Prüfung eines Kaufvertrages für ein vermietetes Zweifamilienhaus

Sehr geehrte Damen und Herren,

als Kaufinteressent eines Zweifamilienhauses bitte ich um überschlägige Prüfung des folgenden Kaufvertragsentwurfes auf die folgenden Punkte:

- Da es sich um ein notariellen Vertrag handelt, gehe ich davon aus dass hier keine gravierenden Mängel gibt. Dennoch bitte ich um die Auskunft, ob der Vertrags sehr zu Lasten des Käufers formuliert ist.

Des weiteren erbitte ich die Beantwortung der folgenden Punkte, welche mir bei der Prüfung aufgefallen sind:


Generell ist mir wichtig, dass ich als Käufer keine Haftung für etwaige Aussenstände betreffend des Kaufobjektes hafte, welche vor dem Kaufzeitpunkt aufgelaufen sind (Steuern, Abgaben, Betriebskosten etc). Ist es daher erforderlich einen zusätzlichen Punkt in Abt. V aufzunehmen, in der der Verkäufer entweder versichert, dass keine derartigen Aussenstände existieren bzw. explizit den Käufer freistellt ?

Zu III.2
Ist die Frist, zur Fälligkeit des Kaufpreises, von 2 Wochen nach einer schriftlichen Mitteilung des Notars angemessen oder zu gering ?

Zu IV.2
Ist die Vereinbarung zur Betriebskostenabrechnung so in Ordnung ?
Sollte noch folgender Absatz hinzugefügt werden:
"Sofern sich aus dieser Abrechnung ein Soll-Saldo zulasten des Verkäufers gegenüber den Mietern ergeben sollte, für die der Käufer als Rechtsnachfolger gegebenfalls haften würde, stellt der Verkäufer den Käufer hiermit von diesen etwaigen Ansprüchen ausdrücklich und vollumfänglich frei. Dies umfasst auch etwaige Rechtsverfolgungskosten im Falle einer streitigen Auseinandersetzung."

Zu V.1
Ist die Verkürzung der Verjährung akzeptabel, oder sollte man hier auf Streichung/Änderung dieses Punktes bestehen.
Sollte der Satz
„Der Käufer hat den Kaufgegenstand mehrfach umfassend besichtigt; er kauft
ihn im gegenwärtigen, gebrauchten/altersbedingten Zustand."
In
„Der Käufer hat den Kaufgegenstand besichtigt; er kauft ihn im gegenwärtigen, gebrauchten/altersbedingten Zustand."
geändert werden, oder ist es so OK (es gab einen Besichtigungstermin)

Zu V.3
Sollte hier aus Käufersicht auf die Alternativformulierung bestanden werden ?

Zu VII.2
Punkt 4 passt nicht zur Alternativformulierung (V.3) der Satz „Der jeweilige Eigentümer haftet auch für etwaige Rückstände der Voreigentümer" erscheint mir nicht Ok.


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ENTWURF

Urkundenrolle Nummer *** für das Jahr 2012
Verhandelt in ... am *** 2012.
Vor mir, dem unterzeichneten Notar
...
mit Amtssitz in ..., ...,
erschienen heute:
1. ...,
geboren am ...,
wohnhaft in ...,
nach Angabe ...,
- nachstehend auch „der Verkäufer" genannt -;

2. Herr ...,
geboren am ..., und
dessen Ehefrau ... geb. ...,
geboren am ...,
beide wohnhaft in ..., ...,
nach Angabe ...,

- beide nachstehend auch „der Käufer" genannt -.

Die Erschienene zu 1. ist dem Notar von Person bekannt, die Erschienenen zu 2.
wiesen sich aus durch Vorlage ihrer Personalausweise für deutsche Staatsangehörige.
Die Erschienenen erklärten mit der Bitte um Beurkundung:
Wir schließen folgenden

K A U F V E R T R A G
mit Auflassung


I. Kaufgegenstand

1. Im Grundbuch von ... des Amtsgerichtes ..., Blatt ...,
ist als Eigentümer für den dort verzeichneten Grundbesitz der Gemarkung
..., Bestandsverzeichnis lfd. Nr. ...,
Flurstück ..., Gebäude- und Freifläche in Größe von ... m²,
Flurstück ..., Gebäude- und Freifläche in Größe von ... m², Lagebezeichnung:
...,
der Verkäufer eingetragen.
Der Grundbesitz ist nach Angabe belegen in ..., ... und bebaut mit einem Zweifamilienwohnhaus und Nebengelass.

