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Mietrecht Eigentümerwechsel

09.09.2010 12:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:02

Hallo,
im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge wurde ein Mehrfamilienhaus mit 4 Parteien von Vater auf Sohn in 2006 übertragen.
Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 - 2008 erfolgten weiterhin vom Vater an die Mieter u wurden auch ausgeglichen. Nebenkostenaberchnung 2008 datiert v. 6/2009 u Nachzahlung der Mieter wurde auch an Vater gezahlt.
In 6/2010 erfolgte erst die Mitteilung an die Mieter, daß ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat und nun Mietzahlungen auf folgendes neues Konto. In dem Schreiben wurde keine Angabe über den Zeitpunkt des Eigentürmerwechsels gemacht.
Meine Fragen:
Sind die Nebenkostenabrechnungen 2006-2008 von Mietern anfechtbar, wenn diese erfahren, daß nicht der tatsächliche Eigentümer die Nebenkostenabrechnungen erstellt hat? Wenn ja, hilft die Ausstellung einer Vollmacht?
Die Nebenkostenabrechnung 2009 sollte jetzt von wem erstellt werden?
Ist eine verspätete Mitteilung über Eigentumswechsel schädlich??

09.09.2010 | 13:00

Antwort

von


(821)
Langener Landstraße 266
27578 Bremerhaven
Tel: 0471/ 483 99 88 - 0
E-Mail:
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Sehr geehrte Ratsuchende,


vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:

Zu 1.)Sind die Nebenkostenabrechnungen 2006-2008 von Mietern anfechtbar, wenn diese erfahren, daß nicht der tatsächliche Eigentümer die Nebenkostenabrechnungen erstellt hat?

Ja, dieses besteht leider zu befürchten, da hier die falsche Person die Nebenkostenabrechnung ausgestellt hat. Hier wäre der neue Eigentümer (also der Sohn) zur Ausstellung der Nebenkostenabrechnungen berechtigt und verpflichtet gewesen.

Sollten hier noch Nebenkostennachforderungen bestehen, so besteht durchaus die reelle Gefahr, dass die betreffenden Mieter sich auf die einjährige Verjährung des § 556 Abs. 3 S.2 und S.3 BGB berufen.

Zu 2.)Wenn ja, hilft die Ausstellung einer Vollmacht?

Sofern ursprünglich kein ordnungsgemäße Bevollmächtigung des Vaters durch den Sohn zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung ergangen ist, so kann diese rückwirkend grundsätzlich nicht nachgeholt werden.

Problematisch wäre in diesem Fall zudem, dass eine wirksame Bevollmächtigung im Sinne von § 164 BGB unter anderem voraussetzt, dass die Gegenseite (hier also die Mieter) erkennen, dass hier lediglich in Vollmacht gehandelt wird. Dieses wird nach Ihrer Schilderung nicht der Fall gewesen sein, so dass die Idee mit der Vollmacht auf den ersten Blick zwar gut aber im Ergebnis nicht zielführend sein wird.

Zu 3.)Die Nebenkostenabrechnung 2009 sollte jetzt von wem erstellt werden?

Die Nebenkostenabrechnung sollte vom tatsächlichen Inhaber, also von dem Sohn, erstellt werden.
Wie bereits oben angedeutet ist der Sohn nämlich Rechtsnachfolger in Bezug auf das Mietverhältnis
und tritt entsprechend § 566 BGB in das ursprüngliche Mietverhältnis ein.

Nachfolgend habe ich Ihnen einen interessanten Link mit vertiefenden Informationen zu unter anderem der Frage der Nebenkosten bei Eigentümerwechsel beigefügt:

http://www.pro-wohnen.de/Mietrecht_Eigentuemerwechsel.htm

Zu 4.)Ist eine verspätete Mitteilung über Eigentumswechsel schädlich??

Dies kann so pauschal nicht beantwortet werden. In Bezug auf die Nebenkostenabrechnungen der vergangenen Jahre ist dieses in der Tat problematisch, wie ich Ihnen bereits oben mitgeteilt habe.
Sollten Sie hier noch spezielle Bedenken haben in Bezug auf einzelne Punkte, so teilen Sie diese bitte mit, damit ich im Rahmen der kostenlosen Nachfrageoption hierzu abschließend Stellung nehmen kann.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse oder die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de

Fax.0471/140244




Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla
Fachanwalt für Informationstechnologierecht, Fachanwalt für Gewerblicher Rechtsschutz, Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht

Rückfrage vom Fragesteller 10.09.2010 | 10:15



1000 Dank für die schnelle Rückantwort.
Ich habe eigentlich alles soweit verstanden, aber trotzdem muß ich mich noch mal kurzmich vergewissern.

Zu Punkt !.

Die NK-Abrechnungen 2006-2008 wurden von Vater erstellt und der Mieter hat auch die Nachzahlungen alle geleistet.

Forderungen von Vermieterseite bestehen nicht mehr.

Sie haben geschrieben, daß der Mieter diese Abrechnungen noch anfechten kann, da falscher Eigentümer diese erstellt hat. Was heißt das denn jetzt eigentlich? Kann der Mieter nunmehr die Nachforderungen aufgrund der NK Abrechnungen für die Jahre 2006-2008 nachfordern oder auch die monatlich gezahlten Nk-Vorauszahlungen?? Irgendwie scheint das Kind da ja ins Wasser gefallen zu sein.
Sind nun irgendwelche Schritte erforderlich?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.09.2010 | 11:02

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Zu 1.)Was heißt das denn jetzt eigentlich? Kann der Mieter nunmehr die Nachforderungen aufgrund der NK Abrechnungen für die Jahre 2006-2008 nachfordern oder auch die monatlich gezahlten Nk-Vorauszahlungen??

Sofern der Mieter noch einen Anspruch auf Rückerstattung wegen zu viel gezahlter Nebenkosten hat,kann er diese unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 BGB grundsätzlich zurückfordern. Dieser Rückforderungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung gem. §§ 195,199 von drei Jahren.

Diese Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Jahres, in welchem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger (also der Mieter) von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis hatte oder grob fahrlässig nicht genommen hat. Mit anderen Worten können einschließlich 2007 eventuell bestehende Überbezahlungen seitens der Mieter zurückgefordert werden.

Bezüglich der bereits geleisteten Nebenkostennachzahlungen können die Mieter grundsätzlich wie von mir bereits ausgeführt, diese Zahlungen anfechten, sprich die geleisteten Beträge bis einschließlich zum Jahr 2007 rückwirkend zurückfordern.

Der von Ihnen geschilderte Fall ist von der höchstrichterlichen Rechtsprechung noch nicht entschieden und wird auch vom Gesetz nicht geregelt. Die einzige Möglichkeit ist, falls die Mieter die Ansprüche stellen sollten, dass der Sohn die Einforderung der Nebenkosten durch seinen Vater rückwirkend gem. § 185 BGB genehmigt.

Ob dieses allerdings ausreichen würde, müsste letztendlich ein Gericht entscheiden. Vertreten lässt sich dieser Auffassung meines Erachtens aber.

Zu 2.) Sind nun irgendwelche Schritte erforderlich?

Sobald die Mieter die Rückforderungsansprüche stellen sollten, sollte der Sohn wie bereits oben beschriebenen dem Vater eine Genehmigung zur damaligen Nebenkostenabrechnung gemäß § 185 BGB erteilen.


Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Freitagvormittag und ein erholsames Wochenende!


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de

Fax.0471/140244

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