Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:
Die gesetzliche Regelung findet sich in § 16 Abs. 2 WEG
, welcher lautet:
"Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Abs. 1 Satz 2) zu tragen."
Wenn nun in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft keine verbrauchsabhängige Kostenregelung getroffen wurde, sondern eine Umlage nach Personen dann sind sind alle Kosten und Lasten gemeinschaftlicher Verwaltung nach diesem Verhältnis von Ihnen und den Eigentümern zu tragen.
Das bedeutet auch, dass Sie solange bis ein Wechsel im Grundbuch erfolgt, Schuldner der monatlichen Hausgeldvorauszahlungen und auch eventueller in der Wohungseigentümerversammlung beschlossenen Sonderumlagen sind. Dies müssen Sie an die Verwaltung zahlen, solange Sie im Grundbuch eingetragen sind (Achten Sie aber auf die Regelung im notariellen Vertrag, die die Kostentragungspflicht des Käufers Ihnen gegenüber abweichend regeln kann. So kann zum Beispiel vereinbart sein, dass der Käufer die Kosten ab einem bestimmten Datum übernehmen muss).
Also:
Gegenüber der Eigentümergemeinschaft haften Sie bis zum Grundbucheintrag des Käufers. Der Käufer kann Ihnen aus dem notariellen Vertrag verpflichtet sein die Kosten ab einen früheren Zeitpunkt (Kaufvertragsunterzeichnung) zu übernehmen.
Allein insoweit ist die Ansicht der Verwaltung schon nicht korrekt.
Nach Ansicht der Rechtsprechung steht bei einem Eigentümerwechsel ein Guthaben oder in Ihrem Falle eine Nachforderung demjenigen zu der zum Zeitpunkt der Fälligkeit (also dem Beschluss über die Jahresendabrechnung) Eigentümer ist ((KG Berlin v. 9.4.2001, 24 W 6844/00
, ZWE 2001 S. 438
; Rn. 354; s. a. LG Köln v. 7.10.2010, 29 S 57/10
).
Das bedeutet, wenn Ihr Käufer bei der nächsten Eigentümerversammlung im nächsten Jahr in der die Hausgeldabrechnung 2013 beschlossen wird, bereits im Grundbuch steht, dann ist er gegenüber der Eigentümergemeinschaft Kostenschuldner über den vollen Nachzahlungsbetrag.
Im Verhältnis Käufer-Verkäufer kann sich aber ergeben, dass Sie dem Käufer anteilig das abgerechnete Hausgeld für das Rumpfjahr 2013 erstatten müssen.
Soweit nichts gesondertes geregelt ist, orientiert sich der Umlagemaßstab an der Regelung in der Teilungserklärung (Hier Kopfzahl).
Ihr Anteil bemisst sich dann nach den Anteilen der Monaten bis zum Übergang von Nutzen und Lasten so wie es im Kaufvertrag geregelt ist
Auf eine kleine Tücke bei der Abrechnung nach Köpfen bitte ich bei der Hausgeldabrechnung allerdings zu achten.
Sollte es nach dem Einzug Ihres Käufers zu einer Veränderung der Personenzahl kommen, muss der Hausverwalter diese Änderung bei seiner Abrechnung zwingend berücksichtigen.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
In der Tat endet meine Verpflichtung zur Übernahme der Kosten bis de Käufer im Grundbuch eingetragen ist und ja das steht auch so im Notarvertrag.
Ich schließe daraus, das ich auch nur für den Zeitraum bis zum Eintragungstermin hafte. Ich folgere weiterhin daraus, das die Hausverwaltung alle anfallenden Kosten bis zum Grundbuchtermin erfassen/berechnen muss und ich nur diesen Teil bezahlen muss.
Sollten zum Beispiel warum auch immer die Kosten nach Eintragung steigen (z.B Erhöhung des Ölpreises) müssten meine Käufer für die Kosten aufkommen.
Die Frage die ich bislang nicht beantwortet sehe ist daher : Hafte ich für den Jahresdurchschnitt oder für die exakten Kosten bis zur Eintragung und muss die Hausverwaltung diese Daten erfassen?
Vielen Dank für Ihre Mühe.
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre freundliche Nachfrage.
Ja, Sie haften für alle Kosten bis zur Eintragung. Die Kostentragung bis zur Grundbucheintragung liegt bei Ihnen.
Zu Ihrer Frage:
Allein aus dem Grund weil offenbar in Ihrer Teilungserklärung oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer keine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgt, haften Sie für den anteiligen Jahresdurchschnitt und nicht für die exakt Kosten bis zur Eintragung.
Mangels Vereinbarung einer verbrauchsabhänigen Abrechnung ist die Hausverwaltung leider auch nicht verpflichtet den genauen Verbrauch zu erfassen.
Eine mögliche Preissteigerung (Ölpreis, strenger Winter,..) wird somit anteilig auf Sie umgelegt werden.
Wenn Sie weitere Fragen haben, dann fragen Sie gerne nach.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
