Frage zu §748 BGB?

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind eine Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses nach §741 BGB . Diese Gemeinschaft besteht aus meiner Mutter, meinen drei Geschwistern und mir.

Meiner Mutter gehören 50%, der restliche Anteil den Kinder, also jeweils 12,5%.

Diese Gemeinschaft besteht seit Oktober 2008, vormals war es nach dem Tod meines Vaters eine Erbengemeinschaft. In dem notariellen Auseinandersetzungsvertrag wurde unter anderem folgender Passus vereinbart:

"Die Vertragsteile vereinbaren noch, dass die Verwaltung und die laufende Unterhaltung jeder Wohnung nebst Keller allein dem jeweiligen Nutzungsberechtigten obliegt. Miteigentümer, die den in Ziffer I.1.a (gemeint ist das MFH) genannten Grundbesitz nicht nutzen, haben insoweit keinerlei Kosten zu tragen."

Diese Vereinbarung soll den Zweck erfüllen, dass sich die Miteigentümer, die die Immobilie nicht bewohnen, sich keinesfalls an den Verbrauchskosten wie Strom, Wasser, etc. beteiligen müssen.

Ich bewohne einen Teil der EG-Wohnung, meine Mutter die komplette OG-Wohnung und mein Bruder ein Zimmer in der DG-Wohnung. Meine beiden Schwestern wohnen nicht in dieser Immobilie, nutzen diese aber gelegentlich. Zudem werden einige Zimmer als Abstellräume genutzt.

Die laufenden Kosten wie Strom, Wasser, Telefon, Versicherungen, Heizöl, etc. werden durch die Bewohner getragen.

Nun ist es aber so, dass in der nächsten Zeit die Heizungsanlage im Keller modernisiert werden muss.

Für mich stellt sich nun die Frage, ob meine beiden Schwestern sich auch nach dem Verhältnis ihrer Anteile an den Kosten beteiligen müssen, da ja durch diese Maßnahme der Wert ihres Anteiles erhöht wird?

Falls sie sich an den Kosten beteiligen müssen, aber die Zuzahlung verweigern, was kann ich hier unternehmen?

Für Ihre Bemühungen in dieser Angelegenheit bedanke ich mich im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Dr. Felix Hoffmeyer, LL.M. · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    nach &#167; 744 BGB steht jedem Teilhaber eine Berechtigung wie folgt zu:    "Jeder Teilhaber ist berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen."    Diese bedeutet, dass im Falle einer Weigerung die Zustimmung notfalls gerichtlich eingeholt wird.    Der von Ihnen zitierte &#167; 748 beschreibt, dass sie Teilhaber grundsätzlich nach dem Verhältnis der Anteile dazu verpflichtet sind, die Lasten und Kosten der Erhaltung zu tragen.    Dies kann allerdings vertraglich abgeändert werden. In Ihrem Fall lautet die Vereinbarung wie folgt:    "Die Vertragsteile vereinbaren noch, dass die Verwaltung und die laufende Unterhaltung jeder Wohnung nebst Keller allein dem jeweiligen Nutzungsberechtigten obliegt. Miteigentümer, die den in Ziffer I.1.a &lpar;gemeint ist das MFH&rpar; genannten Grundbesitz nicht nutzen, haben insoweit keinerlei Kosten zu tragen."     Fraglich ist hierbei, was unter der "laufenden Unterhaltung" zu verstehen ist und wie auch der Passus zu verstehen ist, dass Miteigentümer, die Ihren Besitz nicht nutzen, insoweit keinerlei Kosten zu tragen hätten.    Der zweite Abschnitt "insoweit" bezieht sich sprachlich auf den ersten Passus, wonach die nicht wohnenden Eigentümer keinerlei laufende Unterhaltung zahlen müssen.    Dies dürfte allerdings nicht für Sanierungsmaßnahmen gelten, da Sinn und Zweck der Regelung bereits damals gewesen ist, die Verbrauchskosten entsprechend gerecht zu verteilen. Ein Ausschluss an den Erhaltungskosten der Immobilie dürfte nicht damit gemeint sein und würde auch jedem Rechtsverständnis widersprechen.    Die Eigentümer haben sich daher nach Anteilen entsprechend an den Kosten zu beteiligen, notfalls mittels gerichtlich eingeklagter Zustimmung.    Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.    Mit freundlichen Grüßen      Hoffmeyer, LL.M.  Rechtsanwalt

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