Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Fragen auf der Basis des gegebenen Sachverhaltes wie folgt:
Ein etwaiger aus dem Verkauf jeder einzelnen ETW erzielter Gewinn ist als privates Veräußerungsgeschäft dann kein sonstiges Einkommen, wenn „der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt" (§23 Abs.1 Ziff.1 EStG, §22 Ziff.2 EStG). Nach ihren Angaben liegt das auch bei der vierten ETW vor.
Strikt davon zu trennen undvollkommen unabhängig von der Frage der Spekulationsfrist ist allerdings die Frage, ab wann hier im Rahmen einer Gesamtbetrachtung gar nicht mehr sonstiges Einkommen aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt wird, sondern Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt werden, (§ 15 Abs.2 EStG), die sowohl der Einkommenssteuer- als auch der Gewerbesteuerpflicht unterliegen.
Die Rspr. hat für die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel die sogenannte „3-Objekt-Theorie" entwickelt. Danach liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor wenn:
1.) mehr als drei Objekte veräußert werden, und
2.) die Zeiträume zwischen Anschaffung, Errichtung und Modernisierung bei jedem einzelnen Objekt nicht mehr als fünf Jahre beträgt und
3.) die Veräußerungen der Objekte in einem Zeitraum von fünf Jahren erfolgen (BMF-Rundschreiben vom 26. März 2004 , BStBl2004 I, S.434).
Schon Voraussetzungen Nr. 1 scheint vorliegend deswegen nicht erfüllt, weil Objekte, die im Wege der "realen" -(nicht nur vorweggenommenen")-Erbfolge erworben werden, keine tauglichen Zählobjekte sind (BMF aaO. Rz. 9b und 2 anders bei Renovierung oder vorweggenommener Erbfolge), so dass die Veräußerung der „ererbten Baustelle" nicht zählen dürfte. Auch an Voraussetzung Nr.2 fehlt es ebenfalls, weil Sie angeben, jedes einzelne Objekt seit mehr als zehn Jahren im Besitz zu halten.
Ich würde daher hier davon ausgehen, dass auch durch den nächsten Verkauf noch nicht die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten wird. Sie tun aber wirklich gut daran, dass hier sehr genau im Auge zu behalten. Insbesondere könnte das alles anders darstellen, falls hier irgendwann Sanierungen oder Umbauten vorgenommen worden sein sollten oder falls etwa schon der Großvater einen als gewerblich zu bezeichnenden Grundstückshandel betrieben haben sollte (BMF aaO).
Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn