Vermietung nach Selbstnutzung

Guten Tag,

ich habe im August 2015, im Zuge einer vorgezogenen Erbregelung, die seit 2002 von mir bewohnte Eigentumswohnung meiner Eltern in Schorndorf/ BaWü käuflich erworben. Mietzahlungen erfolgten über die Jahre als „Obulusbetrag" in geringer Höhe (Max. 350€ pro Monat) per Dauerauftrag mit VWZ „Miete" auf das Konto meiner Eltern. Ebenso beteiligte ich mich in geringerem Umfang an Sondertilgungen (insgesamt 5000€).

Wir haben als Kaufsumme „nur" 50.000€ im Kaufvertrag notariell beglaubigen lassen. Es wurde nicht gesondert vermerkt, dass es sich hierbei um einen vorgezogenen, erbrechtlichen Vorgang handelt (ich habe noch einen Bruder). Nun haben wir ein 2020 gekauftes und vorerst im vermieteten Zustand belassenes Haus diesen März selbst bezogen.

Die Wohnung wurde per 01.05. vermietet. Wir planen für die ETW einen Sachverständigen zwecks Ermittlung einer möglichen, verkürzten AfA (ab 2023) mit ins Boot zu holen. Baujahr des Hauses ist 1985.

Nun meine Fragen:
1. Darf ich tatsächlich nur die Höhe der Anschaffungskosten als Grundlage für die zu ermittelnde AfA (in meinem Fall 50.000€) heranziehen oder dürften wir den tatsächlich vom Sachverständigen ermittelten, realen Wert (abzgl. Grund und Boden) als Grundlage für das Finanzamt ansetzen? Die Anschaffungskosten geben mMn in kleinster Weise den reellen Wert der Immobilie wieder. Die momentanen Preise von Vergleichswohnungen mit 75qm und 3,5 Zimmern (gleichen Baujahrs und Güte) bewegen sich zwischen 270.000 - 300.000€.

2. Würde das Finanzamt eine verkürzte AfA mit einem Kurzgutachten akzeptieren? Die ETW war seit 2002 nur an mich als Sohn mit dem obigen Minimalansatz vermietet und nie an eine „externe" Partei.

Besten Dank vorab für eine fundierte und zielführende Beantwortung.