29. Januar 2010
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18:06
Antwort
vonRechtsanwalt Sascha Steidel
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Ihre Frage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten:
Für die Frage, ob Renovierungsklauseln im Mietvertrag wirksam sind, ist zunächst stets zu unterscheiden zwischen sog. vorformulierten Standartklauseln und individuell ausgehandelten Klauseln.
Nach Ihrer Fragestellung gehe ich davon aus, dass sie davon gehört haben, dass der Bundesgerichtshof in einer ganzen Reihe von Entscheidungen vorformulierte Klauseln für unwirksam erklärt hat, wenn sie den Mieter "unangemessen benachteiligen".
Eine solche unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB liegt u.a. vor, wenn eine starrer Fristenplan für die Schönheitsrenovierungen vorgesehen ist. Nach dem von Ihnen zitierten Vertragsinhalt handelt es sich auch in der Tat um eine starre Klausel, da die Arbeiten ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung nach drei bzw. fünf Jahren fällig sein sollen.
Diese Klausel ist unwirksam!
Da mir der Vertrag aber nicht im Ganzen vorliegt, muss ein kleiner Vorbehalt bleiben. Findet sich im Vertrag eine Klausel nach der die Einhaltung dieses Fristenplanes " aufgeweicht " wird, dann kann sich die Rechtslage ändern. So, wie Sie es hier aber geschildert haben, ist die Klausel in § 9 unwirksam.
Auf die sog. Quotenklausel in § 19 kommt es daher nicht an. Diese ist schon deshalb nicht einschlägig, weil die Fristen ja bereits abgelaufen sind. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, könnte der Vermieter keine anteiligen Kosten aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel fordern.
Die Zusatzvereinbarung dagegen könnte dann wirksam sein, wenn diese individuell mit Ihnen ausgehandelt worden ist. Wenn Sie also im Einzelnen über den Inhalt dieser Zusatzvereinbarung gesprochen und verhandelt haben sollten ( fast zugegebenermassen sehr selten der Fall ist ), dann wären Sie an diese Verpflichtung auch gebunden.
Anderenfalls aber ( wenn diese Zusatzvereinbarung "eigenmächtig" vom Vermieter aufgenommen wurde ) erstreckt sich die Unwirksamkeit aufgrund eines "Summierungseffektes" auch auf die Zusatzvereinbarung.
Ich hoffe, Ihnen damit einen ersten rechtlichen Überblick verschafft zu haben und wünsche ein schönes Wochenende.
Rechtsanwalt Sascha Steidel
Fachanwalt für Familienrecht