2. Das Grundbuch ist wie folgt belastet:
in Abteilung II:
lfd. Nr. 1 – Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht) für den jeweiligen Eigentümer
der Flurstücke ..., ..., ... und ... (Blatt ... von ...),
Rang vor III/1,

in Abteilung III:
lfd. Nr. 1 – Grundschuld ohne Brief zu € ..., ... % Zinsen jährlich,
vollstreckbar nach § 800 ZPO , abgetreten mit den Zinsen seit ... an die ..., ..., Rang nach
II/1.

Der Notar hat das Grundbuch am ... im elektronischen Abrufverfahren
einsehen lassen.

II. Verkauf

Der Verkäufer verkauft den in Abschnitt I., Ziffer 1. vorbezeichneten Grundbesitz
mit Gebäuden, sonstigen wesentlichen Bestandteilen und Zubehör dem dies annehmenden
Käufer zu Eigentum im Beteiligungsverhältnis von je einem Halb.


III. Kaufpreis
1. Der Kaufpreis beträgt € ...(in Worten: Euro ... 00/100).

2. Der gesamte Kaufpreis ist fällig und zu zahlen zwei Wochen nach einer
schriftlichen Mitteilung des amtierenden Notars oder seines Vertreters im Amt
an den Käufer, wonach folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

a) zur Sicherung des Anspruches des Käufers auf Eigentumsübertragung
eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,

b) die zu diesem Vertrag erforderlichen Genehmigungen vorliegen bzw. dem
Notar das Vorliegen einer Voraussetzung zur Genehmigungsfreistellung
des Rechtsgeschäftes nach § 2 Abs. 1 S. 2 GVO nachgewiesen ist,

c) dem Notar die Vorkaufsverzichtserklärung der Gemeinde vorliegt,

d) dem Notar die erforderlichen Lastenfreistellungsunterlagen vorliegen für
alle vor oder mit der Vormerkung des Käufers eingetragenen Belastungen,
die der Käufer nicht zu übernehmen hat. Diese müssen in grundbuchmäßiger
Form bedingungslos oder nur unter solchen Zahlungsauflagen
erteilt sein, die aus dem Kaufpreis erfüllbar sind. Der Notar wird von
allen Beteiligten bevollmächtigt, die Unterlagen zur Lastenfreistellung anzufordern,
für alle am Vertrag und der Kaufpreisfinanzierung Beteiligten
auch gemäß § 875 Abs. 2 BGB entgegenzunehmen und zu verwenden.

Soweit eingetragene Gläubiger für die Lastenfreistellung Ablösebeträge verlangen
oder erforderliche Genehmigungen mit den Verkäufer treffenden Zahlungsauflagen
versehen sind, ist der Käufer nur zur Erfüllung dieser Zahlungsauflagen
in Anrechnung auf den Kaufpreis verpflichtet, ohne dass die
Empfänger insoweit ein eigenes Forderungsrecht erwerben. Zur Überprüfung
der geforderten Beträge hinsichtlich Grund und Höhe sind Notar und Käufer
weder berechtigt noch verpflichtet. Der Verkäufer tritt seinen Kaufpreisanspruch
an seine Grundpfandgläubiger hiermit hinsichtlich Rang und Höhe
entsprechend der Grundbucheintragung bzw. deren Forderungen ab.
Der Notar wies darauf hin, dass eine Überweisung nach Ablauf der von den
Gläubigern gesetzten Frist zu Risiken führt.

Soweit der Kaufpreis nicht zur Lastenfreistellung (vorstehend lit. d)) benötigt
wird, ist er ausschließlich durch Überweisung auf das Konto des Verkäufers
Nr. *** bei ***, BLZ: ***, zu bezahlen.

Aufschiebend bedingt mit der Kaufpreiszahlung vereinbaren Verkäufer und
Käufer entsprechend dem Erwerbsverhältnis gemäß Abschnitt II. die Abtretung
aller Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche bezüglich eingetra-
gener oder einzutragender Grundpfandrechte; die Umschreibung im Grundbuch
wird bewilligt.

Maßgeblich für den Beginn der oben genannten 2-Wochen-Frist ist das Datum
der Absendung der Mitteilung des Notars (Datum des Poststempels).
Die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer soll per Einschreiben gegen Empfangsbekenntnis
erfolgen. Der Notar soll die Mitteilung an die ihm vom Käufer
zuletzt schriftlich übermittelte Adresse richten.
Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist die Gutschrift beim Empfänger.

3. Zahlt der Käufer bei Fälligkeit nicht, kommt er ohne Mahnung in Verzug. Er
muss dann unbeschadet der Pflicht zum Ersatz eines weitergehenden Verzugsschadens
jedenfalls die gesetzlichen Verzugszinsen zahlen.

4. Der Käufer - mehrere als Gesamtschuldner - unterwirft sich wegen der Zahlung
des Kaufpreises dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung
aus dieser Urkunde. Dem Verkäufer kann jederzeit ohne Nachweis
der die Fälligkeit der Forderung begründenden Tatsachen vollstreckbare Ausfertigung
dieser Urkunde erteilt werden, jedoch nicht vor Eintritt der vom Notar
zu überwachenden Fälligkeitsvoraussetzungen.

5. Zahlt der Käufer nicht innerhalb von 14 Tagen nach Fälligkeit, kann der Verkäufer
von diesem Kaufvertrag zurücktreten, wenn er dem Käufer erfolglos
eine Frist von 10 Tagen zur Zahlung bestimmt hat. Die Fristsetzung bedarf
der Schriftform. Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, dass der Verkäufer
auch Schadensersatz verlangen kann.

6. Der Notar wird angewiesen, die Eintragung des Eigentumswechsels erst zu
veranlassen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen worden
ist. Vorher soll er dem Käufer und dem Grundbuchamt keine Ausfertigung
oder beglaubigte Abschrift dieser Urkunde erteilen, die die Auflassung enthält.
Der Verkäufer verpflichtet sich, dem Notar die Zahlung des Kaufpreises durch
den Käufer unverzüglich schriftlich zu bestätigen.

IV. Besitzübergang

1. Der Besitz und die Nutzung, die Gefahr und die Lasten einschließlich aller
Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie
die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen mit dem Tag der Kaufpreiszahlung
auf den Käufer über.
Regelmäßig wiederkehrende Lasten sind zwischen den Parteien entsprechend
der Dauer ihrer jeweiligen Verpflichtung, sie zu tragen, auszugleichen.

Der Käufer stellt den Verkäufer ab dem Tag des Besitzübergangs insoweit
von jeder Verpflichtung frei.

2. Die beiden Wohnungen des Kaufgegenstandes sind vermietet an folgende
Mieter: ***.
Der Käufer tritt mit Wirkung ab dem Tag des Besitzübergangs in die ihm bekannten
Mietverhältnisse ein. Die Originale der Mietverträge sind ihm mit Übergabe
auszuhändigen. Der Notar hat auf § 566 BGB hingewiesen.
Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, ihn ab Besitzübergang bereits vor
Eigentumsumschreibung bei der Abgabe aller Erklärungen, die die Mietverhältnisse
betreffen, zu vertreten, insbesondere auch zu deren Änderung, Auflösung
und Kündigung. Der Käufer übernimmt gegenüber dem Verkäufer ab
dem Tag des Besitzübergangs die Erfüllung der sich aus den Mietverhältnissen
ergebenden Verpflichtungen und stellt den Verkäufer insoweit
von jeder Haftung frei. Mit vollständiger Kaufpreiszahlung übergibt der Verkäufer
dem Käufer etwaige Mietkautionen einschließlich erzielter Zinsen/tritt
der Verkäufer etwaige Rechte aus den Bürgschaften an den Käufer ab. Der
Notar empfahl, zur Haftungsvermeidung den Mietübergang den Mietern anzuzeigen
und ggf. deren Zustimmung zur künftigen ausschließlichen Verwaltung
der Mietsicherheiten durch den Käufer einzuholen (§§ 566 Abs. 2 , 566 a
S. 2 BGB). Ab dem Zeitpunkt des Besitzübergangs entstehende Mietzinsansprüche
werden an den Käufer abgetreten, der die Abtretung annimmt. Der
Verkäufer wird dies unverzüglich den Mietern mitteilen. Erfolgt Besitzübergang
während des laufenden Monats, hat der Verkäufer dem Käufer die anteilige
Miete für den Zeitraum ab Besitzübergang unverzüglich auf ein noch
anzugebendes Konto zu überweisen. Einnahmen aus Mietvorauszahlungen
und mit Mietern abrechenbare Kosten ab dem letzten Abrechnungszeitpunkt
mit den Mietern sind im Verhältnis der Vertragsteile zum Tag des Besitzübergangs
abzurechnen. Differenzbeträge sind zwischen den Beteiligten unverzüglich
nach Feststellung auszugleichen. ***Unabhängig hiervon und ungeachtet
des Zeitpunkts des Besitzwechsels vereinbaren die Beteiligten, dass
die Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern für den Zeitraum bis
31. Dezember 2012 durch den Verkäufer und für nach diesem Zeitpunkt liegende
Zeiträume durch den Käufer vorgenommen wird.
Neuvermietungen von Wohnungen und Mietvertragsänderungen sind vom
Verkäufer ab sofort nur in Absprache mit dem Käufer vorzunehmen.
Der Verkäufer übernimmt im Hinblick auf die Mietverhältnisse keine Haftung,
insbesondere nicht für die Solvenz der Mieter oder die Möglichkeit, Mietverhältnisse
zu beenden.
Weitere Miet- und Pachtverhältnisse bestehen nicht.


V. Weitere Vereinbarungen

1. Der Verkäufer haftet nicht für die Richtigkeit der im Grundbuch angegebenen
Grundstücksgröße.
Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundbesitzes und
der Gebäude sind ausgeschlossen, allerdings mit Ausnahme:
- der in dieser Urkunde enthaltenen Beschaffenheitsvereinbarungen und
Garantien,
- vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel. Der
Verkäufer erklärt, er habe keine ihm bekannten Mängel, schädlichen Bodenveränderungen
oder Altlasten arglistig verschwiegen, auf die der Käufer
angesichts ihrer Bedeutung und des sonstigen Zustandes des Objektes
einen Hinweis erwarten durfte.
- solcher Sachmängel, die erst nach Besichtigung bzw. Vertragsabschluss
entstanden sind und die über die gewöhnliche Abnutzung hinaus gehen;
hierfür wird – außer bei Vorsatz – die Verjährung auf drei Monate ab Übergabe
verkürzt,
- von Ansprüche auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des
Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu
vertreten hat, und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen
oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer
Pflichtverletzung des Verkäufers steht die eines gesetzlichen Vertreters
oder Erfüllungsgehilfen gleich.

Der Käufer hat den Kaufgegenstand mehrfach umfassend besichtigt; er kauft
ihn im gegenwärtigen, gebrauchten/altersbedingten Zustand.
Der Verkäufer ist verpflichtet, den verkauften Grundbesitz frei von im Grundbuch
eingetragenen Belastungen und Beschränkungen zu verschaffen, soweit
sie nicht vom Käufer übernommen worden sind.

Der Verkäufer garantiert, dass keine Wohnungsbindungen bestehen.

***Der Verkäufer ist
***nicht im Besitz eines (gültigen) Energieausweises gemäß
Energieeinsparverordnung (EnEV). Der Käufer verzichtet endgültig auf
dessen Vorlage und Übergabe, was bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt
wurde. Ihm ist bekannt, dass er künftigen Mietinteressenten oder
bei Verkäufen auf Verlangen einen solchen Ausweis nachzuweisen hat; ferner
dass ihn aufgrund der Vorschriften der EnEV (§§ 9 ff.) Nachrüstungspflichten
(z. B. für Heizungsanlagen/Brennkessel, Wärmedämm-Maßnahmen)
treffen können.

***(alternativ Energieausweis liegt vor:)Der Verkäufer hat für das Wohnhaus
einen (gültigen) Energieausweis ausstellen lassen, von dem dem Käufer
eine Kopie übergeben wurde; das Original ist dem Käufer mit Übergabe auszuhändigen.
Für die Richtigkeit der Angaben im Energieausweis übernimmt
der Verkäufer keine Gewähr. Schadensersatzansprüche des Käufers oder
von Mietern sind gegenüber dem Verkäufer ausgeschlossen. Die Beteiligten
stimmen darin überein, dass mit Aushändigung des Energieausweises keine
Erklärungen für eine entsprechende Beschaffenheit verbunden sind.

