Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
im Hinblick Ihres Einsatzes möchte ich die Frage wie folgt beantworten:
Die Vormerkung ist kein der Zwangsversteigerung entgegenstehendes Recht im Sinn der §§ 28
, 37 Nr. 5 ZVG
, so daß ein Gläubiger des Eigentümers die Zwangsversteigerung des mit ihr belasteten Grundstücks betreiben könnte. Die vorrangige Vormerkung verhindert jedoch einen Zugriff auf den Wert des Grundstücks. Sie fällt in das geringste Gebot (§§ 44
, 48 ZVG
), und ihr Wert steht zur Verteilung nicht zur Verfügung, so daß ein Erlösanteil nicht ausgezahlt werden darf. Freilich ist die Auflassungsvormerkung wie ein bedingtes Recht zu behandeln, solange der gesicherte Anspruch nicht endgültig festgestellt ist . Dies führt jedoch gemäß § 120 Abs. 1 ZVG
zu einer Hinterlegung oder einer Übertragung der Forderung gegen den Ersteher auf »die Berechtigten«, d.h. auf den betreibenden Gläubiger und den Vormerkungsberechtigten, so daß dem Erstgenannten ein unmittelbarer Zugriff auf Erlös oder Forderung verwehrt ist. Im übrigen kann der Vormerkungsberechtigte seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen den Ersteher des Grundstücks gem. § 888 Abs. 1 BGB
durchsetzen (BGHZ 46, 124
, 127), also einen Anspruch des Vormerkungsberechtigten gegen den ES auf Zustimmung gem. § 19 GBO
fordern. Das kann dazu führen, daß Bietinteressenten sich durch eine Auflassungsvormerkung von Geboten abhalten lassen und eine Versteigerung kein Ergebnis bringt (vgl. Zeller/Stöber aaO § 28 Anm. 4.2. b).
Anders wäre es hingegen, wenn der Vormerkungsberechtigte einem Rangrücktritt gegenüber der Bank, die die Zwangsversteigerung wohl aufgrund einer Grundschuld betreibt, zugestimmt hätte.
Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Hermes,
an dieser Stelle herzlichen Dank für ihre zügige Antwort.
Soweit ich Sie verstanden habe, wird der Erlös der Versteigerung nicht an den Gläubiger ausbezahlt. Der SG wird vermutlich mit diesem, meistens weit unter dem tatsächlichen Grundstückswert liegenden Betrag, schlimmstenfalls abgefunden??? Habe ich das so richtig verstanden?
Der SG hat aber zusätzlich und alternativ einen Rechtsanspruch gem. § 888 Abs. 1 BGB
und § 19 GBO
auf(Rück-)Eigentumsübertragung gegen den ES. Vielleicht könnten sie noch deutlicher beschreiben ob dieser Anspruch gem. § 888 Abs. 1 BGB
und § 19 GBO
auf (Rück-)Eigentumsübertragung des SG an den ES nicht nur theoretischer Natur ist.
Zur Erläuterung:
Oftmals gehen Rechtsstreitigkeiten für den wirtschaftlich Schwächeren der noch dazu eben keinen politischen Einfluss besitzt faktisch “verloren” d.h. er zahlt nur drauf, weil er die Kosten der vielen Gerichtsinstanzen, Gutachter und Anwaltskosten nicht vorstrecken kann und/oder den teilweise jahrelangen Rechtsstreit psychisch und physisch nicht durchhält.
Ist obig genannter Rechtsanspruch auf Rückübertragung somit eindeutig, d.h. vor Gericht mit einem sicheren Sieg verbunden und deswegen einfach durchzusetzen oder kann durch entsprechende Rechtsmittel des ES dessen praktische Umsetzung - wie von mir skiziert – faktisch für einen Normalbürger verhindert werden (Vergleich Ausgangsfrage)?
Der Frage liegt kein realer Fall zu Grunde.
Besten Dank
Nein, der "Rückübertragungsanspruch" ist nicht nur theoretischer Natur. Nach § 888 BGB
ist es ein Hilfsanspruch und eine Klage wäre im ordentlichen Rechtsweg auf Abgabe der Zustimmungserklärung zu erheben. Ein solcher Anspruch wäre auch "einfach" durchzusetzen; einen Gutglaubenschutz des ES gibt es nicht.
Falls ein, wie Sie es nennen, "Normalbürger" eine aussichtsreiche Rechtsposition inne hat, aber kein Geld den Vorschuss für Gericht und RA zu bezahlen, so kann er immer noch von der Möglichkeit der Prozessfinanzierung Gebrauch machen. Dabei werden vom Prozessfinanzierer nochmals die Erfolgsaussichten der Angelegenheit überprüft.
Nein, abgefunden wird der SG nicht; für ihn ist ja gerade die Auflassungsvormerkung eingetragen, wobei er natürlich die Möglichkeit hat auf die Auflassungsvormerkung zu "verzichten".
Beste Grüsse
RA Hermes
Gerne stehe ich auch im Rahmen einer Mandatserteilung für Sie zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
RA Hermes
