Mietminderung rückwirkend?

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:

Zunächst einmal darf ich Ihnen anraten, dass Sie die Mängel an der Fensteranlage Ihrer Wohnung bitte umgehend schriftlich gegenüber Ihrem Vermieter anmelden und diesen gerade hinsichtlich des defekten Schlafzimmerfensters (ich denke, das Problem ergibt sich seit Januar 2012 und nicht wie Sie schreiben bereits seit 2011) zur Mangelbeseitigung auffordern. Hierzu gehört selbstverständlich auch die Beseitigung der Schimmelschäden, die eindeutig auf das defekte Fenster zurückzuführen sind und nicht etwa durch ein gerne zitiertes mangelhaftes Lüftungsverhalten des Mieters entstanden sind (zur Vorgehensweise siehe unten).

Bis zur Mangelbeseitigung sind Sie berechtigt, die Miete entsprechend den von der Rechtsprechung dargestellten Grenzen (siehe unten) zu mindern. Allerdings können Sie nicht mehr die Miete für den gesamten Zeitraum mindern, seit dem das Dachfenster undicht und nicht zu gebrauchen ist. Die Rechtsprechung nimmt hierzu an, dass der Mieter, wenn er 3 Monatsmieten über einen Mangelauftritt hinaus zahlt, diesen Mangel akzeptiert. Zumal sich der Vermieter hinsichtlich der Verschraubung darauf berufen wird, dass Sie zumindest diesen Mangel ohnehin kannten.

Nach der Rechtsprechung, welche aus praktischer Sicht für Sie besonders interessant ist, hat ein Mieter folgende Minderungsmöglichkeiten in den beschriebenen Fällen:
-Sind die Fenster der Wohnung undicht und zieht es dadurch, kann der Mieter die Miete in der Regel um 5% mindern.
-Sind etwa alle Fenster undicht und ist zusätzlich noch ein Heizverlust zu verzeichnen, besteht die Möglichkeit einer Mietminderung von 20%.
-Sind nicht nur alle Fenster einer Wohnung undicht, sondern dringt darüber hinaus ständig Feuchtigkeit in die Wohnung, kann die Minderung sogar bis zu 50% betragen.

Der letzte Fall ist für Sie insoweit interessant, als dass auch bei Ihnen Feuchtigkeit, sogar regelrechte Nässe, bedingt durch die von Ihnen beschriebenen undichten Fenster, in Ihre Wohnung gelangt. Die Schimmelbildung trägt dann ihr übriges zu einer entsprechenden Minderung bei.

Mein Vorschlag:
wenden Sie sich schriftlich (sinnvollerweise per Einschreiben) an Ihren Vermieter, zeigen Sie nochmals "alle" Mängel detailliert an und setzen Sie ihm eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung. Diese sollte ihm zwar eine realistische Chance zur Beseitigung lassen, in Anbetracht der derzeitigen Wetterlage aber auch nicht zu lange angesetzt sein. Eine mit der Beseitigungsaufforderung zusammen angekündigte Mietminderung ab sofort und bis zur Beseitigung der Mängel von mindestens 20%, je nach Schimmelbefall und Anzahl der undichten Fenster zur Gesamtanzahl der Fenster in der Wohnung von sogar bis zu 50% wird Ihren Vermieter zur Handlung zwingen. In diesem Rahmen sollten Sie sich unter Berücksichtigung der tatsächlichen Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Wohnung bewegen.
Achten Sie bitte auch auf die Dokumentation von Schäden, die ggf. unmittelbar durch den Wassereinbruch an der Mietsache entstehen (Holzfußboden).
Ob Sie die Miete sofort mindern können, oder bedingt durch eine Ankündigungsfrist erst zu einem späteren Zeitpunkt, ergibt sich aus Ihrem Mietvertrag (Ankündigungsfrist einer Mietminderung).


Hinsichtlich der Nebenkostennachzahlung 2010 haben Sie leider dann schlechte Karten, wenn Sie vorbehaltlos die Nachzahlung geleistet haben. Hierdurch haben Sie konkludent Ihr Einverständnis mit der Höhe der Nachzahlung, aber auch mit dem Grund, nämlich der Tatsache, dass diese überhaupt entstanden ist, gezeigt.


Ob der Zustand der Fenster grundsätzlich geeignet ist, zu hohe Heizkosten zu provozieren, kann letztlich nur ein Sachverständigengutachten klären.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Tobias M. Segerer, Rechtsanwalt