Der Verkäufer übernimmt keine Haftung für eine ausreichende Deckung bezüglich
der bestehenden Versicherungen. Ab Besitzübergang ist es Sache
des Käufers, für eine ausreichende Versicherung Sorge zu tragen. Bestehende
Sach- und Betriebshaftpflichtversicherungen, insbesondere auch eine etwaige
Brandversicherung, gehen kraft Gesetzes auf den Käufer über, sofern
dieser sie nicht innerhalb eines Monats nach Eigentumsumschreibung kündigt.
Mit Zahlung des Kaufpreises werden dem Käufer alle versicherungsrechtlichen
Ansprüche des Verkäufers bezüglich des Vertragsobjektes abgetreten.
Ab dem Zeitpunkt des Lastenübergangs (Abschnitt IV., Ziffer 1.) trifft
ihn auch die Pflicht zur Prämienzahlung und Anzeige an den Versicherer. Die
Beteiligten wurden darauf hingewiesen, dass der Versicherungsschutz erlöschen
kann, wenn die Anzeige nicht unverzüglich erfolgt.

Über Inhalt und Rechtsfolgen des vorstehenden Haftungsausschlusses hat
der Notar belehrt.

Der Verkäufer tritt aufschiebend bedingt auf die Kaufpreiszahlung alle vertraglichen
und gesetzlichen Ansprüche wegen Sachmängeln des Bauwerks
gegen die am Bau/der Sanierung beteiligten Werkunternehmer, Baufirmen,
Handwerker, Lieferanten und Planer – soweit sie ihm zustehen und auf welchem
Rechtsgrund auch immer diese Ansprüche beruhen mögen – an den
Käufer ab, der die Abtretung annimmt. Für deren Durchsetzbarkeit haftet der
Verkäufer nicht.

2. Im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten und nachbarrechtliche Beschränkungen
werden vom Käufer übernommen; solche sind dem Verkäufer
nicht bekannt. Der Verkäufer haftet dafür, dass der verkaufte Grundbesitz auf
den Käufer übertragen wird frei von Zinsen, Steuern und Abgaben, die bis
zum Tage des Besitzüberganges anfallen.

3. ***(Abstellen auf Zugang des Beitragsbescheides:)Erschließungsbeiträge
nach dem BauGB oder dem Kommunalabgabenrecht hat der Käufer zu tragen
bzw. dem Verkäufer zu erstatten, soweit ein Beitragsbescheid ab dem
heutigen Tag zugestellt wird. Dasselbe gilt für die kommunalabgabenrechtliche
Kostenerstattung für Hausanschlüsse sowie ggf. die Kosten naturschutzrechtlicher
Ausgleichsmaßnahmen. Dem Käufer ist der derzeitige Erschließungs-/
Ausbauzustand und darüber hinaus bekannt, dass Bescheide
manchmal erst Jahre nach Abschluss der Erschließung zugestellt werden.
Der Verkäufer versichert, dass ihm keine noch nicht bezahlten Bescheide vorliegen.

***(alternativ, Verteilung nach dem Ausbauzustand:)Erschließungsbeiträge
nach dem BauGB oder dem Kommunalabgabenrecht hat der Verkäufer zu
tragen, soweit die Anlagen bis heute ganz oder teilweise baulich erstellt sind.
Für künftig erstellte Erschließungsanlagen trägt der Käufer die Erschließungskosten.
Dasselbe gilt für die kommunalabgabenrechtliche Kostenerstattung
für Hausanschlüsse sowie ggf. die Kosten naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen.
Der Notar riet den Beteiligten, sich den derzeitigen Ausbauzustand
von der Gemeinde mitteilen zu lassen. Der Verkäufer versichert,
dass ihm keine noch nicht bezahlten Bescheide vorliegen.

