Kündigung durch Ruhestörung

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Leider muss ich Sie hier enttäuschen. Meines Erachtens müssen Sie im vorliegenden Sachverhalt die 3 monatige Kündigungsfrist, sprich die gesetzliche bzw. vertragliche ordentliche Frist für die Kündigung einhalten.

Eine fristlose Kündigung bedarf eines wichtigen Grundes. Dieser kann zwar auch im Rahmen einer Lärmbelästigung/Lärmemissionen liegen, jedoch müssen weitere Voraussetzungen hinzutreten.

Liegt ein Mangel der Mietsache vor, zu der auch Lärmemissionen gehören können, kann der Mieter vom Vermieter die Beseitigung der Störung verlangen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ). Denn der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Auf welche Art und Weise der Vermieter seiner Pflicht nachkommt und die Störung beseitigt, liegt grundsätzlich im Ermessen des Vermieters.

Hierbei ist aber schon einmal problematisch, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, denn sofern es sich um ein älteres Gebäude handelt, schuldet der Vermieter nicht die Isolierung der Decken, sofern dies zum Zeitpunkt der Erbauung nicht Stand der Technik war. Bei älteren Gebäuden ist daher, so die Rechtsprechung, eher mit Nachbarschaftsgeräuschen durch fehlen einer modernen Isolierung zu rechnen.

Wenn man widererwartend doch einen Mangel feststellen kann, dann gilt zunächst, dass der Mieter erstmal nur einen Anspruch auf Beseitigung der Störung hat und dies auch gegenüber dem Vermieter geltend machen muss.

Daneben kann der durch eine Störung beeinträchtigte Mieter auch eine Mietminderung geltend machen (§ 536 BGB ), insbesondere wenn der Vermieter keine Abhilfe leistet oder die Störung fortdauert.

Nach § 862 Abs. 1 BGB kann der Mieter einer Wohnung, wenn er in seinem Besitz gestört wird, vom Störer (Nachbarn) die Beseitigung der Störung verlangen und gegebenenfalls auf Unterlassung klagen, sofern die Beseitigung der Störung nicht unterbleibt.

Gemäß § 569 Abs. 2 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis ausnahmsweise auch fristlos kündigen, wenn eine nachhaltige Störung vorliegt und dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen (3 monatigen) Kündigungsfrist für die beeinträchtigte Partei unter Abwägung aller Umstände unzumutbar ist.

Die fristlose Kündigung ist daher das allerletzte Mittel. Deshalb werden hohe Anforderungen an das Vorliegen des Kündigungsgrundes gestellt. Es ist stets zwischen dem Lösungsinteresse des Kündigenden und dem Bestandsinteresse des Kündigungsgegners abzuwägen.

Daher muss die Störung besonders nachhaltig sein, es muss also zu schwerwiegenden Verstößen kommen. Erforderlich sind erhebliche Beeinträchtigungen, die über einen längeren Zeitraum anhalten und in Ausmaß und Dauer die Toleranzschwelle in hohem Maß überschreiten.

Problematisch ist weiter daher auch die Interessenabwägung, denn ohne das Sie den Vermieter in die Angelegenheit involvieren, kann dieser Ihnen auch nicht Abhilfe leisten, sodass unter diesen Umständen eine fristlose Kündigung dem Vermieter nicht zugemutet werden könnte, weil dieser seine ihm obliegenden Möglichkeiten der Vermittlung und Beseitigung (sofern es ein Mangel wäre) nicht ausschöpfen konnte.

Wenn sich der Vermieter nicht um das Mängelbeseitigungsverlangen kümmert und nicht reagiert oder dieses abtut, kann im Zweifel und nur in besonderen Ausnahmefällen eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein.

Fazit:
Die Gründe für eine fristlose Kündigung müssen Sie beweisen. Diese ist an hohe Anforderungen geknüpft. Unter den derzeitigen Umständen sehe ich dies leider noch nicht. Daher sollten Sie dringend mit dem Vermieter Rücksprache halten. Möglicherweise kann dieser noch eingreifen oder aber eine andere Lösung z.B. vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag für Sie herbeiführen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen