reinigung zu betreiben“ eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen und daher die Klausel gemäß § 307 BGB verworfen, sodass in genanntem Fall der Vermieter die Heizung warten musste ( LG Berlin ZMR 1992,302 ).

Das Abklopfen der Heizkörper zu Beginn der Heizperiode ist Ihnen und insbesondere den Nachbarn jedoch mit Sicherheit zumutbar.

3. Wie können wir verlangen, dass uns umgehend eine Heizung im Bad montiert wird ? Können wir diese auch selber besorgen und die Kosten auf den Vermieter irgendwie umlegen ?

Sie sollten umgehend ein Schreiben verfassen in dem Sie die Mängel anzeigen und zugleich bei Setzung einer angemessen langen Frist den Vermieter auffordern, die Mängel auf seine Kosten zu beheben. In Anbetracht der kalten Witterung sollte eine Frist von 14 Tagen angemessen sein. Das Schreiben sollte als Einschreiben per Rückschein abgesendet werden und könnte in etwa wie folgt aussehen:

Hiermit zeigen wir folgende aufgetretene Mängel an der Mietsache nochmals - nunmehr schriftlich - an:

1. die Heizung im Flur ist komplett defekt
2. die Heizung im Bad fehlt nach wie vor (allmählich ist es morgens sehr unangenehm zu Duschen etc.)
3. Die Heizung im Schlafzimmer funktioniert nur, wenn der Regler abgeschraubt und ein kleiner Metallstift fast herausgezogen ist.

Wir fordern Sie gemäß §§ 535 ff. BGB auf, bis zum ( Datum ...) die sachgerecht zu beheben.

Die Mängel an der Heizung waren uns bei Vertrragsschluß nicht bekannt.

Sollten die Mängel nicht fristgerecht behoben werden, so werden wir den Mietzins rückwirkend mindern und gemäß § 536 a Abs. 2 BGB die Mängel selbst beseitigen lassen, sowie Aufwendungsersatz ( Handwerkerkosten ) einfordern...


Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich im Rahmen dieses Forums eine Nachfrage zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Tel./Fax.: 09071-2658

www.anwaltkohberger.de

Anlage ( §§ 535 bis 536 b BGB )

§ 535 BGB

Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) 1Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. 2 Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. 3Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.


§ 536 BGB

Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) 1Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel , der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt , oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. 3Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.


§ 536a BGB

Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen , wenn
1.
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2.
die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.


§ 536b BGB

Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme

1Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. 2Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. 3Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.


Rechtsanwalt Michael Kohberger

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