Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen

Gerne zu Ihrer Frage, der ich zunächst das Gesetz voranstellen möchte:

[i]§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) 1[b]Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder[/b], von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. 2Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.[/i] ...(gekürzt)

Der von mir fett unterlegte [b]Absatz 2 Satz 1[/b] BGB ist maßgeblich für Ihre Frage:


[i]Muss die Wohnung, die als Vergleichswohnung aufgeführt ist, nur zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehrens (Schreiben 29.07.23) vermietet sein, oder bis zum 31.10.23? [/i]

[b]A.:[/b] Nur die in den letzten sechs Jahren vor dem Zustimmungsverlangen des Vermieters geänderten Bestandsmieten und die in diesem Zeitraum abgeschlossenen Mietverträge, bei denen noch keine Änderungen vorgenommen wurden (Neuvertragsmieten), dürfen berücksichtigt werden. Ausgenommen bleiben die Betriebskostenerhöhungen nach § 560. Ein Durchschnittswert aus den letzten sechs Jahren [b]wird nicht gebildet[/b] (Schmidt-Futterer/Börstinghaus Rn. 99 ff.).

Zu Ihrer [b]konkreten Frage[/b] die nachfolgend zitierte Rechtsprechung:

[b]Für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind die Entgelte [u]im Zeitpunkt[/u] des Erhöhungsverlangens des Vermieters maßgeblich [/b]und nicht erst drei Monate ab Zugang des Verlangens beim Mieter (BGH NJW-RR 2006, 227; BayObLG NJW-RR 1993, 202; LG Berlin WuM 1997, 51; MüKoBGB/Artz Rn. 20).


Im übrigen wird die Feststellung der Miete für denjenigen Wohnraum verlangt, der mit der konkreten Vertragswohnung, deren Miete erhöht werden soll, nach Maßgabe der Wohnwertmerkmale im Wesentlichen vergleichbar ist. Andere Merkmale, mögen sie am Markt auch noch so hoch bewertet werden, dürfen nicht berücksichtigt werden; dies gilt insbes. für persönliche Merkmale des Mieters, wie seine Staatsangehörigkeit (OLG Hamm RE WuM 1983, 108; Schmidt-Futterer/Börstinghaus Rn. 49 ff.). Eine Vergleichbarkeit der Wohnungen nach den im Gesetz genannten Wohnwertmerkmalen ist bereits dann zu bejahen, wenn die Wohnungen hinsichtlich [b]aller fünf Merkmale [/b]eine überwiegende Übereinstimmung aufweisen.

Nach [b]Abs. 2[/b] sind ausschließlich die in der Bestimmung aufgeführten [b]fünf Wohnwertmerkmale[/b] maßgeblich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen