Mietrecht vom Mietvertrag zurück treten

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

die Hauptpflicht des Vermieters ist das zur Verfügung stellen den Mietobjekts gemäß dem im Mietvertrag vereinbarten Zustand, siehe § 535 BGB.

[quote]§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.[/quote]

Ist er dazu nicht in der Lage oder gibt es erhebliche Mängel während eines laufenden Mietvertrages, dann kann die Miete gemindert werden. Je nach Beeinträchtigung geht dies soweit, dass gar keine Miete gezahlt werden muss, bis der Mangel behoben ist. Vorher muss durch den Mieter allerdings eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt werden.

Auch wenn Sie noch nicht eingezogen sind müssen Sie dem Vermieter eigentlich eine Frist zur Beseitigung der Mängel einräumen, allerdings sollten hier +/- Wochen genügen, die Zahlung der Miete können Sie mit Hinweis auf die Unmöglichkeit des Einzugs verweigern, die Mietkaution ist gemäß den meisten Mietverträgen erst bei Einzug fällig. Wenn in Ihrem Mietvertrag eine andere Formulierung steht dürfte dieser einer Inhaltskontrolle kaum standhalten, eine Mietkaution kann nicht ohne Einzug verlangt werden.

Wenn der Vermieter auch innerhalb einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung seinen Pflichten nicht oder nur sehr unzureichend nachkommt berechtigt dies dann zu einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung nach § 543 Absatz 2 Nr. 1 BGB.

[quote]§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) [b]Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,[/b]
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung [b]erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. [/b]Dies gilt nicht, wenn
1. [b]eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,[/b]
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.[/quote]

Bereits jetzt schon zu kündigen ist zumindest dem Wortlaut nach Absatz 3 Nr. 1 möglich, dann sollte aber definitiv feststehen, dass eine Mängelbeseitigung innerhalb der genannten ca. 2-wöchigen Frist keinesfalls möglich erscheint. Da Sie hier dann immer ein gewisses Restrisiko tragen wäre es besser eine Frist zu setzen. Dies wird voraussichtlich natürlich nichts nützen, Sie haben dann aber eine viel einfachere Handhabe, um die Berechtigung der Kündigung nachzuweisen.


Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend und ein schönes Wochenende und einen schönen Feiertag.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke