Sehr geehrter Ratsuchender, sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes im Rahmen der Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Wie Sie richtig ausführten, gebietet § 27 Abs. 5 WEG
die Trennung der Vermögen des Verwalters und der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Norm regelt die Art und Weise der Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder. Sie ist eine sog. Ausführungsvorschrift; der Verwalter darf Gelder gerade nicht mit anderen Geldern im Sinne des § 948 BGB
vermischen (z.B. eigene Gelder oder jene einer anderen WEG). Er muss daher z. B. auch Bargeld in einer gesonderten Kasse aufbewahren (zu den Kontenmöglichkeiten siehe unten) führen.
Ein Verstoß gegen diese Verpflichtung kann ggf. strafrechtliche Ausmaße erreichen, mithin den Tatbestand einer Untreue gem. § 266 StGB
verwirklichen (siehe BGH, Beschluss vom 23.08.1995 - 5 StR 371/95
).
Die WEG sollte die Art der Vermögensbetreuung durch den Verwalter, wie Sie sie hier beschrieben haben (Vermischung von Geldern), keinesfalls weiter dulden: Die vom Verwalter für die Gemeinschaft geführten Konten sind in der Regel z. B. als Fremdkonto zu führen (auf den Namen der Wohnungseigentümer mit dem Verwalter als Bevollmächtigten); sie können auch als offenes Treuhandkonto (auf den Namen des Verwalters mit einer Kontobezeichnung, die auf den Treuhandcharakter hinweist) geführt werden.
Insoweit sollten Sie sich unverzüglich an einen Kollegen vor Ort beauftragen, damit Sie die Verwaltertätigkeit umfassend überprüfen lassen können; idealerweise gleich unter Vorlage der von Ihnen bereits gesammelten Unterlagen, damit dieser für Sie unverzüglich tätig werden kann.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschaffen.
Ich bitte Sie zu berücksichtigen, dass es sich hier um eine im Wege der Erstberatung – basierend auf Ihren Angaben – durchgeführte erste rechtlichen Einschätzung handelt, die keinesfalls eine umfassende persönliche Beratung ersetzen kann und die durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen auch anders ausfallen kann.
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Mit freundlichen Grüßen
Stein-Mayer
Rechtsanwältin
Rechtsanwaltskanzlei
Stein-Mayer
Laurentiusstraße 4
06108 Halle (Saale)
T: 0345 68924091
@: kanzlei.stein-mayer@web.de
Sehr geehrte Frau RA Stein-Mayer,
danke für die Antwort.
Aber wie soll ich jetzt die für diesen Monat fälligen Hausgeldzahlungen behandeln? Kann ich die Hausgelder so lange einbehalten, bis ein ordnungsgemäßes WEG-Fremdgeldkonto eingerichtet ist? Gibt es die Möglichkeit, bei einem neutralen Treuhänder ein Konto einzurichten? Oder muß ich die Hausgelder auf das einer ordnungsgemäßen Hausverwaltung nicht entsprechende Konto der Firma des Hausverwalters überweisen mit dem erheblichen Risiko, dass das Geld verloren ist?
Übrigens ist die GmbH des Hausverwalters aus einer komplett anderen Branche, die nichts mit Hausverwaltung, Immobilien, o.ä. zu tun hat. Schaue ich mir im Unternehmensregister die Jahresabschlüsse dieser GmbH an von 2006 bis 2011, sind dort Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter ausgewiesen teilweise von bis zu 20.000.- EUR.
Freundliche Grüße
Bitte wenden Sie sich an einen Kollegen vor Ort, damit z.B. die unverzügliche Hinterlegung (neutraler Dritter) des Hausgeldes durchgeführt werden kann, denn die Hausgeldzahlung hat - was sich auch aus dem Verwaltervertrag ergeben müsste - auf ein Konto der Eigentümergemeinschaft (!!!) zu zahlen. Da so ein Konto nicht existiert, muss schnellstmöglich eines eingerichtet werden; Zahlungen von Hausgeld auf ein fremdes Konto kann diesseits nicht empfohlen werden; gleiches gilt für einen bloßen Einbehalt des Hausgeldes, da die grundsätzliche Verpflichtung zur Hausgeldzahlung nicht wegfällt, sondern fortbesteht. Fordern Sie ggf. den Verwalter selbst unter Fristsetzung zur unverzüglichen Einrichtung eines ordnungsgemäßen Kontos auf, damit eine fristgemäße Hausgeldzahlung noch erfolgen kann.
