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Neubau auf Grundstück von Vater und Onkel

| 11.02.2019 00:38 |
Preis: 52,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe


Zusammenfassung: Beim Bau einer Immobilie auf fremdem Grundstück gehört die Immobile dem im Grundbuch eingetragenen Grundstückseigentümer. Deshalb erst Grundbuch regeln, dann mit dem Bau beginnen!
Vorsicht, wenn der Nießbrauch nicht an erster Rangstelle im Grundbuch steht, er ist dann evtl. wertlos!

Sehr geehrte Damen und Herren,

Folgenden Fall möchte ich Ihnen Schildern:

Gebrüder A+B Erben 2016/2017 ein Grundstück mit Bestand von ihren Eltern in Form einer Schenkung. Wert rund 600t€.

A ist verheiratet und hat zwei Söhne A1+A2.
B ist ledig und kinderlos.
Die zwei Söhne von A bzw. Neffen von B, möchten in naher Zukunft ein Mehrfamilienhaus auf oben genannten Grundstück realisieren. Der Altbestand wird abgerissen.
Geplante Kosten für den Neubau werden auf 800t€ geschätzt.


Geplant sind 4 Wohneinheiten in welche A,B,A1 und A2 jeweils einziehen sollen. Die Söhne A1 und A2 werden den Neubau finanzieren.
Alle stehen hinter dem Projekt und möchten dieses auch umsetzen.

A würde je nach Möglichkeit sein Teil bereits schon vorzeitig an seine Söhne schenken. B ist sich nicht zu hundert Prozent sicher, könnte es sich aber vorstellen, wenn ihm Nutzungsrechte für seine Teile im Haus eingeräumt werden.
A und B soll kein Nachteil entstehen. Ihnen soll ein Nießbrauchrecht eingetragen werden.

Muss für diese Konstellation eine Schenkung an A1+A2 erfolgen?
Um Zinsaufschläge zu vermeiden sollte laut der Bank nach Möglichkeit vorrangig einen Grundschuld eingetragen werden.

Welche Möglichkeiten bestehen für oben genannten Fall?
Macht es Sinn eine GbR zu gründen und einen Gesellschaftsvertrag aufzusetzen?
Oder kann das Grundbuch so angelegt/geändert werden, was im „worst case Fall" alles klar regelt?

Gibt es Alternativen?


Besten Dank für Ihre Antwort!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

In der von Ihnen geschilderten Familienkonstellation erscheint es mir die sauberste Lösung, wenn das Mehrfamilienhaus von vornherein als Teileigentum geplant und die einzelnen Wohnungen als Eigentumswohnungen im Grundbuch eingetragen werden.
Alle anderen Konstruktionen, bei denen das Grundstück ungeteilt bleibt und A und B Grundstückseigentümer bleiben oder ideelle Anteile übertragen, deren Nutzung dann möglicherweise nur schuldrechtlich (ohne grundbuchrechtliche Fixierung) geregelt wird, tragen das Risiko, dass langfristig Probleme auftreten könnten.

Wenn A und B in das Gesamtvorhaben den Grundstückswert einbringen, dürfte das (je nach Wohnungsgröße) möglicherweise im Hinblick auf das Gesamtvolumen ohne nennenswerte Aufzahlung funktionieren und A und B erhalten ihre jeweilige Wohnung zu Eigentum.
A1 und A2 tragen die Baukosten und finanzieren somit faktisch ihre eigene Wohnung.

Damit wäre also keinerlei Schenkung verbunden, jeder behält den Gegenwert dessen was er selbst eingebracht hat.

Dies hätte den Vorteil, dass A und B jeweils über eine Eigentumswohnung verfügen und dann individuell entscheiden könnten, was sie damit machen wollen.
Bei der Frage, ob eine Schenkung der jeweiligen Wohnungen an A1 und A2 sinnvoll ist, käme es auch darauf an, wie A und B ansonsten finanziell gestellt sind und wie sie für das Alter abgesichert sind. Wenn das jetzige Grundstück bzw. die künftigen Wohnungen den wesentlichen Vermögenswert darstellen und ansonsten nicht viel vorhanden ist, rate ich eher davon ab, bereits jetzt lebzeitige Schenkungen in diesem Umfang zu machen, weil nie absehbar ist, ob A und B den Vermögenswert eines Tages noch selbst benötigen. Ein Nießbrauch bietet zwar eine gewisse Sicherheit, aber kann gegebenenfalls im Falle einer Pflegebedürftigkeit möglicherweise nicht ausreichend sein.

Es ist verständlich, dass zur Zinsersparnis eine erstrangige Grundschuld erwünscht ist. Allerdings besteht dann der erhebliche Nachteil, dass der (nachrangige) Nießbrauch nur äußerst schwach abgesichert ist. Falls es zu finanziellen Problemen bei der Darlehensrückzahlung kommt und falls die Bank aus der erstrangigen Grundschuld vollstreckt, wäre der Nießbrauch wertlos, weil er bei einer solchen Zwangsversteigerung erlöschen würde. Ein Nießbrauch, der nicht an erster Stelle im Grundbuch steht, ist nicht zu empfehlen.
Soweit die Wohnungen von A und B zur Absicherung der Darlehen benötigt werden, müsste eine Regelung gefunden werden, durch die sicher gestellt ist, dass A und B im Falle von Zahlungsschwierigkeiten von A1 und A2 nicht ihre Wohnung verlieren.

Für die genaue Konstruktion des Vorhabens sollte unbedingt ein Steuerberater zugezogen werden, weil sowohl die gesellschaftsrechtliche Regelung im Hinblick auf die Wohnungseigentumsgemeinschaft als auch die Frage lebzeitiger Schenkungen erhebliche steuerliche Folgen haben können.
Ich halte jedenfalls die Begründung von Wohnungseigentum, bei dem jede Wohnung separat im Grundbuch als Eigentumswohnung verzeichnet ist, für die juristisch sinnvollste Lösung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 11.02.2019 | 18:12

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