4. Die mit dem Abschluss, den privat- und öffentlich-rechtlichen Genehmigungen
sowie der Durchführung dieses Vertrages entstehenden Kosten (einschließlich
der Notar- und Gerichtsgebühren) sowie die Grunderwerbsteuer
trägt der Käufer. Gleiches gilt, wenn aus von dem Käufer zu vertretenden
Gründen der Verkäufer den Rücktritt von diesem Vertrag erklärt. Lastenfreistellungskosten
trägt der Verkäufer.
VI. Auflassung und Grundbuchanträge

1. Die Beteiligten sind darüber einig, dass das Eigentum an dem verkauften
Grundbesitz vom Verkäufer auf den Käufer in dem in Abschnitt II. angegebenen
Beteiligungsverhältnis übergeht.

Sie bewilligen und beantragen die Eintragung des Eigentumswechsels in das
Grundbuch.

2. Die Beteiligten stimmen der Löschung aller nicht übernommenen Rechte in
Abteilung II und III des Grundbuches zu und bewilligen die Löschung auch,
sobald sie selbst berechtigt sind.

Der Käufer übernimmt die in Abteilung II, lfd. Nr. 1 eingetragene Dienstbarkeit
als nicht wertmindernd mit allen Verpflichtungen. Der Inhalt der Dienstbarkeit
ist ihm bekannt. Die Grundschuld Abteilung III, lfd. Nr. 1 übernimmt er nicht.
Die damit gesicherten ggf. Verbindlichkeiten des Verkäufers sind aus dem
Kaufpreis abzulösen.

3. Der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass das Eigentum erst mit
der Umschreibung im Grundbuch übergeht und vorher alle erforderlichen Genehmigungen,
die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde und die
Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegen müssen.

Zur Sicherung des Anspruches des Käufers auf Eigentumsübertragung soll
eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Beteiligten bewilligen
und beantragen die Eintragung dieser Vormerkung zugunsten des
Käufers im Grundbuch, für mehrere Berechtigte in dem in Abschnitt II. angegebenen
Erwerbsverhältnis.

Bis zum Antrag auf Eigentumsumschreibung durch den Notar sind die Ansprüche
des Käufers aus diesem Vertrag nur mit Zustimmung des Verkäufers
abtretbar oder verpfändbar. Die Eintragung dieser Inhaltsänderung des Anspruchs
im Grundbuch wird bewilligt und beantragt. Nach Kaufpreiszahlung
ist der Verkäufer zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet.

4. Die Vertragsparteien bewilligen und beantragen schon jetzt, die Vormerkung
zu löschen, wenn

- das Eigentum auf den Käufer umgeschrieben wird und zwischenzeitlich
keine Eintragungen ohne seine Zustimmung erfolgt oder beantragt sind,

oder

- Käufer oder Verkäufer den Rücktritt von diesem Vertrag erklärt und die
andere Vertragspartei auf entsprechende schriftliche Anfrage des Notars
der Wirksamkeit des Rücktritts nicht binnen eines Monats schriftlich widersprochen
hat, wobei für den Fristbeginn das Datum des notariellen
Schreibens maßgeblich ist.

Der Notar wird angewiesen, die Löschung der Auflassungsvormerkung zu
beantragen, sobald - was das Grundbuchamt nicht zu prüfen hat - eine dieser
Voraussetzungen vorliegt.

VII. Genehmigungen und Vorkaufsrechte

1. Der Notar hat die Beteiligten auf die eventuell erforderlichen gerichtlichen und
behördlichen Genehmigungen hingewiesen. Der Notar soll alle erforderlichen
Genehmigungen bzw. Nachweis zur Genehmigungsfreistellung des Rechtsgeschäftes
nach § 2 Abs. 1 S: 2 GVO durch Negativattest der Genehmigungsbehörde
herbeiführen, die mit ihrem Eingang beim Notar wirksam werden.

Der Notar hat die Beteiligten weiter auf etwa bestehende gesetzliche Vorkaufsrechte
der Gemeinde hingewiesen. Der Notar wird beauftragt anzufragen,
ob Vorkaufsrechte bestehen bzw. auf deren Ausübung verzichtet wird
und bevollmächtigt, den Vorkaufsberechtigten den Vertragsinhalt mitzuteilen
sowie Verzichtserklärungen entgegenzunehmen.
Nach Hinweis des Notars auf ggf. bestehende landesrechtliche Vorkaufsrechte
(Wald- und Denkmalschutzgesetz des Freistaates Sachsen) erklärten die
Beteiligten, dass aufgrund Lage und Beschaffenheit des Grundbesitzes solche
Vorkaufsrechte nicht in Betracht kommen; die Betroffenheit des Grundbesitzes
von solchen Vorkaufsrechten soll im Rahmen der Abwicklung dieses
Vertrages durch den Notar bei den zuständigen Behörden nicht abgefragt
werden.

