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Auswirkungen auf Käufer bei Grunddienstbarkeit und Leitungsrecht für Verkäufer

| 28.02.2013 09:30 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Wir möchten gerne ein Grundstück für den Hausbau (in Bayern) erwerben, nun haben wir den (3.) Entwurf des Notarvertrag erhalten.

Das Grundstück wird zuerst in 3 Teile geteilt:
(1) der verbleibende Teil des Verkäufers mit seinem bestehenden Haus (direkt an der Straße gelegen),
(2) eine Teilfläche als Zufahrt auf das Hinterliegergrundstück (parallel zu Fläche 1 mit eigenem Zugang zur Straße) und eben
(3) das Hinterliegergrundstück für unsere Doppelhaushälfte und die unseres Baupartners. Die Teilung hier erfolgt später.

Zur Verdeutlichung noch die Grundstücksaufteilung aus dem Vertrag:
Hinterliegergrundstücke:
Die verkaufte Teilfläche von [???:» qm ist wie folgt zu vermessen:
Die Süd, Ost- und Westgrenzen werden von den Grundstücksgrenzen gebildet. Die Nordgrenze verläuft in einem Abstand von [???:» Metern parallel zur Südgrenze

Zufahrt:
Die verkaufte Teilfläche von [???:» qm ist wie folgt zu vermessen: Die Nord- und Ostgrenzen werden von den Grundstücksgrenzen gebildet. Die Westgrenze verläuft in einem Abstand von drei Metern parallel zur Ostgrenze. Die Südgrenze verläuft in einem Abstand von [???:» Metern parallel zur Südgrenze des Grundstücks.

-------------
Die Teilfläche für die Zufahrt erwerben die beiden Baupartner der Hinterliegergrundstücke zu je 50%.

Nun lässt sich der Verkäufer aber eine (aus unserer Sicht unnötige) Grunddienstbarkeit und ein Leitungsrecht für die Teilfläche (Zufahrt) über den Notarvertrag im Grundbuch eintragen.

Auf die Frage nach dem Warum bekommen wir keine klare Antwort außer dass er auch „weiterhin an sein Grundstück heran muss". Er hat aber direkten Zugang zur Straße da sein Grundstücksanteil ja vorne liegt, direkt an der Straße, und Garage und Stellplatz auf der anderen Seite seines Hauses vorhanden sind.
Im Notarvertrag werden wir auch zum Errichten eines Zauns entlang der Grundstücksgrenze zum Verkäufer verpflichtet, somit ist eine "Durchfahrt" auf sein Grundstück auch gar nicht möglich.

Welche Möglichkeiten stehen dem Verkäufer mit der Grunddienstbarkeit zu?
Er darf nach unserem Verständnis auf der Zufahrt ja lediglich fahren und gehen – aber wohin, die Grunddienstbarkeit endet ja am Ende der Zufahrt wo unsere eigenen Grundstücke beginnen. Parken (selbst zum Be- und Entladen) ist nach unserem Verständnis über die Grunddienstbarkeit nicht gewährleistet.

Was kann der Verkäufer also hiermit tun? Welche Probleme sind zu erwarten?
Welche möglichen Auswirkungen hat das auf Grundstückswert? Unser eigentliches Baugrundstück ist davon nach unserem Verständnis ja gar nicht betroffen.

Darf im Fall eines Neubaus auf dem Grundstück des Verkäufers unsere Zufahrt dann auch als Zufahrt für diesen Neubau genutzt werden wenn beispielsweise die Garage in den hinteren Teil des Grundstücks gesetzt wird, selbst wenn auf gesamter Front Zugang zur Straße besteht?
Besteht dann die Möglichkeit ein Nutzungsentgelt zu vereinbaren oder sollte das jetzt schon in den Notarvertrag, ebenso wie die Unterhaltung und Räum-Streu-Pflichten? Da wir ja zum Errichten des Zauns verpflichtet sind darf/kann dann ein Neuerwerber überhaupt eine Zufahrt über unsere Zufahrt umsetzen?

Vielen Dank für Ihre Einschätzung! Unser Baupartner wird den Vertrag wohl akzeptieren, wir sind sehr unsicher ob der unklaren Intention.


