Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:
Zu 1. Wohnungseingangstür
Eine Wohnungseingangstür muss zumindest Mindestanforderungen an Schall-, Wärme- und Einbruchsschutz aufweisen. Hier gibt es allerdings keine bestimmten Vorgaben, was ein Mieter erwarten darf, der Vermieter schuldet insoweit nur eine normale, den durchschnittlichen Mindetsanforderungen genügende Wohnungseingangstür. Vorgaben für Wohnungseigangstüren finden sich insoweit in verschiedenen DIN-Normen zu unterschiedlichen Arten von Wohnungstüren sowie teilweise in den Bauordnungen nebst zugehörigen Richtlinien einiger Bundesländer, wonach diese z.B. rauchdicht sein müssen. In jedem Fall müssen Wonungseingangstüren unter anderem schon aus versicherungstechnischen Gründen eine höhere Stabilität im Gegensatz zu normalen Zimmertüren aufweisen, sowie Schutz gegen Brand, Schalleinwirkungen sowie Einbruch bieten. Ein entsprechendes Mindestmaß muss Ihnen der Vermieter insoweit auch bereitstellen, anderenfalls kann sich für Sie als Mieter unter Umständen ein Mängelbeseitigungsanspruch oder Minderungsrecht ergeben. Nach Ihrer Schilderung dürfte die von Ihnen beschriebene Tür insoweit Mängel aufweisen, so dass Sie dem Vermieter unter Benennung der von Ihnen aufgezeigten Unzulänglichkeiten unter Fristsetzung auffordern können, diese Mängel zu beheben. Kommt der Vermieter innerhalb der von Ihnen gesetzten Frist dieser Aufforderung nicht nach, können Sie grundsätzlich die Mängelbeseitigung selbst vornehmen oder durch eine Fachfirma ausführen lassen und die hierfür verauslagten Kosten dann dem Vermieter in Rechnung stellen bzw. mit der laufenden Miete verrechnen. Selbstverständlich können Sie anstelle der Ausübung dieser Rechte auch zunähst versuchen, mit dem Vermieter eine einverenehmliche Lösung zu finden. Sofern Sie dies dann entsprechend vertraglich festhalten würden, sollte zumindest die Kostentragungspflicht geregelt sein und die Verpflichtung zum Rückbau im Falle des Auszuges ausgeschlossen werden.
Zu 2. Rauchmelder
Nach der Rechtsprechung (vgl. z.B. LG Braunschweig, Az: 6 S 784/00) müssen Mieter grundsätzlich keine Kosten für Reinigung, Wartung oder erforderliche Reparaturen an notwendigen Anlagen in der Mietwohnung übernehmen. Selbst wenn in einem Formularmietvertrag die Abwälzung von entsprechenden Kosten auf den Mieter vorgesehen ist, kann dies hieran grundsätzlich nichts ändern. Denn nach der Rechtsprechung sind derartige Klauseln allenfalls für Kleinreparaturen zulässig, wobei dabei zugleich maximale Höchstgrenzen für einzelne Reparaturen sowie die entsprechenden Gesamtkosten innerhalb eines Jahres festgelegt sein müssen. Für den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder ist daher in der Regel der Vermieter der Wohnung verantwortlich, denn neben einer eventuellen landesrechtlich vorgegebenen Pflicht zur Installation der Rauchmelder trägt dieser auch die Verkehrssicherungspflicht, hat also auch dafür zu sorgen, dass die Rauchmelder betriebsfähig sind und regelmäßig gewartet werden. Allerdings geht die Rechtsprechung (z.B. AG Lübeck, Urteil vom 05.11.2007; Az: 21 C 1668/07
), dass die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern im Zweifel sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr.17 BetrKV
darstellen und somit auf den Mieter auch ohne gesonderte vertragliche Vereinbarung umgelegt werden können.
Zu 3. Heizen
Der Vermieter selbst kann von Ihnen nicht verlangen, dass die Wohnung ständig auf eine bestimmte Mindesttemperatur geheizt wird. Schließlich kann der Mieter ja auch einmal für einen bestimmten Zeitraum abwesend sein, insoweit ist diese Klausel nicht unbedingt üblich. Umgekehrt haben allerdings Mieter nach der Rechtsprechung Anspruch darauf, dass zumindest im Winter die Heizungsanlage eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius gewährleisten kann, dies sind also die Mindestpflichten des Vermieters. Allerdings kann der Vermieter von Ihnen zumindest verlangen, dass Sie regelmäßig Heizen und Lüften. Das Heizen selbst ist dabei grundsätzlich auch eine vertragliche Pflicht des Mieters, da Schäden durch Frost, Feuchtigkeit oder Schimmelbildung vermieden werden müssen. Ein völliges Nichtbeheizen der Wohnung kann dabei sogar einen Kündigungsgrund darstellen (so z.B. LG Hagen vom 19.12.2007, Az: 10 S 163/07
). In diesem Urteil hatte das Gericht im Übrigen bezüglich der Wirksamkeit einer solchen Klausel im Mietvertrag im Hinblick auf § 307 BGB
auch keine Bedenken. Eine so genannte vollständige Stoßlüftung ein bis zweimal täglich mit anschließendem Beheizen sollte insoweit aber regelmäßig den Anforderungen an diese Mieterpflichten genügen. Sollten sich dann dennoch Schimmel oder anderweitige Feuchtigkeitsschäden bilden, lässt dies eher den Schluss auf einen bauseitigen und damit vom Vermieter zu vertretenenden Mangel zu.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Tag und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Joschko,
vielen Dank für die informativen Ausführungen.
Da der Vermieter schwer persönlich erreichbar ist, haben wir die Probelmatik Mindestsicherung Wohnungsabschlusstür telefonisch vorgetragen. Der Vermieter schien überrascht von diesem Mangel, ist aber grundsätzlich bereit, Arbeiten vorzunehmen. Nun unsere weitere Frage:
welche der oben aufgezählten Zustände stellen neben der fehlenden Mindestsicherung (Griff, Schloss..)ebenfalls eindeutig einen Mangel da? Hat man im Bestand einen Anspruch auf Mindestbrandschutz und Rauchschutz z.B. durch Dichtungen ind den Türzargen?
In der LBO Rheinland-Pfalz finden wir keine eindeutigen Hinweise - wo findet man weitere Informationen?
Herzlichen Dank mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:
Sofern sich in der LBO keine Regelungen finden, gibt es wie gesagt noch verschiedene DIN-Normen für unterschiedliche Türarten. Allerdings kann man aus diesen direkt keine Anforderungen im Hinblick auf einen eigenen Anspruch des Mieters herleiten, da diese DIN-Normen im mietvertraglichen Verhältnis nicht ohne Weiteres verbindlich sind. Auch Urteile zu konkreten mietrechtlichen Anforderungen in Bezug auf Brand- und Rauchschutz, welche bestimmte Werte für Wohnungseingangstüren vorschreiben würden, sind insoweit nicht bekannt. Sie können als Mieter daher nur allgemein einen Anspruch auf Erhalt einer Eingangstür geltend machen, welche wie schon aufgezeigt den durchschnittlichen vergleichbaren Mindestanforderungen entspricht. Maßgeblich ist insoweit das, was bei Ihnen vor Ort im Allgemeinen üblich ist. Soweit es den Rauch- und Brandschutz betrifft, sind diese Mindestanforderungen natürlich ebenfalls einzuhalten, verlangen können Sie insoweit in jedem Fall einen höheren Grad als bei einer normalen Zimmertür. Dichtungen in den Türzargen zum Zwecke des Rauchschutzes dürften jedenfalls allemal dazu gehören.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
