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Zweitwohnungssteuer für vermietete Eigentumswohnung

12.01.2019 11:12 |
Preis: 80,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Als reine Kapitalanlage gehaltene Eigentumswohnungen sind nicht zweitwohnungssteuerpflichtig.

Gemeinsam mit meiner Ehefrau bin ich Eigentümer einer Eigentumswohnung in München. Die Wohnung wurde von uns bis 2014 als Hauptwohnsitz, nach unserem Umzug in meinen Heimatort seit 2015 als (von mir beruflich benötigte) Nebenwohnung genutzt. Seither haben wir jedes Jahr die von der Stadt München erhobene Zweitwohnungssteuer gezahlt.

Im November 2018 haben wir unseren Nebenwohnsitz in München aufgegeben (Abmeldung) und die Wohnung möbliert auf ein Jahr befristet vermietet. Ausstattung und Möblierung wurden an die Bedürfnisse des jetzigen und künftiger Mieter angepasst. Auf Wunsch des jetzigen Mieters (ausländischer IT-Experte) läuft der Strom- und Telefonanschluss derzeit weiter auf meinen Namen. Die Abmeldung des Zweitwohnsitzes und der Mietvertrag liegen der Stadt München vor.

Trotz Aufgabe des Nebenwohnsitzes und Vermietung der Wohnung verlangt die Stadt München in einem neuen Steuerbescheid für das Jahr 2019 die Zahlung einer Zweitwohnungssteuer in der bisherigen Höhe. Sie beruft sich dabei u.a. auf einen Passus ihrer Zweitwohnungsteuer-Satzung, dass "die vorübergehende Nutzung zu anderen Zwecken, insbesondere zur Überlassung an Dritte, der Zweitwohnungseigenschaft nicht
entgegensteht".

Frage: Gibt hierzu ein gängige Rechtsauffassung und steht das Vorgehen der Stadt München im Einklang damit?
12.01.2019 | 12:21

Antwort

von


(21)
Wiener Straße 53
01219 Dresden
Tel: 0351 41881590
Web: https://meschke.pro
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Stadt München unterliegt einem Rechtsirrtum, insoweit sie die Steuerpflicht in Ihrem Fall allein damit begründet, dass

Zitat:
die vorübergehende Nutzung zu anderen Zwecken, insbesondere zur Überlassung an Dritte, der Zweitwohnungseigenschaft nicht entgegensteht
.

Tatbestandlich setzt die Erhebung der Zweitwohnungssteuer immer das Innehaben einer weiteren Wohnung voraus, die für Zwecke der persönlichen Lebensführung vorgehalten wird, § 2 Abs. 2 ZwStS (Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungsteuer in der Landeshauptstadt München). Daran fehlt es aber hier gerade. Weder Ihre melderechtliche Situation noch Ihre tatsächliche Nutzung sprechen dafür, dass Sie mit der Eigentumswohnung eine steuerpflichtige Zweitwohnung i.S.d. ZwStS halten.

Zwar darf die Stadt München gerade wegen der bisherigen Nutzung an das bloße Vorhalten der Wohnung, auch wenn diese nicht mehr tatsächlich von Ihnen genutzt wird, zunächst die Vermutung knüpfen, dass die Wohnung für Ihre persönliche Lebensführung vorgehalten wird. Diese Vermutung lässt sich aber erschüttern:

Seit November 2018 halten Sie die Wohnung nur noch als reine Kapitalanlage. Für das Halten als reine Kapitalanlage müssen die gesamten Umstände den Schluss zulassen, dass die Zweitwohnung im Erhebungszeitraum ausschließlich als Kapitalanlage genutzt werden wird. Eine Zweitwohnung wird als Kapitalanlage genutzt, wenn dem Eigentümer daran gelegen ist, durch die Vermietung der Wohnung Erträge zu erwirtschaften und wenn eine Eigennutzung ausgeschlossen ist. Dabei kommt es nicht auf die tatsächliche Eigennutzung an, sondern es ist auf die rechtlich bestehende Möglichkeit zur Eigennutzung abzustellen. Bitte prüfen Sie hierzu den abgeschlossenen Mietvertrag. Ich kann mich jedenfalls nicht vorstellen, dass Sie sich während der Mietzeit ein Mitbenutzungsrecht zurückbehalten haben. Steuerschädlich wäre aber z.B. eine Vermietung an abwechselnde Feriengäste. Für den Nachweis der reinen Kapitalanlage ist eine ausführliche Darlegung und Glaubhaftmachung der fehlenden Eigennutzungsmöglichkeit erforderlich. Das müsste nach Ihren Angaben jedoch unproblematisch gelingen.

Sollte die Vermietung nach Ablauf der Befristung mit dem aktuellen Mieter nicht verlängert werden können, liegt es an Ihnen, einen neuen Mieter zu finden. Ein ggf. entstehender Leerstand spricht nicht ohne Weiteres gegen die ausschließliche Nutzung als Kapitalanlage (BVerwG, Urteil vom 15.10.2014 - Az. 9 C 5/13 ).

Unter diesen Voraussetzungen haben Sie gute Chancen, sich mit einem gegen den Bescheid gerichteten Widerspruch zu wehren. Gern unterstütze ich Sie im Widerspruchsverfahren. Hierzu würde ich weitere Unterlagen benötigen, was noch abzustimmen wäre. Die Kosten meiner Inanspruchnahme könnten bei Erfolg des Widerspruchs von der Stadt zu erstatten sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Franz Meschke

ANTWORT VON

(21)

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