Nebenkostenabrechung - Ist eine neue Hausverwaltung berechtigt den Umlageschlüssel/Verteilungsschlüs

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Frage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung des Einsatzes wie folgt summarisch beantworten möchte:

Grundsätzlich gilt § 566 BGB:

"(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist."


Die ordnungsgemäße Abrechnung der Nebenkosten stellt eine vertragliche Nebenpflicht des Mietvertrages dar: der Erwerber, auch wenn er nie Ihr Vermieter gewesen ist, hat deshalb prinzipiell anstelle Ihres Vermieters auf Grundlage des von Ihnen unterschriebenen Mietvertrages abzurechnen.

Problematisch könnte aber der Passus des Mietvertrages sein, wonach der Vermieter die Umlegungsmaßstäbe nach "billigem Ermessen ändern darf, wenn sachliche Gründe einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung dies erfordern und soweit gesetzliche Vorschriften nicht entgegenstehen." Ein derartiger Grund könnte vorliegend gegeben sein, allerdings kann dies ohne weitere Informationen nicht seriös beurteilt werden, aber dem Grund enach kann der Erwerber eine neue Regelung treffen. Andererseits waren Sie ja nie Vertragspartner und die Änderung ergab sich erst nach Vertragsende.

Ein weiteres Problem könnte sein, dass im Mietvertrag kein Umlageschlüssel genannt worden ist, allerdings war ja die Jahre zuvor immer gleich abgerechnet worden, was aus Gründen der Rechtssicherheit bindend ist.

Weiß der Erwerber von der "alten" Regelung? Ich würde Ihnen raten, ihm diese (ggf. nochmals) mitzuteilen und ihn in diesem Zusammenhang auf die gesetzliche Pflicht hinzuweisen, dass er verbrauchsabhängig abzurechnen hat, wie etwa §§ 6 ff. Heizkostenverordnung bestimmen.

Die Personenanzahl spielt hiernach eigentlich genauso wenig eine Rolle wie die Wohnungsgröße (2 Personen können ja theoretisch mehr verbrauchen als 4)!

Allerdings regelt § 11 der Heizkostenverordnung unter anderem folgende Ausnahmen:

§11 Ausnahmen

1. Soweit sich die §§3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden
1. auf Räume,
1. bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist oder
2. die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann;

§ 12 der Heizkostenverordnung gäbe bei nicht verbrauchsabhängiger Berechnung ein auf die Abrechnung bezogenes Kürzungsrecht:

"Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Dies gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften."

Wie gesagt sollten Sie das Gespräch mit dem Gegner suchen; angesichts der Höhe der Forderung ist eine gütliche Einigung auf jeden Fall einer möglichen gerichtlichen Auseinandersetzung im Hinblick aus Prozess- und Anwaltskosten vorzuziehen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung zu Ihrem Problemkreis gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt