Zeitvertrag

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit zu schließen, d.h. mit einer festen Laufzeit bzw. mit vorhersehbarem Endzeitpunkt des Mietvertrages. Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 ist es jedoch nicht mehr möglich, für Wohnraummietverhältnisse einen Zeitvertrag zu schließen, ohne dass ein gesetzlicher Befristungsgrund i.S.d. § 575 Abs. 1 BGB vorliegt.
Die Gründe für die Befristung sind dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitzuteilen, § 575 Abs. 1 S. 1 2. HS. BGB , damit der Mieter von vornherein weiß, auf welchen Grund sich die Beendigung des Mietvertrages zu dem vereinbarten Zeitpunkt stützt. Hierfür ist nicht ausreichend, dass der Vermieter den Wortlaut der Vorschrift des § 575 Abs. 1 BGB bloß formelhaft wiederholt oder lediglich auf diesen Bezug nimmt.
Darzulegen hat der Vermieter vielmehr einen konkreten Lebenssachverhalt, der eine Unterscheidung von anderen Interessen und gegebenenfalls eine spätere rechtliche Überprüfung ermöglicht.

Vom Gesetz zugelassen sind Befristungsgründe des Vermieters, die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit zu einem der in § 575 I 2 bezeichneten Zwecke zu verwenden, nämlich Eigennutzung, wesentliche Veränderung (Abriss, Umbau, Instandsetzung), Vermietung an einen Dienstverpflichteten:

Im Falle des Eigenbedarfs (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB ) empfehlen sich nach dem oben Ausgeführten möglichst konkrete Angaben, insbesondere Name, Vorname und Verwandtschaftsverhältnis. Sollte Ihnen allerdings um „noch erst noch einzustellenden Haushaltsangehörigen oder Pflegekräften" gehen, dann braucht der Name nicht angegeben zu werden, wohl jedoch die Tätigkeit/Funktion. Zulässig ist die Angabe mehrerer Bedarfspersonen

Bei einer geplanten baulichen Änderung (Nr. 2 BGB) haben die Angaben über den Umfang der baulichen Änderung so konkret zu sein, dass der Mieter nachprüfen kann, ob die in § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB genannten Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.
Nicht ausreichend sind Angaben wie "grundlegender Umbau der Mietwohnung".
Die Baumaßnahmen sind so konkret zu bezeichnet, dass das Ausmaß der vorzunehmenden Arbeiten hinsichtlich Art und Dauer der Störung vom Mieter beurteilt werden kann. Ausreichend ist die Angabe im Mietvertrag, dass das betreffende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll, wobei der genaue Abrisstermin oder die konkret geplante bauliche Maßnahme nicht anzugeben sind (vgl. BGH, WuM 2007 S. 319 , 321).

Teilt der Vermieter bei Vertragsschluss den Befristungsgrund nicht schriftlich mit, so gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, § 575 Abs. 1 S. 2 BGB .

Vorsorglich weisen wir Sie noch auf die Vorschrift des § 575 Abs. 2 BGB hin. Danach kann der Mieter vom Vermieter ab 4 Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen 1 Monats mitteilt, ob der im Mietvertrag genannte Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung des Vermieters später, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
Demnach hat der Mieter aktiv zu werden und kann frühestens 4 Monate vor Ablauf der Mietzeit vom Vermieter die Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Daher besteht eine Mitteilungspflicht des Vermieters, wie es noch nach altem Recht i.S.d. § 564c Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. der Fall war, nicht mehr. Begründet wird dies damit, dass derjenige Mieter, der auch über das vereinbarte Mietende hinaus in der Wohnung verbleiben möchte, wissen will, ob der Vermieter an der Befristung des Mietvertrages festhalten möchte oder nicht. In diesem Fall wird es ihm auch zuzumuten sein, sich in seinem Interesse an den Vermieter zu wenden.
Versäumt es der Mieter, vom Vermieter die Auskunft einzuholen, endet das Mietverhältnis mit dem vertraglich vereinbarten Zeitablauf.
Erfolgt hierauf die Mitteilung des Vermieters erst nach Ablauf dieses Monats, kann der Mieter wiederum eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der „Verspätung" der Mitteilung verlangen, § 575 Abs. 2 Satz 2 BGB .
Äußert sich der Vermieter allerdings bis zum Mietende gar nicht, kann der Mieter in der Wohnung bleiben. Es gilt dann die allgemeine Regelung des § 545 BGB zur stillschweigenden Verlängerung eines Mietverhältnisses.