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Kann man eine Wohnung trotz Zeitvertrags vorzeitig kündigen?

10.02.2011 15:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,
im März 2004 haben wir für eine Wohnung einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, der folgenden Passus enthielt: "Das Mietverhältnis beginnt am 1. April 2004 und wird auf Verlangen der Mieter auf die Dauer von 120 Monaten vereinbart, es verlängert sich jeweils um 12 Monate, falls es nicht gekündigt wird."

Weil wir Nachwuchs bekommen haben, reicht uns die Wohnung aber nicht mehr aus. Wir würden die Wohnung gerne schon vor Ablauf der 10 Jahre kündigen. Geht das? Wenn ja, wie?

Mit bestem Dank und Gruß

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Nach § 575 BGB wäre die Vereinbarung als Zeitmietvertrag unwirksam. § 575 Absatz 1 BGB bestimmt mehrere Gründe, die es rechtfertigen, ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit einzugehen. Die genannten Gründe liegen jedoch im Interesse des Vermieters. Nach Ihrer Schilderung wurde jedoch der Mietvertrag auf Wunsch der Mieter befristet. Folglich liegt kein tauglicher Befristungsgrund vor. Zudem fehlt eine ausführliche Begründung des Befristungsgrundes im Mietvertrag.

Darüber hinaus ist es möglich, einen Kündigungsausschluss für eine gewisse Zeit – unabhängig von § 575 BGB - zu vereinbaren. Dies entsprach eher Ihrer Interessenlage. Nach einem Urteil des BGH darf jedoch ein Kündigungsausschluss längstens für eine Zeit von 4 Jahren vereinbart werden, soweit keine Individualvereinbarung vorliegt (BGH VIII ZR 27/04 ). Ob ein Formularvertrag mit allgemeinen Geschäftsbedingungen vorliegt oder eine Individualvereinbarung, die zulässig wäre, lässt sich auf Grund der Schilderung schwer beurteilen. Eine allgemeine Geschäftsbedingung läge vor bei einer für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingung, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Haben Sie dagegen die Bedingung im Einzelnen ausgehandelt, läge eine Individualvereinbarung vor.

Ich gehe im Weiteren von einer zulässigen Individualvereinbarung aus, die Sie auf Ihren Wunsch mit dem Vermieter aushandelten.

Damit ist der Kündigungsausschluss wirksam und eine ordentliche Kündigung eher nicht möglich.

Ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen des Familienzuwachses besteht nicht direkt.

Allerdings ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass auch Mietverhältnisse, bei denen ein Kündigungsausschluss vereinbart wurde, in Ausnahmefällen gekündigt werden können. Diese Ausnahmen ergeben sich aus Treu und Glauben nach § 242 BGB , wenn unter Würdigung der Gesamtumstände ein Abwarten auf die Kündigungsmöglichkeit nicht zumutbar ist (OLG Karlsruhe WM 81, 173 ; OLG Oldenburg WM 81 125).

Erhebliche Gründe in diesem Sinne kann auch der Familienzuwachs sein (LG Bonn WM 92, 16; LG Landshut WM 96, 542 ), wenn hierdurch die weitere Nutzung der Wohnung unzumutbar wird.

An dieser Stelle ist nun zu überlegen, ob es Ihnen tatsächlich unzumutbar ist, mit dem Kind die Wohnung zu bewohnen oder größere Wohnungen lediglich besser oder bequemer wären. Da ich die Gesamtumstände nicht kenne, kann ich dies leider nicht abschließend beurteilen. Wahrscheinlich spräche im Rahmen einer gegenseitigen Interessenabwägung jedoch viel für eine berechtigte Beendigung, zumindest wenn Sie sich um einen angemessenen Nachmieter bemühen würden.

Angesichts der verbleibenden Unsicherheiten rate ich Ihnen, das Gespräch mit Ihrem Vermieter zu suchen. Erklären Sie ihm die räumlichen Probleme und bieten Sie vielleicht die Hilfe an, einen Nachmieter zu suchen. Möglicherweise kann man eine Einigung erzielen, dass der Vermieter der Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Nachweis eines geeigneten Nachmieters zustimmt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

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