Antwort
vonRechtsanwältin Gabriele Koch
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vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Zunächst ist jeweils die handschriftliche Fassung wirksam, denn diese Änderungen wurden entweder ausgehandelt oder vom Vermieter selbst vorgenommen.
§ 16 Ziffer 2 ist grundsätzlich wirksam, da hier keine starre Fristenregelung vorliegt, denn die Arbeiten sind nur in angemessenen Zeiträumen durchzuführen, also nach dem Grad der Abnutzung und nicht nach strengen Fristen, auch wenn „auf den üblichen Fristenplan Bezug genommen werden kann“ (nicht muss). § 16 Ziffer 2 gilt allerdings nicht für die Türen, denn diese sind ja durchgestrichen.
§ 16 Ziffer 4 Satz 1 ist nicht wirksam, weil keine Obergrenze für Instandsetzungsarbeiten angegeben ist, aber das ist für Ihre Frage nicht relevant. Satz 2 ist wirksam.
§ 24 Ziffer 1 Satz 1 und 2 ist wirksam, der geänderte Satz 3 jedoch nur dann, wenn er ausdrücklich ausgehandelt wurde, denn ein Mieter kann nicht durch Formularmietvertrag verpflichtet werden, Tapeten ausnahmslos und ohne Rücksicht auf Art und Zustand zu entfernen. Bei Schäden am Putz und an den Unterböden müsste festgestellt werden, wodurch diese verursacht wurden. Ein Anspruch des Vermieters besteht nur bei nicht vertragsmäßigem Gebrauch.
Bei § 24 Ziffer 2 passen die von Ihnen angegebenen handschriftlichen Veränderungen nicht so ganz zum ursprünglichen Vertragstext, es ist also nicht klar, wie die Reglung nach der Streichung konkret lautet. Außerdem wäre es auch hier wichtig zu wissen, ob die Veränderung ausgehandelt oder vom Vermieter vorgegeben wurde. Denkbar wäre, dass hier eine Endrenovierungspflicht für Decken, Wände in einzelnen Räumen, Fenster etc. gewollt und ausdrücklich individuell vereinbart wurde.
§ 24 Ziffer 3 steht im Widerspruch zu § 24 Ziffer 2 und enthält außerdem eine Abgeltungsklausel mit starrer Fristenquote, die nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam ist. Außerdem ist die Regelung auch teilweise Unsinn, denn für die laufenden Schönheitsreparaturen an den Türen ist ja wegen der Streichung in § 16 Ziffer 2 der Vermieter und nicht Ihre Mutter zuständig. Das heißt, je weniger der Vermieter seinen eigenen Verpflichtungen nachkam, desto mehr müsste Ihre Mutter von den Kosten des Türenstreichens bezahlen.
Sollten die Streichungen im Vertrag vom Vermieter ohne Verhandlungen bei Vertragsschluss vorgenommen worden sein, so werden die §§ 305 ff BGB auf den gesamten Vertrag anzuwenden sein, mit der Folge, dass die Regelungen lt. § 24 Ziffern 2 und 3 gem. § 305 c II BGB unwirksam sind, da sie widersprüchlich und damit unklar sind.
Insgesamt heißt das bisher, dass Ihre Mutter bei Beendigung des Mietverhältnisses in jedem Fall die Schönheitsreparaturen an Wänden, Decken, Heizkörpern und Fenstern durchführen muss, die nach den Fristen und dem Grad der Abnutzung ohnehin fällig sind, jedoch keine komplette Endrenovierung.
Zu der Unklarheit bzgl. Ziffer 24 nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. Hierbei wäre auch wichtig zu wissen, ob diese bei Einzug „frisch“, also neu oder gerade renoviert waren.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin
§24
Absatz 1, 2. Satz:
Verlegte Tapetenan Wänden sind zu entfernen, Beschädigungen an Unterbödenund Wand- oder Deckenputz zu beheben.
Absatz 2, 1. Satz:
Soweit die Decken, Wände in Bad und WC in frisch gestrichenem Zustand übernommen wurden, sind sie in diesem Zustand zurückzugeben.
So lesen sich die Paragraphen im mir vorliegendem Original. Es fand auch ein Eigentümerwechsel statt und der neue Eigentümer fordert nun eine aufwändige Renovierung.
Als meine Mutter einzog, waren nur Bad und WC renoviert. Den Rest machte sie selbst. Also Decken tapezieren und streichen, Fußböden verlegen, Fenster streichen, die Türen waren nicht frisch renoviert und eher schmutzig, als sauber. Laut meiner Mutter wurde ihr der Vertrag so übergeben, ich muss auch anfügen, dass sie als Ausländerin Probleme mit dermaßen rechtlichen Sätzen hat.
Die Wohnung wurde nur vertragsbestimmt verwendet, von Seiten des Vermieters erfolgten keinerlei Renovierungsarbeiten während der 20 jährigen Mietzeit.
Ich hoffe, daß ich Ihnen hiermit alle notwendigen Antworten gegeben habe.
Sehr geehrte Fragestellerin,
aus Ihrer Nachfrage ergibt sich nun, dass die Türen auch bei der Endrenovierung durchgestrichen wurden. Sofern die Türen also nur durch normalen Gebrauch abgenutzt sind, muss Ihre Mutter diese nicht renovieren, egal wie stark die Abnutzung ist, das ist Vermietersache. Auch an den Kosten muss sie sich nicht beteiligen, denn § 24 Ziffer 3 ist wegen der starren Abgeltungsquote unwirksam BGH Urteil vom 18.10.2006 Az: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2052/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.10.2006 - VIII ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 52/06</a>.
§ 24 Abs. 2 Satz 1 ist ebenfalls unwirksam, da einem Mieter nicht die Endrenovierung zusätzlich zu den laufenden Schönheitsreparaturen aufgebürdet werden darf BGH, VIII ZR 308/02.
Es bleibt also dabei, dass Ihre Mutter die Schönheitsreparaturen durchführen muss, die nach dem Grad der Abnutzung ohnehin fällig sind und zwar an Wänden, Decken, Heizkörpern und Fenstern, unabhängig davon, in welchem Zustand diese übernommen wurden. Tapeten, die in gutem Zustand sind, können dran bleiben, die Türen sind Vermietersache. Darüber hinaus kann der Vermieter keine Endrenovierung verlangen. Alles, was kürzlich gestrichen wurde und noch ordentlich aussieht, kann bleiben wie es ist. Für Bad und WC gelten keine Sonderregelungen.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin