Veraeusserungsgewinne eines Auslaenders

Question

Ich habe meinen Wohnsitz und Arbeitsplatz in Holland. Ich besitze seit 6 Jahren eine Eigentumswohnung in Deutschland, die ich anfangs teilweise kurzfristig vermietet hatte, aber danach nur als Ferienwohnung genutzt habe. Ich kaufte die Wohnung fuer 51.000 EUR und verkaufe sie nun fuer 66.000 EUR. Vor 4 Jahren liess ich eine neue Kueche und Fussboden einbauen. Kosten ca. 8.000 EUR. Vorm Verkaufstermin im September soll die Wohnung nun noch fuer ca. 2000 EUR renoviert werden &lpar;Malerarbeiten&rpar;, damit sie sich besser verkaufen laesst. Diese Malerarbeiten sollen von einer Privatperson aus Holland ausgefuehrt werden. Eine Rechnung wird dann ausgestellt, jedoch ohne Ausweisung von Mehrwertsteuer.    Fragen:     Kann ich die Kosten fuer Einbauten und Malerarbeiten als Werbungskosten oder Spekulationsnebenkosten geltend machen und also steuerlich von meinem Veraeusserungsgewinn abziehen?    Muss der Maler &lpar;Privatperson&rpar; Mehrwertsteuer fuer die Malerarbeiten abfuehren? Wenn ja, in welchem Land, Deutschland oder Holland?    Unterliegt mein Veraeusserungsgewinn ueberhaupt der Einkommensteuer, da es sich doch um einen Gegenstand meines Privatvermoegens handelt?    Falls ja, wie hoch ist dann  mein Steuersatz auf den Veraeusserungsgewinn? Bekomme ich als Auslaender auch den Freibetrag von 512 EUR? Wenn ja, addiert dieser sich ueber die Anzahl der Jahre, in denen ich die Wohnung besessen habe? &lpar;Also evtl. 6x 512 EUR = 3072 EUR Freibetrag&rpar;.    Was macht der Notar spaeter beim Verkauf. Behaelt er automatisch einen bestimmten Betrag ein, den er an das deutsche Finanzamt abfuehrt, oder zahlt er den vollen Verkaufserloes an mich aus und macht eine Meldung an das zustaendige Finanzamt? Oder muss ich den Veraeusserungsgewinn gar nicht in Deutschland sondern in Holland versteuern?    Wenn ich in Deutschland versteuern muss, ist dann das gleiche Finanzamt zustaendig, wo ich auch meine Mietertraege erklaert hatte?

Anwalt · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte Fragestellerin,    im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Wenn Sie die Einbauten innerhalb der Periode der Fremdvermietung vorgenommen haben, könnten Sie diese im Jahr des Abflusses also der Bezahlung als Werbungskosten absetzen. Erhaltungsaufwendungen nach Beendigung der Vermietung und vor Beginn der Selbstnutzung sind grds. keine Werbungskosten. Um hier eine genauere Beurteilung abgeben zu können, benötige ich noch genauere Sachverhaltsangaben, um die wichtige Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungkosten vornehmen zu können. Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften  ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.  Der Maler muss keine Umsatzsteuer abführen, wenn seine Rechnungen keine Umsatzsteuer ausweisen. Ob er dies muss, hängt nicht davon ab, ob er nach dem deutschem Recht Kleinunternehmer ist. Auf die niederländischen Rechtsnormen kann hier nicht eingegangen werden.  Für die Ermittlung des aufgrund der beschränkten Steuerpflicht zu versteuernden Einkommens ist der Ansatz von Freibeträgen, wie sie für unbeschränkt Steuerpflichtige vorgesehen sind, ausgeschlossen.Außerdem sollten Sie beachten werden, daß der Betrag von 512 EUR eine steuerliche Freigrenze und nicht etwa ein Freibetrag ist.  Der Steuersatz  beträgt mind. 25 % und wird zwingend nach der Grundtabelle ermittelt.  Der Veräußerungsgewinn für private Veräußerungsgeschäfte unterliegt der dt. Einkommensteuer. Der Notar behält die Steuer ein, wie das zb in den USA der Fall ist, ein.  Das Finanzamt ist zuständig, wo Sie auch Ihre Mieterträge versteuert haben.  Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von &#8222;Frag einen Anwalt&#8220; gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com      Mit besten Grüßen    RA Hermes  Fachanwalt für Steuerrecht    www.kanzlei-hermes.com