Antwort
vonRechtsanwältin Gabriele Haeske
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1. Eine Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote, die den Renovierungsbedarf nach dem tatsächlichen Erscheinungsbild der Wohnung nicht berücksichtigt, ist nach dem Urteil des <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://www.bundesgerichtshof.de/entscheidungen/entscheidungen.php" target="_blank" >BGH</a> vom 18.10.2006, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2052/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.10.2006 - VIII ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 52/06</a>, ebenfalls unwirksam.
2. Soweit es nicht um die Durchführung von unterlassenen Schönheitsreparaturen geht, sondern um Schadensersatz für Sachbeschädigungen, ist eine Fristsetzung entbehrlich,<a class="textlink" rel="nofollow" href="http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__249.html" target="_blank" >§ 249 Abs. 2 BGB </a>. Statt der Herstellung kann in diesem Fall gleich der dazu erforderliche Geldbetrag verlangt werden. Da die Wohnung bereits zu Mitte August wieder vermietet ist und Sie außerdem in der Zwischenzeit selbst Modernisierungsarbeiten durchführen müssen, wird sich dieser Weg anbieten, da ansonsten die vom Mieter vorzunehmenden Arbeiten Ihre eigenen Modernisierungsarbeiten blockieren würden. Wollen Sie trotzdem erst eine Frist für die Herstellung setzen, muss diese angemessen sein. Sie können auch in diesem Fall alle Schlüssel nehmen, müssten dem Mieter dann aber die Wohnungstür öffnen, damit er die Arbeiten ausführen kann.
Sie sind im Streitfall dafür beweispflichtig, dass die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches gegen den Mieter vorliegen.
Es gilt eine sechsmonatige Verjährungsfrist, die mit der Rückgabe der Mietsache beginnt (<a class="textlink" rel="nofollow" href="http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__548.html" target="_blank" >§ 548 Abs. 1 BGB</a>).
Am sinnvollsten wäre es sicherlich, sich mit dem Mieter über eine pauschale finanzielle Abgeltung der Schäden zu einigen.
Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
4 kurze Nachfragen:
1.
Wie ist ohne einen teuren Gutachter zu beweisen, daß die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches gegen den Mieter vorliegen? Bitte einen genauen Ratschlag!
2.
Sie schreiben; Wenn es sich um Schadensersatz für Sachbeschädigungen handelt, der gerechtfertigt ist, ist eine
Fristsetzung zur Wiederherstellung entbehrlich. Wie ist die
genaue Vorgehensweise? 2 Beispiele:
a) Schäden in Eigenarbeit beheben und dann in Rechnung stellen
( zu welchem Stundenlohn? ) bzw. sofort von der gezahlten
Kaution abziehen.
b) Kostenvoranschlag einholen, Umsatz- bzw. Mehrwertsteuer abziehen und Betrag in Rechnung stellen. Bei Nichtzahlung Betrag von der Kaution abziehen. ( Reicht 1 Kostenvoranschlag? ) ( Ist Abrechnung nach Kostenvoran-
schlag zulässig? )
Wie würden Sie vorgehen?
3.
Kann eine Mickymausborde ( 15 cm breit ) die nicht ohne Be-
schädigung der Tapete entfernbar ist,als Sachbeschädigung
gewertet werden? ( Zimmer war bei Vermietung mit Rauhfaser
tapeziert und gestrichen. Das Zimmer kann innerhalb der
Wohnung sowohl als Kinderzimmer, Arbeitszimmer oder auch
Schlafzimmer genutzt werden.
4.
Können Sachbeschädigungen auch noch kurz, d.d. 1-3 Tage nach
der Wohnungsrücknahme geltend gemacht werden, weil sie beim
Termin nicht bemerkt wurden?
Vielen Dank für Ihre kompetente Beratung.
Sehr geehrter Fragesteller,
Sachbeschädigungen können auch noch nach der Wohnungsrücknahme geltend gemacht werden. Allerdings nicht mehr, wenn ein Wohnungsübergabeprotokoll unterschrieben wurde, in dem die jeweiligen Beschädigung nicht aufgeführt wurden, da dieses in bezug auf die nicht aufgeführten Mängel ein negatives Schuldanerkenntnis darstellt.
Nach der Rechtsprechung wird eine ungewöhnliche Farbgestaltung von Tapeten als Sachbeschädigung gewertet. Entsprechend wird auch eine bunte Borte, die sich nicht ohne Beschädigung der darunterliegenden Tapete entfernen lässt, als Sachbeschädigung anzusehen sein.
Sie können bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution mit Ansprüchen, die Sie gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis haben, verrechnen. Ist er damit nicht einverstanden, müsste er dann ggf. auf Rückzahlung der Kaution klagen.
Die Beweisbarkeit im Streitfall hängt stets vom konkreten Einzelfall ab und kann aus der Ferne nicht beurteilt werden. In jedem Fall sollten Sie soviel dokumentieren wie möglich, Fotos anfertigen, unabhängige Zeugen hinzuziehen und ein genaues Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen und von den Mietern unterschreiben lassen sowie zwei oder drei Kostenvoranschläge für die Reparaturarbeiten einholen.
Wenn der Schadensersatzanspruch von den Mietern in der Höhe bestritten wird, ist es aber fraglich, ob der konkrete Schadensersatzanspruch im Streitfall auch ohne Gutachter bewiesen werden kann, da nicht der Neuwert, sondern nur der Zeitwert der beschädigten Gegenstände zu ersetzen ist und dieser ermittelt werden muss, i.d.R. erfolgt das durch ein Sachverständigengutachten. Das Prozessrisiko kann Ihnen auch niemand abnehmen.
Die Abrechnung sollte ausgehend von den eingeholten Kostenvoranschlägen erfolgen. Eine fiktive Abrechnung ist möglich, dabei wird die Umsatzsteuer nicht mit berücksichtigt. Außerdem müssen Sie je nach der bisherigen Nutzungsdauer des beschädigten Gegenstandes und der normalen Lebensdauer des Gegenstandes noch einen Abzug alt für neu vornehmen.
Da die Wohnung renoviert werden soll, kann auch ein gerichtliches selbstständiges Beweisverfahren (§§ <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__485.html" target="_blank" > 485</a>ff. ZPO) eingeleitet werden, um die Beweise zu sichern, bevor die Schäden beseitigt werden. Hierfür sollten Sie sich ggf. an einen Anwalt vor Ort wenden.
Wie in der Antwort bereits erwähnt, halte ich aber eine außergerichtliche schriftliche Einigung mit dem Mieter auf eine konkrete Summe für die beste Lösung, zumal es offenbar auch um viele kleine, einzelne Streitpunkte geht.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin