Antwort
vonRechtsanwältin Sonja Stadler
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auf Grundlage der durch Sie mitgeteilten Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
[b]a) [/b]Nach Maßgabe von § 10 Abs. 3 WEG ist eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern gegen den Sondernachfolger eines Eigentümers nur wirksam, wenn Sie im Grundbuch eingetragen ist. (Ergänzend sei angemerkt, dass eine solche Vereinbarung aber nach Maßgabe von § 746 BGB zugunsten eines Sondernachfolgers wirken kann.). Vgl. Palandt § 10 WEG Rn. 13.
[b]b)[/b] Es ist möglich und zweckmäßig einen der Miteigentümer mit der Wahrnehmung dieser Aufgabe zu beauftrage.
[b]c)[/b] Bezüglich der von Ihnen genannten Gebäudebestandteile erlaube ich mir zunächst den Hinweis, dass nach § 5 Abs. 2 WEG folgendes gilt:
[quote]Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
[/quote]
Dazu gehören u.a. Fundament, Außenwände, Dach, Geschossdecken (Vgl. Palandt § 5 WEG Rn. 6).
Es ist dennoch möglich, dass für die nur durch einen einzelnen Eigentümer genutzten Einrichtungen die Instandhaltung und die Instandsetzung in der Teilungserklärung abweichend vom gesetzlichen Grundfall geregelt wird. Dabei sollte vor allem darauf geachtet werden, dass die Regelung eindeutig und spezifisch ist.
Mit einer Eintragung im Grundbuch wäre diese Regelung dann auch für etwaige Sondernachfolger verbindlich.
Soweit mit den Änderungen in der Teilungserklärung die Rechte Dritter betroffen sind, müssen Sie auch deren Zustimmung einholen. Das wird in Ihrem Fall vor allem sehr wahrscheinlich in Bezug auf die Bank der Fall sein.
Mit freundlichen Grüßen
Zu a) habe ich eine Rückfrage:
In der Teilungserklärung ist, wie bereits dargestellt, bezüglich der Regelung zur Tragung der Instandhaltungskosten von einer "schuldrechtlichen Vereinbarung" die Rede, und es findet sich folgender Passus: "Die jeweiligen Eigentümer des Sondereigentums sind verpflichtet, diese schuldrechtliche Verpflichtung ihren Rechtsnachfolgern aufzuerlegen." Die Teilungserklärung ist ja im Grundbuch eingetragen worden. Wirkt dieser schuldrechtliche Teil damit gegenüber dem Käufer? Falls ja, warum dann der Passus "Die jeweiligen Eigentümer des Sondereigentums sind verpflichtet, diese schuldrechtliche Verpflichtung ihren Rechtsnachfolgern aufzuerlegen."?
Ich bin davon ausgegangen, dass zur wirksamen Auferlegung der Verpflichtung auf den Käufer eine gesonderte schuldrechtliche Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer notwendig ist, daher war die Frage, ob die genannte Regelung im Kaufvertrag eine solche darstellt.
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage:
Aufgrund Ihrer Angaben und der Formulierung der Regelung gehe ich davon aus, dass diese Regelung aus der Teilungserklärung die beiden aktuellen Eigentümer nicht verpflichtet.
Auch durch die Regelung im Kaufvertrag ist diese Verpflichtung nicht auf die neuen Eigentümer übergegangen.
Mit freundlichen Grüßen