Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:
Grundsätzlich ist es nach dem Willen des Gesetzgebers Sache und Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
).
Dieser Grundsatz gilt auch im gewerblichen Mietverhältnis.
Das bedeutet, wenn Sie die Instandhaltungslast auf den Mieter übertragen wollen, so müssen Sie dies ausdrücklich vereinbaren.
Im gewerblichen Mietverhältnis es natürlich möglich durch eine Individualvereinbarung die Instandhaltungslast ganz auf den gewerblichen Mieter zu verlagern.
Eine Überbürdung sämtlicher Reparaturen/ Instandsetzung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (Instandhaltung von Dach und Fach) ist dagegen problematisch.
Wenn die hier von Ihnen zitierte Klausel daher individuell ausgehandelt wurde, so bestehen vom Umfang der Lastenübertragung keine Bedenken.
Ich würde aber um Schwierigkeiten aus dem Weg zu gehen, die einzelnen Begriffe näher defínieren damit klar ist, was die Mieter im Einzelnen reparieren und erneuern müssen.
Vor allem beim Begriff Dach und Fach war desöfteren bereits Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.
Hier bietet sich folgende Definition an, die ich Ihnen als Beispiel an die Hand gebe
Unter Dach und Fach verstehen die Vertragsparteien die gesamte tragende Konstruktion des Mietobjekts mit Fundamenten, Dach sowie die Außenwände inkl. etwaiger Fassadenverkleidung, die Vordächer sowie alle außen mit dem Objekt fest verbundenen Teile, die konstruktiven Decken ohne abgehängte Decken, aber inkl. Unterbodenkonstruktion, die tragenden Wände, Aufzugsschächte sowie alle innerhalb des Mauerwerks (tragende und nicht tragende Wände) verlegten technischen Gebäudeeinrichtungen bis zum Austritt aus dem Mauerwerk in die Mieträume.
Selbiges Problem haben Sie mit dem Begriff "Anlagen".
Ich gehe davon aus dass die damit Heizung, Wasserleitungen, Toiletten ect. angesprochen haben:
Hier bietet sich ebenso eine Definition an die etwa lauten kann:
"Unter Anlagen verstehen die Parteien die technischen Anlagen und Installationen, die die Funktionsfähigkeit des Gebäudes und insbesondere des Mietgegenstandes zu dem vereinbarten Mietzweck ermöglichen und sichern. Das sind: Rolltreppen, Aufzüge, Heizungs-, Klima- und Lüftungsanlagen, Sonnenschutzeinrichtungen, Heizungsanlage, Rolltore, elektrische Kraft-/Licht-/ Warn- und Rufanlagen, Brandschutzanlagen einschließlich Brandschutzklappen, Brandmeldeanlage und Feuerlöscher, Notrufanlagen, Wasch- und Toilettenanlagen, Dachentwässerung und Be- und Entwässerung."
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Besten Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Anfrage:
Der abzuschließende Gewerbemietvertrag des Hauses soll auch eine ca 20 % ige Nutzung für Wohnung von Mitarbeitern des Mieters beinhalten.
Diese Wohnung ist anteilig finanziell und räumlich im Gewerbemietvertrag des Hauses aufgeführt.
Nun Zusatzfrage:
Hat die geringe anteilige Wohnnutzungsmöglichkeit innerhalb des Gewerbeobjekts rechtlichen Einfluß auf die Übertragung der Erneuerungspflicht für Dach und Fach auf den Gewerbemieter.
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Nein, das hat es meines Erachtens nicht, da Sie nur mit dem gewerblichen Mieter ein Vertragsverhältnis haben.
Etwas anderes würde sich dann ergeben, wenn Sie die Wohnungen im Haus selbst an die Mitarbeiter vermieten würden, Sie also selbst ein Wohnraummietverhältnis mit dem Mitarbeitern abschließen würden.
MIt freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
