Recht auf Nebenkostenabrechnung?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

aufgrund des von Ihnen dargelegten Sachverhaltes und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:

Gemäß § 556 III BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten durch den Vermieter jährlich abzurechnen. Dazu ist der Vermieter verpflichtet. Rechnet der Vermieter entgegen dieser Verpflichtung nicht ab, können Sie die Rückzahlung der Vorauszahlungen im Klagewege geltend machen. Innerhalb des Verfahrens wird dann ggf. aber die tatsächliche Höhe festgestellt; ein jeweilige/r Überschuss/Nachforderung ist dann mit den Vorauszahlungen auszugleichen. Nachforderungen des Vermieters sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist aber ausgeschlossen.

Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung wird ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode fällig. Der Anspruch verjährt sodann gem. § 195 BGB in drei Jahren. Abrechnungsperiode ist nach dem Gesetz längstens ein Jahr, vertraglich kann jedoch eine kürzere Frist vereinbart werden. Geht man nun davon aus, dass vertraglich keine kürzere Frist vereinbart wurde, verjährt Ihr Anspruch auf Abrechnung zum 31.12.2009. Dennoch sollten Sie alsbald den Anspruch geltend machen, um nicht in weitere „Erschwernisse“ – wie etwa ein Verkauf / Vermieterwechsel – zu kommen.

Sie können noch einmal ein Schreiben mit einer weiteren Frist setzen und eine unverzügliche Klageerhebung nach Ablauf der Frist androhen. Zwei/drei Wochen scheinen dabei aufgrund der bereits gesetzten Frist angemessen. Des Weiteren sollten Sie den Zugang des Schreibens mittels Einschreiben sicherstellen. Dieses Schreiben sollten Sie in jedem Fall fertigen, wenn Sie den Zugang des ersten Schreibens nicht beweisen können.

Da der Vermieter zu einer Abrechnung verpflicht ist, hätten Sie mit der Klage insoweit Erfolg, als dass der Vermieter abzurechnen hätte. Je nachdem, wie hoch die Vorauszahlungen im Hinblick auf den tatsächlichen Verbrauch aber waren, ist Ihre Klage im Ergebnis auch Geld wert. Sollte der Vermieter im Rahmen der Klage tatsächlich eine Abrechnung vorlegen, wird er im Ergebnis nur zur Auskehr des Überschusses verpflichtet.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen in meinen Ausführungen zufrieden stellend beantwortet wurden und Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben werden konnte. Gerne stehe ich Ihnen bei der weiteren Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

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