Sollte eine Genehmigung versagt werden oder mit einer Auflage oder Bedingung
verbunden sein oder ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt werden,
so ist der Bescheid den Beteiligten selbst zuzustellen, eine Abschrift an den
Notar wird erbeten.

2. Die Beteiligten wurden vom Notar auf Folgendes hingewiesen:

• Alle Vertragsvereinbarungen sind beurkundungspflichtig. Nebenabreden
außerhalb dieser Urkunde können zur Nichtigkeit des gesamten
Rechtsgeschäftes führen.

• Für Notar- und Gerichtskosten sowie Steuern haften – unbeschadet
der Vereinbarungen in dieser Urkunde, die nur im Innenverhältnis
gelten – alle Beteiligten als Gesamtschuldner.

• Der Erwerb ist grunderwerbsteuer- und ggf. spekulationssteuerpflichtig.
Der Notar ist verpflichtet, diesen Vertrag gegenüber dem
zuständigen Finanzamt anzuzeigen.

• Ungeachtet der Vereinbarungen in diesem Vertrag haftet für Erschließungskosten
und Anliegerbeiträge derjenige, der im Zeitpunkt
der Erteilung des Beitragsbescheides als Eigentümer im Grundbuch
eingetragen ist. Der jeweilige Eigentümer haftet auch für etwaige
Rückstände der Voreigentümer.

Die Erschienenen bestätigen, vor Beurkundung einen Vertragsentwurf des
Notars erhalten und ausreichend Gelegenheit gehabt zu haben, sich mit dem
Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen.

VIII. Belastungsvollmacht

Der Verkäufer erklärt sich damit einverstanden, dass der Grundbesitz ab sofort
(unabhängig vom Vorliegen der zur Rechtswirksamkeit dieses Vertrages ggf. erforderlichen
Genehmigungen) mit Grundpfandrechten belastet wird und verpflichtet
sich, bei der Bestellung von Grundpfandrechten mitzuwirken.

Sicherungsabrede

Aufgrund der zu vereinbarenden Sicherungsabrede darf der Gläubiger das Grundpfandrecht
jedoch bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung als Sicherheit nur verwerten
oder behalten, soweit er tatsächlich mit Erfüllungswirkung auf die Kaufpreisschuld
des Käufers geleistet hat.

Zahlungsanweisung

Die Finanzierungsgläubiger werden bereits hiermit unwiderruflich angewiesen, die
auf diese Weise besicherten Kreditmittel bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises
nur hierfür zu verwenden.

Es bleibt hingegen allein Sache des Käufers dafür zu sorgen, dass etwa benötigte
Finanzierungsmittel rechtzeitig zur Verfügung stehen.

Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer (bei mehreren auch jeden einzeln) zu
folgenden Rechtshandlungen:

Der Grundbesitz darf ab sofort mit vollstreckbaren Grundpfandrechten samt Zinsen
und Nebenleistungen (alles in beliebiger Höhe) belastet werden. Die Vollmacht
berechtigt zur Bestellung von Grundpfandrechten und zur Abgabe sämtlicher
zu deren Eintragung im Grundbuch erforderlicher Erklärungen und Bewilligungen
einschließlich der Unterwerfung des jeweiligen Eigentümers unter die sofortige
Zwangsvollstreckung in Ansehung der Grundpfandrechte in den belasteten
Grundbesitz.
Der Verkäufer stimmt allen zur Rangbeschaffung geeigneten Erklärungen zu.

