Kein eigener Hausanschluss für Wasser - erst nach Hauskauf deutlich geworden

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Frage nach etwaigen Ansprüchen gegenüber Makler bzw. Verkäufer oder den Stadtwerken wegen fehlender Offenlegung des tatsächlichen Verlaufs der Wasserleitungen bzw. fehlenden eigenen Hausanschlusses.

Ein Anspruch könnte sich hier gegenüber dem Verkäufer, dem die Erklärungen des Maklers zuzurechnen sind, zunächst aus der [b]Mängelhaftung [/b] gem. § 434 BGB ergeben. Insoweit müssten die [b]notarvertraglichen Regelungen[/b] daraufhin näher geprüft werden, inwieweit solche Ansprüche wirksam ausgeschlossen worden sein könnten. Die Prüfung eines Notarvertrags kann bei mir zum Festpreis von 149 EUR gebucht werden. Möglicherweise liegt eine sogenannte Erklärung ins Blaue hinein vor, die in der Rechtsprechung teilweise als arglistgleich behandelt wird, so dass wegen § 444 BGB ein Haftungsausschluss nicht greifen würde.

Ein Mangel liegt vor, wenn die Immobilie bei Gefahrübergang (Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) nicht die [b]vereinbarte Beschaffenheit[/b] hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Kaufsache frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art [u]üblich[/u] ist.

Ein Mangel dürfte insbesondere dann vorliegen, wenn die Leitung über das Nachbargrundstück nicht durch einen entsprechenden - üblichen - Grundbucheintrag (Leitungsrecht) gesichert sein sollte, was durch Grundbucheinsicht beim Nachbargrundstück zu überprüfen ist. Eine solche Dienstbarkeit wird in Abteilung II des Grundbuchs des Nachbarn eingetragen, ein sogenannter Herrschvermerk in Ihrem Grundbuch ist nicht erforderlich.

Ein solcher Anspruch müsste dann vor Ablauf der Verjährungsfrist gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden, zunächst durch Aufforderung zur Mängelbeseitigung unter angemessener Fristsetzung.

Im Verhältnis zu den Stadtwerken gilt regelmäßig die AVBWasserV - https://www.gesetze-im-internet.de/avbwasserv/BJNR007500980.html - gemäß derem § 10 die Kosten eines solchen Anschlusses tatsächlich von Ihnen zu tragen sind. Absatz 4 bestimmt:

[quote]Das Wasserversorgungsunternehmen ist berechtigt, vom Anschlussnehmer die Erstattung der bei wirtschaftlicher Betriebsführung notwendigen Kosten für
1.
die Erstellung des Hausanschlusses,
2.
die Veränderungen des Hausanschlusses, die durch eine Änderung oder Erweiterung seiner Anlage erforderlich oder aus anderen Gründen von ihm veranlasst werden, zu verlangen. Die Kosten können pauschal berechnet werden.[/quote]

Ein Vorgehen kommt daher allenfalls gegenüber dem Verkäufer in Betracht.

Dies müsste anhand des Notarvertrags möglichst durch eine Anwältin oder einen Anwalt näher geprüft werden. Gerne können Sie sich hierzu unter meinen im Profil genannten Kontaktdaten melden.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Hinweise schon einmal weiterhelfen. Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne nach, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Ersteinschätzung sind.

Mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt