Antwort
vonRechtsanwalt Michael Wübbe
Auf der Vierzig 11
50859 Köln
Tel: 0221 - 95819261
Web: https://www.wuebbe-rechtsanwalt.de
E-Mail: info@wuebbe-rechtsanwalt.de
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Das Problem mit Tierbefall ist der, dass es hierfür verschieden Ansatzpunkte gibt. Kellerräumen sind ein Hort für Tiere wie Mäuse, Ratten, Spinnen, Ameisen, Kakerlaken und anderes Ungetier. Verständlicherweise ist nicht jede Tier gleichermaßen beeinträchtigend. Ein Klassifizierung ist üblich, da eine Ratte eine schwerwiegendere Beeinträchtigung darstellt, als eine Spinne.
Leider sind Gerichtsentscheidungen, die sich mit der Thematik beschäftigen sehr selten.
Das Amtsgericht Bonn (Urt.v. 08.02.1985, Az. C 277/84) hat dazu geurteilt, dass nach der Verkehrsanschauung des 20. Jahrhunderts jedenfalls davon aus, dass Wohnungen im großstädtischen Bereich frei von Ungeziefer sein müssen. Inwieweit eine solche Verkehrsanschauung auch in Bezug auf Kellerräume besteht, ist nicht ersichtlich und dürfte auch so nicht haltbar sein.
Ratten im Keller wirken sich zwar geringer aus, als wenn sie in der Wohnung auftreten, dennoch ist die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt. Eine Mietminderung wäre möglich. Das Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg (Urt.v. 08.10.2008, Az. 205 C 103/08) wies einen Minderungs- und Schadensersatzanspruch des Mieters wegen der Zerstörung von Hausrat durch Ratten zurück, allerdings mit der Begründung, dass in Berlin ein Rattenbefall im Keller zu den „örtlichen Gegebenheiten" gehöre und sich der Mieter ein entsprechendes Mitverschulden anrechnen lassen müsse. Außerdem hatte der Vermieter Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen durchführen lassen. Dieser Fall ist Ihrem geschilderten Sachverhalt sehr ähnlich.
Sie sehen also, wie unterschiedlich die Herangehensweise ist. Ein entsprechendes Schreiben an den Vermieter sollte beinhalten, dass Sie den Minderungszeitraum genau benennen und zudem die Schäden benennen, die nachweisbar durch die Ratten verursacht wurden und der ungefähre Preis, den die Wiederherstellung und/oder Reinigung kostet. Zudem setzen Sie eine Frist (ca. 14 Tage) zur Begleichung der vorab genannten Summe.
Ein Brief könnte wie folgt aussehen:
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich komme hiermit zurück auf den Tierbefall (Ratten) in unserem Keller (Straße Hausnummer, Ort). Leider haben Sie es bis heute nicht geschafft, den Befall einzudämmen, geschweige denn zu lösen.
Neben dem eingeschränkten Gebrauch sind nunmehr auch an unserem Eigentum erhebliche Schäden aufgetreten.
Leider bin ich nunmehr gezwungen Mietminderung geltend zu machen, bis die Situation gelöst ist in Höhe von 15 % des Bruttomietzinses. Zudem haben Sie mir den Schaden in Höhe von XXX zu ersetzten.
Hierfür setzte ich Ihnen eine Frist zum DATUM (Zahlungseingang) auf die Ihnen bekannte Bankverbindung. Alternativ teilen Sie mir innerhalb der Frist mit, aus welchen Gründen Sie eine Inanspruchnahme ablehnen.
Mit freundlichen Grüßen
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
RA Michael Wübbe
Rechtsanwalt Michael Wübbe
Hallo Herr Wübbe,
ersteinmal rechtherzlichen Dank für ihre Antwort.
Diese war sehr verständlich für mich. Auch das Schreiben hilft mir weiter.
Ich habe noch eine Rückfrage, denn ich seh zwar die Ähnlichkeit des Falles in Berlin z.B. jedoch sehe ich hier nicht die Schuld beim Vermieter, sondern vielmehr bei der Treuhand- und Anlagegesellschaft. Denn diese ist für die Hausverwaltung zuständnig, sowie der Hausmeister.
Auch sind die Ratten durch die Kanalsanierungen, welche kurz vorher durchgeführt wurden, gekommen. Hierbei sei wohl ein Fehler beim bauen entstanden und dadurch ist ein Zugang zu unseren Kellern entstanden.
Des Weiteren war die Treuhand- und Anlagegesellschaft seit Juni 2015 in Kenntnis gesetzt und hat nur ausreichend oder gar nicht reagiert.
Kann ich meine Ansprüche auch diesen gegenüber äußern. Habe ich denn dort eine Möglichkeit?
Kann ich die Mietminderung eigentlich auch Rückwirkend in Anspruch nehmen?
Viele Grüße und besten Dank nochmal
Gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt.
Die Hausverwaltung übernimmt nur die Abwicklung von verschiednen Leistungen. Ansprechpartner für Sie ist aber ausschließlich der Vertragspartner, also der Vermieter.
Rückwirkend ist eine Mietminderung eigentlich nicht möglich. Sie wäre nur dann möglich, wenn Sie den Mangel unverzüglich angezeigt haben und kein Ausschlussgrund vorhanden ist.
Wie in dem Beispiel bereits mitgeteilt, sollten Sie dem Vermieter anzeigen, dass Sie den ggf. bestehenden Übertrag zurückfordern.
Ich kann leider nicht prüfen, ob eine Rückforderung möglich ist und wenn ja, ob ein Ausschlussgrund besteht.
Beste Grüße,
RA Wübbe