Der Käufer übernimmt in der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde die persönlichen
Zahlungsverpflichtungen und unterwirft sich insoweit der Zwangsvollstreckung,
trägt die Kosten der Bestellung und Eintragung und tritt mit seinen Rechten
(Auflassungsvormerkung) im Rang zurück. Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang
mit solchen Grundpfandrechtsbestellungen keinerlei persönliche Zahlungspflichten.
Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen Kosten und
sonstigen Folgen dieser Grundpfandrechtsbestellungen freizustellen.
Aufgrund dieser Vollmacht bestellte Grundpfandrechte dürfen auch nach Eigentumsumschreibung
auf den Käufer bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte und
Rückgewähransprüche, die mit ihnen zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab
Bezahlung des Kaufpreises, spätestens ab Eigentumsumschreibung, auf den Käufer
(mehreren im Erwerbsverhältnis) übertragen. Entsprechende Grundbucheintragung
wird bewilligt.

Die Vollmacht ist im Außenverhältnis unbeschränkt. Außer bei der Abgabe von
Sicherheitszweckerklärungen ist die Ausübung der Vollmacht jedoch – was eine
echte Bedingung der Vollmacht und insofern vom Grundbuchamt zu beachten ist –
an den amtierenden Notar oder dessen amtlich bestellten Vertreter oder Nachfolger
im Amt gebunden. Diese werden im Innenverhältnis angewiesen, die Eintragung
von auf Vollmachtsgrundlage bestellten Grundpfandrechten nur zu beantragen,
wenn in der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde die vorstehend enthaltene
Sicherungsabrede wiedergegeben und die Zahlungsanweisung dem Finanzierungsgläubiger
angezeigt ist.

IX. Vollzugsvollmachten

1. Die Beteiligten bevollmächtigen hiermit den amtierenden Notar bzw. seinen
amtlich bestellten Vertreter und die Notariatsangestellten Frau …,
Frau … und Frau …, sämtlichst dienstansässig
in …, …, bei Erforderlichkeit diese Urkunde zu berichtigen
bzw. zu ergänzen. Die Bevollmächtigten sind berechtigt, sämtliche Erklärungen
und Bewilligungen im Namen der Beteiligten abzugeben, die der
Durchführung des Vertrages dienlich sind und Anträge zu stellen, einzuschränken,
zu trennen und zurück zu nehmen.

Der Käufer bevollmächtigt mit ausdrücklicher Einwilligung des Verkäufers die
vorgenannten Personen, seinen Auflassungsanspruch zu verpfänden und mit
der für ihn eingetragenen Auflassungsvormerkung im Rang hinter andere
Rechte zurück zu treten.

Der Notar ist berechtigt, die Beteiligten im Grundbuchverfahren uneingeschränkt
zu vertreten. Er ist auch berechtigt, zur Überwachung des vertragsgemäßen
Vollzuges dieser Urkunde und ggf. im Rahmen der Bestellung von
Finanzierungsgrundpfandrechten Grundbuchauszüge zu beantragen, für deren
Kosten Abschnitt V., Ziffer 4. gilt.

Die Vollmachten gelten nur bei Verwendung vor dem amtierenden Notar oder
seinem amtlich bestellten Vertreter. Sie sind unabhängig von der Erteilung öffentlich-
rechtlicher Genehmigungen und erlöschen sechs Monate nach Eigentumsumschreibung.
Jeder Bevollmächtigte darf allein und für alle Beteiligten
handeln.
Die Vollmachten begründen keine Pflicht zum Handeln. Jegliche persönliche
Haftung der Bevollmächtigten ist ausgeschlossen.

2. Mehrere Beteiligte einer Partei erteilen sich gegenseitig und unter Befreiung
von den Beschränkungen des § 181 BGB Vollmacht zur Vertretung in allen
diesen Vertrag und dessen Erfüllung/Vollzug betreffenden Angelegenheiten.
Diese Vollmacht erlischt mit Eigentumsumschreibung auf den Käufer.

X. Rechtswirksamkeit, Verjährung

1. Sollten Erklärungen in dieser Urkunde ganz oder teilweise der Rechtswirksamkeit
ermangeln oder nicht durchgeführt werden, so sollen dennoch die
übrigen Erklärungen wirksam bleiben.

2. Der Anspruch des Käufers auf Verschaffung des Eigentums und der ggf. in
dieser Urkunde bestellten dinglichen Rechte verjährt in 30 Jahren ab dem gesetzlichen
Verjährungsbeginn.

D i e s e N i e d e r s c h r i f t
wurde den Erschienenen vom Notar vorgelesen, von ihnen genehmigt und von
ihnen und dem Notar wie folgt eigenhändig unterschrieben: