Mietervertrag beendet????

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Zunächst einmal kann ein Wohnraummietverhältnis nur durch Kündigung unter Wahrung der Schriftform (oder durch schriftlichen Aufhebungsvertrag) beendet werden. Durch Ihr Angebot im November 2008 ist also keine Beendigung erfolgt.

Jedoch kann eine Beendigung des Mietverhältnisses durch Ihr Kündigungsschreiben vom 15.01.2009 erfolgt sein (den Beweis des Zugangs können Sie mittels des Rückscheins führen). Fraglich ist jedoch, zu welchem Zeitpunkt. Hier gilt, dass befristete Mietverhältnisse nicht durch ordentliche Kündigung beendet werden können (denn dafür ist ja die Befristung vereinbart worden), sondern nur durch eine außerordentliche fristlose Kündigung. Lediglich Mietverträge auf unbestimmte Zeit können ordentlich gekündigt werden. Ich vermute jedoch, dass es sich um ein solches handelt. Wohnraummietverträge können nur unter den engen Voraussetzungen des § 575 I 1 BGB befristet werden, ansonsten gelten nach § 575 I 2 BGB als unbefristet. Daher gehe ich davon aus, dass das vorliegende Mietverhältnis spätestens zum 30.04.2009 beendet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, dass das Mietverhältnis fristlos im Zeitpunkt des Zugangs Ihres Schreibens beendet worden ist. Ein fristloser Kündigungsgrund liegt gem. § 543 II Nr. 3 a BGB vor, da die Miete in diesem Zeitpunkt für zwei aufeinanderfolgende Monate rückständig war. Voraussetzung ist jedoch, dass die fristlose Kündigung auch formgerecht erging. Sie hätten diesen Kündigungsgrund angeben (nicht den §, aber die Erläuterung des Sachverhalts) und die Kündigung eigenhändig unterschreiben müssen. Dann wäre auch die fristlose Kündigung wirksam.

Bislang haben Sie sich richtig verhalten und dulden auch nicht irgendetwas, das für Sie nachteilig werden könnte. Beachten Sie aber bitte, dass Ihre fristlose Kündigung nachträglich unwirksam werden würde, wenn sämtliche Mietrückstände nachträglich ausgeglichen werden. Dies folgt aus § 569 III Nr. 2 BGB. Dann käme wieder Ihre hilfsweise ordentliche Kündigung zum Tragen.

Aber auch wenn das Mietverhältnis fristlos beendet worden ist, dürfen Sie keinesfalls die Sachen des Mieters aus der Wohnung entfernen oder die Schlösser austauschen. Erfolgt von Seiten des Mieters keine freiwillige Räumung und Schlüsselrückgabe bleibt Ihnen nichts anders übrig, als ihn auf Räumung zu verklagen. Das gerichtliche Räumungsurteil verpflichtet ihn dazu, die Wohnung zu räumen und die Schlüssel herauszugeben. Kommt er dem dann immer noch nicht nach, kann der Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt werden. Leider gibt es keinen gesetzlichen, schnelleren Weg.

Ein solches Verfahren wegen Wohnraummietrechts ist unabhängig vom Streitwert den Amtsgerichten zugewiesen. Dort besteht kein Anwaltszwang. Sie können die Räumungsklage also auch selbst betreiben, jedoch können Ihnen dabei prozessuale Fehler unterlaufen, die sehr nachteilig sein können, so dass die Beauftragung eines Anwalts sehr empfehlenswert ist.

Der von mir verfasste Ratgeberartikel unter nachfolgendem Link könnte für Sie ebenfalls von Interesse sein, wenn es dort auch im Wesentlichen um Mietnomaden geht, enthält er einige allgemeine Hinweise zu Fällen, in denen der Mieter bereits ausgezogen ist, das Mietverhältnis aber noch fortdauert:
http://www.123recht.net/article.asp?a=34025&ccheck=1


Sollten Sie im Fortgang der Angelegenheit einen Rechtsanwalt beauftragen wollen, können Sie sich gern an mich wenden. Ansonsten hoffe ich, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben und möchte Sie abschließend bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.