Kündigung des Untermieters - was tun gegen Widerspruch?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Vorab weise ich darauf hin, dass die abschließende Beurteilung der Sach- und Rechtslage ohne die Kenntnis des gesamten Vertragswerks nicht möglich ist.

Ein Hauptmieter ist im Verhältnis zum Untermieter wie ein Vermieter. Es gelten grundsätzlich dieselben rechtlichen Regelungen wie im Hauptmietverhältnis. Die Kündigung muss grundsätzlich die Form und den Inhalt nach § 568 BGB aufweisen, sie muss also vor allem schriftlich erfolgen. Ebenso gelten die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen. Sollte der Hauptmieter dem Untermieter nun kündigen, muss er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zum Untermieter haben. Diese Gründe für ein berechtigtes Interesse hat der Hauptmieter dem Untermieter gemäß § 573 Abs. 3 BGB in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Außerdem steht Hauptmietern, die eine Wohnung in demselben Gebäude bewohnen, ein erleichtertes Kündigungsrecht gemäß § 573a BGB zu. Dann braucht kein berechtigtes Interesse vorzuliegen. Jedoch verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. In dem Kündigungsschreiben muss man sich aber auf dieses Sonderkündigungsrecht berufen.

In Ihrem Fall dürfte zwar gegenüber B § 549 Abs. 2 BGB einschlägig sein, wonach die Kündigungsschutzvorschriften dann nicht gelten, wenn der Wohnraum an den Untermieter nur zur vorübergehenden Nutzung vermietet ist oder der Teil einer vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung ist, die der Hauptmieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat. Da es sich hier um ein von Ihnen möbliertes Zimmer innerhalb derselben Wohnung handelt, liegen diese Voraussetzungen vor. Einer Begründung der Kündigung bedarf es nicht. Die Kündigungsfristen verkürzen sich gemäß § 573c Abs. 3 BGB. Danach ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

Dies nützt Ihnen jedoch nichts gegenüber A, da dies Ihren Angaben nach ein unmöbliertes Zimmer ist. Hier gelten jedoch die oben genannten Regelungen zur erleichterten Kündigung des Hauptmieters nach § 573a BGB. Jedoch haben Sie sich in der Kündigung nicht auf § 573a BGB berufen, so dass diese unwirksam sein dürfte.

Auch ein berechtigtes Interesse haben Sie in dem Kündigungsschreiben nicht dargelegt, so dass diese Kündigung auch nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt.
Ob Ihnen ein erleichtertes Kündigungsrecht darüber hinaus zukommt, obwohl Sie nicht effektiv in der Wohnung wohnen, ist nicht immer ganz einfach zu beantworten. Es kommt auf die Intensität der Nutzung an. Ob der kündigende Hauptmieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt haben muss, ist umstritten, aber der Gebrauch muss jedenfalls so intensiv sein, dass die Gefahr gegenseitiger Beeinträchtigung zwischen Untermieter und Hauptmieter besteht. Ihren Angaben nach würde ich dies ausschließen, da Sie sich nie in der Wohnung aufhalten, so dass Ihnen das erleichterte Kündigungsrecht nicht zukommen dürfte.

Das berechtigte Interesse muss wie oben bereits angedeutet nach § 573 BGB bestehen. Ein berechtigtes Interesse muss seitens des Vermieters bestehen. Sie als Untervermieter hätten wohl nur dann ein berechtigtes Interesse, wenn Eigenbedarf bestünde, wenn Sie mit Ihrer Freundin also in die untervermieteten Räumlichkeiten einziehen wollten, was Ihren Angaben nach aber nicht der Fall ist.

Als Mieter gegenüber dem Hauptvermieter brauchen Sie kein berechtigtes Interesse, sondern müssen nur die ordentlichen Kündigungsfristen einhalten. Grundsätzlich könnte Ihrerseits ein berechtigtes Interesse darin bestehen, dass Ihr eigener Mietvertrag zum Vermieter aufgrund einer Kündigung endet. Kündigt der Vermieter dem Hauptmieter wirksam das Mietverhältnis oder ist es dem Hauptmieter unzumutbar, das Mietverhältnis fortzuführen, so können diese Umstände wiederum ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter darstellen. Liegen die zur Kündigung führenden Umstände jedoch im Verschulden des Hauptmieters, dürfte dies kein berechtigtes Interesse des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter begründen. Das wäre der Fall, wenn Sie selbst einfach kündigen.

Wenn die Klausel wirksam ist, dann entsteht grundsätzlich auch kein Schadensersatz seitens des Untervermieters, da die Wirksamkeit der Klausel ja dafür spricht, dass die Rechte und Interessen des Untermieters gerade nicht unangemessen beeinträchtigt werden.

Ist die Klausel unwirksam, dann können Sie dem Untervermieter nur ordentlich kündigen, wenn sonst keine wichtigen Gründe für eine außerordentliche Kündigung vorliegen.

Die Klausel dürfte jedoch gemäß § 572 Abs. 2 BGB unwirksam sein. Danach kann sich ein Vermieter nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist. Eine Klausel, wonach der Untermietvertrag endet, wenn das Hauptmietverhältnis endet dürfte meiner Ansicht nach gegen § 572 Abs. 2 BGB verstoßen, da die Wirksamkeit des Untermietvertrags vom ungewissen Eintritt der Beendigung des Hauptmietvertrags abhängt.

Schadensersatz kann ein Untermieter nur dann fordern, wenn ihm tatsächlich ein Schaden entstanden ist. Ohne konkrete Anhaltspunkte ist die Beurteilung eines Schadens schwer möglich. Grundsätzlich beurteilt sich der Schaden nach der so genannten Differenzhypothese. Der Untermieter wäre dann so zu stellen, wie er stünde, wenn das schädigende Ereignis, also Ihre Pflichtverletzung, nicht eingetreten wäre, § 249 BGB. Genau bezifferbar ist der Schaden folglich derzeit nicht.

Wenn die Klausel also unwirksam ist, Sie keine wirksame Kündigung gegenüber dem Untermieter ausgesprochen haben und selbst kündigen, dann die Wohnung, können Sie dem Untermieter Ihre Pflicht zur Überlassung des Wohnraums nicht erfüllen. Hier können Sie sich unter Umständen aufgrund dieser Pflichtverletzung Schadensersatzpflichtig machen.

Zwar bestehen zwischen Vermieter und dem Untervermieter keine vertraglichen Beziehungen. Jedoch erhält der Vermieter gegenüber dem Untermieter einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnräumlichkeiten gemäß § 546 Abs. 2 BGB. Eine Kündigung muss dieser nicht aussprechen. Es handelt sich um einen direkten Anspruch.

Ich rate Ihnen dringend an, einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen und ihm die Klauseln samt Vertrag vorzulegen, damit dieser eine abschließende Beurteilung treffen kann.Erst dann ist eine endgültige Entscheidung über das weitere Vorgehen möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt