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Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriendens?

| 16.07.2012 08:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Morgen,

wir brauchen dringend Hilfe.
Und zwar hat man uns wegen Störung des Hausfriedens fristlos gekündigt und wir sollen zum Ende des Monats die Wohnung geräumt haben.
Im März erhielten wir bereits eine Abmahnung.
Ich habe gesundheitliche Probleme, durch welche die Ruhestörung zustande kam.

Meine Frage ist nun, ist die Kündigung rechtens oder gibt es eine Möglichkeit, dass diese noch einmal zurückgenommen wird?
Wir sind wirklich verzweifelt und wissen nicht, wo wir in dieser kurzen Zeit hinsollen.

Vielen Dank schon einmal.

Sehr geehrte Ratssuchende,

gerne beantworte ich Ihre Frage aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt:

Grundsätzlich kann nach Ihrer Sachverhaltsschilderung eine außerordentliche Kündigung gemäß §§ 543, 569 Abs. 2 BGB wegen Störung des Hausfriedens in Betracht kommen. Nach einem Urteil des LG Berlin vom 11.02.2010 kann eine außerordentliche Kündigung auch bei Vorliegen einer Erkrankung gerechtfertigt sein (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2010, Az.: 67 S 382/09).

Weiterhin bedarf es nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB i. V. m. § 569 BGB einer vorherigen Abmahnung (so auch AG Wedding, Urteil vom 29.09.2010, Az. 3 C 22/10). Ihrer Sachverhaltsschilderung entnehme ich, dass Sie bereits im März 2012 durch Ihren Vermieter abgemahnt wurden.

Hierbei ist jedoch darauf hinzuweisen, dass „eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB so bestimmt genug sein muss, dass der Mieter weiß, welches Verhalten genau beanstandet wird, denn nur dann ist er in der Lage, dieses Verhalten abzustellen oder inhaltlich die Abmahnung zurückzuweisen" (so AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.01.2010, Az. 25 C 159/09). Ob die im März durch Ihre Vermieter ausgesprochene Abmahnung diesem Bestimmtheitserfordernis genügt, kann ich aufgrund Ihrer Schilderung leider nicht beurteilen.

Sollte die ausgesprochene Abmahnung diesem Bestimmtheitserfordernis nicht genügen, so dürfte nach der Auffassung des AG Berlin-Mitte die Abmahnung wohl unwirksam sein, mit der Folge, dass auch die ausgesprochene außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 3 S. 1, 569 BGB unwirksam wäre.

Zudem müsste sich auch aus der Ihnen zugegangenen fristlosen Kündigung ergeben, welches konkrete vertragswidrige Verhalten nach Erhalt der Abmahnung zur Kündigung geführt hat. „Es muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, dass der Gekündigte nach dem Zugang der Abmahnung eine weitere, gleiche oder gleichartige Vertragsverletzung begangen hat. Die Angaben im Kündigungsschreiben müssen substantiiert sein, d.h. Art, Zeitpunkt und Dauer der Störung angeben" (so AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.01.2010, Az. 25 C 159/09).

Insoweit kann ich Ihrer Schilderung ebenfalls leider nicht entnehmen, ob in der Kündigung substantiiert dargelegt wurde, welches konkrete Verhalten wegen Störung des Hausfriedens Anlass zur fristlosen Kündigung war. Soweit lediglich pauschal auf einen Verstoß gegen den Hausfrieden abgestellt worden wäre, dürfte die Kündigung mangels substantiierter Angabe des Kündigungsgrundes nach der vorgenannten Rechtsprechung wohl ebenfalls unwirksam sein.

Ohne Kenntnis der Abmahnung sowie des Kündigungsschreibens ist eine rechtliche Beurteilung nur schwerlich möglich, so dass ich Ihnen in jedem Fall empfehlen würde, einen Rechtsanwalt vor Ort zu kontaktieren, der den Sachverhalt genau prüft.

Weiterhin müsste die ausgesprochene Kündigung gemäß § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgt sein, was ich ebenfalls Ihrem Sachverhalt leider nicht entnehmen kann. Sollte die ausgesprochene fristlose Kündigung nur mündlich erfolgt sein, so wäre diese nach § 125 S. 1 BGB ebenfalls unwirksam.

Sie sollten der ausgesprochenen Kündigung nach § 574 Abs. 1 S. 1 BGB zunächst widersprechen. Hierbei ist jedoch darauf hinzuweisen, dass ein Widerspruch dann ausgeschlossen ist, wenn die außerordentliche Kündigung durch den Vermieter berechtigt ist (§ 574 Abs. 1 S. 2 BGB). Auch in diesem Zusammenhang würde es sich anbieten, die Abmahnung sowie die Kündigung einem Kollegen vor Ort zur Prüfung vorzulegen. Dieser könnte dann mit Ihnen das weitere Vorgehen detailliert abklären.

Ich hoffe, Ihnen insoweit einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Ich weise abschließend darauf hin, dass es durch Hinzufügen und Weglassen wesentlicher Umstände im Sachverhalt durchaus zu einer komplett anderen rechtlichen Bewertung kommen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Marcel Wahnfried
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.07.2012 | 09:41

Sehr geehrter Herr Wahnfried,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.
Gerne schreibe ich Ihnen den Text der Kündigung einmal auf.

*Hiermit kündigen wir gemäß § 569 Abs. 2 BGB wegen nachhaltiger und fortgesetzter Störung des Hausfriedens Ihrerseits das Nutzungsverhältnis über das Mietobjekt...fristlos zum 31.07.2012.
Nach dem Mietvertrag sind Sie verpflichtet, die Hausordnung einzuhalten und den Hausfrieden zu wahren.
Trotz mehrfacher tel. Gespräche und Abmahnung sind Sie dieser Pflicht nicht nachgekommen.
Ein Widerspruch gegen die fristlose Kündigung steht Ihnen nach Gesetz nicht zu.*

In der Abmahnung von März stand folgendes:

*Wie wir Ihnen bereits schon tel. mitgeteilt haben, erhielten wir Beschwerden und Hinweise Ihrer Mitmieter zu Ruhestörungen und Lärmbelästigungen Ihrerseits.
Wir fordern Sie hiermit auf, die Ruhestörung zu unterlassen. Sollten Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, sehen wir uns gezwungen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.*

Die Kündigung ist schriftlich eingegangen, mit dem Vermerk "Einschreiben", welches allerdings nur im Briefkasten lag.
Leider habe ich in meiner Verzweiflung bereits eine E-Mail geschickt, in der ich darum bat, die Kündigung noch einmal zurückzunehmen.

Vielen Dank noch einmal

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.07.2012 | 11:09

Sehr geehrte Ratssuchende,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Dem Wortlaut der Ihnen zugegangenen Kündigungserklärung entnehme ich, dass Ihr Vermieter Ihnen außerordentlich mit gesetzlicher Frist nach § 573 d Abs. 1 BGB zum 31.07.2012 gekündigt hat. Soweit Ihr Vermieter darauf hinweist, ein Widerspruch gegen die fristlose Kündigung stünde Ihnen nach dem Gesetz nicht zu, dürfte diese Auffassung nicht ganz zutreffend sein.

Voraussetzung des Widerspruchsrechts nach § 574 Abs. 1 S. 1 BGB ist die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter, wobei neben der ordentlichen Kündigung auch die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist in Betracht kommt (so Münchener Kommentar, § 574 BGB Rn 8).

Wie bereits ausgeführt, ist der Widerspruch nach § 574 Abs. 1 S. 2 BGB nur dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter wirksam fristlos kündigt (so Münchener Kommentar, § 574 BGB Rn 8).

Dies dürfte unter Hinweis auf das bereits mitgeteilte Urteil des AG Berlin-Mitte vom 07.01.2010 vorliegend jedoch nicht der Fall sein. Insoweit dürfte es an der erforderlichen Konkretisierung der Lärmbelästigungen hinsichtlich Art, Dauer und Umfang der Störungen fehlen, wobei dies sowohl für die Abmahnung von März 2012 als auch für die nunmehr ausgesprochene außerordentliche Kündigung gelten dürfte.

Insoweit hat Ihr Vermieter das vermeintliche Fehlverhalten Ihrerseits nicht substantiiert vorgetragen, so dass sowohl aus der Abmahnung als auch der Kündigung nicht ersichtlich ist, um welche Lärmbelästigungen, in welcher Form und zu welcher Zeit (Datum und Uhrzeit) es sich handeln soll.

Sie sollten Ihrem Vermieter gegenüber der Kündigung ausdrücklich widersprechen, wobei ich empfehlen würde, diesen Widerspruch schriftlich per Einschreiben / Rückschein vorzunehmen, damit Sie notfalls beweisen können, dass Ihr Vermieter diesen Widerspruch erhalten hat. Auch sollten Sie darauf hinweisen, dass sowohl die Abmahnung als auch die Kündigung wegen fehlender Konkretisierung der vermeintlichen Störungen unwirksam ist und Ihnen ein Widerspruchsrecht zusteht, da es sich um eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist handelt.

Mangels einer wirksam ausgesprochenen Kündigung würde Ihr Mietverhältnis unverändert fortbestehen.

Ich möchte jedoch darauf hinweisen, dass Ihr Vermieter – sollte dieser nach wie vor von der Wirksamkeit der Kündigung ausgehen – gegen Sie eine Räumungsklage vor dem Amtsgericht auf Räumung der Wohnung einreichen könnte. Im Rahmen dieser Räumungsklage würden sodann auch die ausgesprochene Abmahnung und Kündigung durch das Gericht überprüft werden.

Sollten Sie eine weitere Beratung oder Vertretung durch mich wünschen, können Sie mich gerne kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Marcel Wahnfried
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.07.2012 | 09:16

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