Auszug aus dem Notarvertrag (gerne stelle ich auch die komplette Version bereit):

XIII.
DIENSTBARKEITSBESTELLUNG
(Geh-, Fahrt- und Leitungsrecht)
1. Vorbemerkung
Um Zugang und Zufahrt zu der Vertragsteilfläche zu [???:» qm und zum
Restgrundstück Fl.Nr. und die Versorgung mit Ent- und Versorgungsleitungen zu gewährleisten treffen die Vertragsteile folgende Vereinbarung:

Die Vertragsteilfläche zu [???:» qm und das Restgrundstück Fl.Nr. werden nachstehend herrschende Grundstücke genannt.
Die Vertragsteilfläche zu [???:» qm wird nachstehend dienendes Grundstück genannt.

2. Dienstbarkeit
a) Geh- und Fahrtrecht
Die Eigentümer des dienenden Grundstücks, räumen hiermit an dem dienenden Grundstück zugunsten der jeweiligen Eigentümer der herrschenden Grundstücke eine Grunddienstbarkeit Geh- und Fahrtrecht)
mit folgendem Inhalt ein:
Die jeweiligen Eigentümer der herrschenden Grundstücke sowie die von diesen ermächtigte Personen sind berechtigt, auf dem dienenden Grundstück in der gesamten Breite zu gehen und mit Fahrzeugen aller Art zu fahren.
Die Eigentümer des dienenden Grundstücks sind berechtigt, die Fläche mitzubenutzen.

Die Fläche des dienenden Grundstückes darf von den Eigentümern der herrschenden Grundstücke nicht zum Abstellen von Fahrzeugen jeglicher Art oder als Lagerfläche für Materialien jeglicher Art benutzt werden. Das dienende Grundstück hat somit in seiner gesamten Breite und Länge frei von jeglichen Behinderungen zu bleiben.
Der Berechtigte darf die von der Ausübung des Rechts betroffene Fläche in geeigneter Weise auf seine Kosten befestigen.

Das Geh- und Fahrtrecht kann für die jeweiligen Bedürfnisse der herrschenden Grundstücke ohne Einschränkung ausgeübt werden und besteht bei einer Teilung der herrschenden Grundstücke für die Teilgrundstücke unverändert und uneingeschränkt fort.

Die Kosten der Unterhaltung und erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen der Fahrtfläche gehen zu Lasten der Eigentümer des dienenden Grundstückes.

Diese haben ferner für die Räum-, Streu- und Verkehrssicherungspflicht aufzukommen.

b) Leitungsrecht
Die jeweiligen Eigentümer der herrschenden Grundstücke sind berechtigt in das dienende Grundstück Ver- und Entsorgungsleitungen jedweder Art einzulegen, zweckentsprechend zu nutzen und dort für immer zu belassen. Die Eigentümer des dienenden Grundstücks sind berechtigt, die Leitungen mitzubenützen.

Der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks hat alle Maßnahmen zu unterlassen, die den Bestand oder die Benutzung dieser Anlage beeinträchtigen können. Zur Vornahme erforderlicher Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen sind die Eigentümer der herrschenden Grundstücke berechtigt, das dienende Grundstück in der erforderlichen Weise zu nutzen, insbesondere zu betreten und auch aufzugraben. Dieses Recht steht ihnen jedoch nur unter der Bedingung zu, dass sie sich dem Eigentümer des dienenden Grundstücks gegenüber verpflichten, die Maßnahmen zügig unter weitgehender Berücksichtigung der Interessen des Eigentümers des dienenden Grundstücks durchzuführen und unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten den ursprünglichen Zustand des dienenden Grundstücks auf ihre Kosten wiederherzustellen.

Die Unterhaltung, Instandhaltung und .setzung dieser Anlage obliegt dem jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks

3. Aufhebung der Gemeinschaft
Das Recht der Miteigentümer, die Aufhebung der Gemeinschaft in Ansehung des Wegegrundstückes zu verlangen, wird für immer, soweit gesetzlich zulässig, ausgeschlossen.

4. Eintragung
Die Eintragung der vorstehenden Grunddienstbarkeit und des Gemeinschaftsaufhebungsausschlusses in das Grundbuch wird bewilligt. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit dem Inhalt der Grunddienstbarkeit wird hiermit zugunsten der Stadt bestellt. Diese Dienstbarkeit darf
nur im Interesse der herrschenden Grundstücke ausgeübt werden. Den Berechtigten der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit treffen keinerlei Unterhaltungs- und Verkehrssicherungspflichten.
Die Eintragung der vorstehenden beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in das Grundbuch wird bewilligt.

Die Beteiligten bevollmächtigen den Notar nach Vermessung den betroffenen Grundbesitz zu bezeichnen und die Eintragung für sie zu bewilligen und zu beantragen.

5. Rangstelle
Die vorstehend in Ziff. 1. bestellte Dienstbarkeit soll in Abt. II des Grundbuchs nächstoffene Rangstelle erhalten. Sofern die bedungene Rangstelle derzeit nicht beschafft werden kann, wird die Eintragung an vorerst nächstoffener Rangstelle beantragt.
Allen zur Rangbeschaffung erforderlichen Erklärungen wird mit dem Antrag auf Vollzug im Grundbuch zugestimmt.

6. Vormerkung
Um den Anspruch des Erwerbers auf Verschaffung der vorstehend bestellten Grunddienstbarkeit zu sichern, b e w i l l i g e n und beantragen die Beteiligten eine entsprechende Vormerkung zugunsten des Erwerbers in das Grundbuch einzutragen und zwar in Abt. II und in Abt. III an erster Rangstelle und im Gleichrang mit der für den Erwerber zur Eintragung gelangenden Auflassungsvormerkung.
Allen zur Rangbeschaffung erforderlichen Erklärungen wird mit dem Antrag auf Vollzug zugestimmt.

7. Verjährung
Soweit Ansprüche aus dieser Dienstbarkeit der Verjährung unterliegen, soll hierfür eine Frist von dreißig Jahren ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn gelten.

8. Kosten
Die Kosten dieser Dienstbarkeitsbestellung und ihres Vollzugs trägt der Erwerber. Die späteren Kosten der Löschung oder Freigabe dieser Dienstbarkeit trägt ebenfalls der Erwerber.

XIV.
Sonstige Vereinbarungen
1. Der Erwerber verpflichtet sich, bei einer weiteren oder Neuen Bebauung des Restgrundstücks Fl.Nr. etwa erforderliche Abstandsflächen auf die Vertragsteilfläche von [???:» qm zu übernehmen und die entsprechenden Erklärungen gegenüber der Baubehörde abzugeben sowie etwa erforderliche Dienstbarkeiten zu bestellen und zur Eintragung in das Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen.

2. Der Erwerber verpflichtet sich, gemeinsam mit dem Erwerber einer weiteren Teilfläche gemäß Kaufvertrag vom heutigen Tage, URNr. B[???:»
a) entlang der Vertragteilfläche von [???:» qm einen Maschendrahtzaun mit einer Höhe von [???:»,
b) während der Bauzeit einen Bauzaun als Abgrenzung zum Restgrundstück Fl.Nr. zu errichten.
c) Ein Sichtschutz in Höhe von 2.1m darf im Bedarfsfall (das heißt, wenn von dem Eigentümer des an die Zufahrt zu den abgetretenen Grundstücken angrenzende Restgrundstück Fl.-Nr. dieses für nötig gefunden wird) errichtet werden. Dieser Sichtschutz darf direkt an den, noch zu errichtenden max. 1,8m hohen, Maschendrahtzaun, befestigt werden. Also ohne Abstand zu diesem. Das Recht diesen Sichtschutz zu errichten wird dem Eigentümer des verbleibenden Grundstücks Flurstück-Nr. hiermit eingeräumt.
3. Auf dem Vertragsgrundbesitz befinden sich Bäume.
Die Baufirma übernimmt das Fällen der Bäume und die damit verbundenen Kosten. Der Erwerber stimmt zu das diese Bäume gefällt werden dürfen. Das Holz steht dem Verkäufer zu.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Welche Möglichkeiten stehen dem Verkäufer mit der Grunddienstbarkeit zu?

Welchen genauen Hintergrund die Einräumung der Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Leitungsrecht) in Ihrem konkreten Fall hat, lässt sich schwer beurteilen. Es ist jedoch in Fällen Ihrer Art nicht unüblich, dass der Verkäufer versucht, bei einer Veräußerung von angrenzenden Teilgrundstücken für alle Eventualitäten, die in der Zukunft liegen und vielleicht auch erst irgendwelche Rechtsnachfolger betreffen, vorzubeugen. Als Grunddienstbarkeiten kommen sie schließlich dem jeweiligen Eigentümer zugute, damit auch allen zukünftigen.

Aufgrund des vereinbarten Wegerechts dürfen Ihr Verkäufer und auch die von ihm ermächtigten Personen das dienende Grundstück zu Fuß und mit Fahrzeugen jeder Art benutzen. Nach § 1020 BGB ist dieses Recht aber schonend auszuüben, d.h. dass das Befahren beispielsweise nur gestattet ist, wenn es dem herrschenden Grundstück auch dient. Ein sinnloses Überfahren ist nicht zulässig. Der Verkäufer ist auch berechtigt, auf seine Kosten für eine Befestigung der betroffenen Fläche in geeigneter Weise zu sorgen. Er darf die Fläche nicht zum Lagern von Sachen nutzen oder Fahrzeuge auf der Fläche abstellen. Ein Halten zum Be- und Entladen wird jedoch von dem Wegerecht erfasst sein.

Aufgrund des Leitungsrechts ist der Verkäufer berechtigt, jedwede Ver- und Entsorgungsleitungen für das herrschende Grundstück auf dem dienenden Grundstück zu verlegen. Sie haben allerdings das Recht, diese Leitungen mitzubenutzen.

Was kann der Verkäufer also hiermit tun? Welche Probleme sind zu erwarten?
Welche möglichen Auswirkungen hat das auf Grundstückswert?
Darf im Fall eines Neubaus auf dem Grundstück des Verkäufers unsere Zufahrt dann auch als Zufahrt für diesen Neubau genutzt werden wenn beispielsweise die Garage in den hinteren Teil des Grundstücks gesetzt wird, selbst wenn auf gesamter Front Zugang zur Straße besteht?

Welche Absichten der Verkäufer im Hinblick auf die Grunddienstbarkeiten verfolgt, lässt sich schwer sagen. Ihm stehen jedoch alle Möglichkeiten offen, die sich daraus ergebenden Rechte in Anspruch zu nehmen. Es wäre daher auch möglich, bei einer baulichen Veränderung des vorderen Grundstücks die Zufahrt zum hinteren Grundstücksteil über das dienende Grundstück zu führen. Dem wird auch § 1020 BGB nicht entgegenstehen. In gleicher Weise können auch Leitungen über Ihr Grundstück neu verlegt werden.

Auf den Grundstückswert wirken sich solche Grunddienstbarkeiten selbstverständlich mindernd aus. Viel problematischer ist jedoch, dass sowohl beim Wegerecht die Kosten der Unterhaltung und erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen der Fahrtfläche dauerhaft zu Ihren Lasten gehen als die Kosten der Unterhaltung, Instandhaltung und -setzung der Leitungen, die eventuell zukünftig über Ihr Grundstück verlegt werden könnten.

Besteht dann die Möglichkeit ein Nutzungsentgelt zu vereinbaren oder sollte das jetzt schon in den Notarvertrag, ebenso wie die Unterhaltung und Räum-Streu-Pflichten? Da wir ja zum Errichten des Zauns verpflichtet sind darf/kann dann ein Neuerwerber überhaupt eine Zufahrt über unsere Zufahrt umsetzen?

Eine spätere Vereinbarung eines Nutzungsentgelts werden Sie nicht mehr erreichen können. Wenn überhaupt sollten Sie jetzt im Rahmen der Verhandlungen über den Grundstückskauf alles Wesentliche klären. Solange der Vertrag nicht notariell beurkundet ist, können Sie noch jegliche Veränderungen und Anpassungen verlangen. Das Problem ist nur, dass sich Ihr Verkäufer auch darauf einlassen muss.

Die Räum- und Streupflichten tragen nach der Vereinbrung Sie als Eigentümer des dienenden Grundstücks. Dies bliebe wohl auch so, wenn zukünftig eine Nutzung als Zufahrt durch den Verkäufer erfolgen sollte. Die vereinbarte Verpflichtung zur Errichtung des Zaunes würde nach meiner Einschätzung die Nutzung des Grundstücks als Zufahrt nicht verhindern. Sie sollten daher vielleicht diesen Fall und die Fragen der Kostentragung zusätzlich im Vertrag regeln.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gunnar Wessel, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.03.2013 | 07:34

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