Antwort
vonRechtsanwältin Rosalie Schönbach-Krieger
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E-Mail: schoenbach-krieger@kanzlei-gutes-recht.de
Ihre Frage beantworte ich unter Heranziehung der von Ihnen bereitgestellten Informationen gerne wie folgt:
Die Bedingung (hier vermutlich eine aufschiebende) im Kaufvertrag besagt, dass die Zustimmung des Vermieters zur Übernahme des Mietvertrags bis zum 29.10.2024 erteilt werden muss.
Dabei gilt grundsätzlich, dass eine mündliche Zusage rechtlich bindend sein kann, solange sie eindeutig ist. Wenn der Vermieter klar und ausdrücklich erklärt haben sollte, dass er mit der Übertragung einverstanden ist - und dies ohne Klärung sonstiger Vertragsumstände und weiterer Details, könnte dies als Erfüllung der Bedingung gewertet werden. Es ist in aller Regel sehr ratsam im Rahmen einer solchen mündlichen Zusage diese schriftlich zu dokumentieren, etwa durch eine Bestätigung per E-Mail oder durch ein Protokoll des Gesprächs. Am besten wird eine solche mündliche Zustimmung ebenfalls unter Zeugen erteilt.
Da der Vertrag zwischen Ihnen und der Verkäuferin laut Ihrer Angaben keine explizite schriftliche Zustimmung des Vermieters verlangt, könnte die Verkäuferin Schwierigkeiten haben, auf dieser Grundlage einen Rücktritt zu rechtfertigen.
Nun stellt sich aber neben der grundsätzlichen rechtlichen Bewertung auf praktischer Ebene die Frage der Beweisbarkeit dieser Zustimmung, insbesondere unter Heranziehung der angehängten E-Mail. Denn wer eine Rechtsfolge für sich in Anspruch nehmen will, hat die rechtsbegründenden Tatsachen darzulegen d.h. wer sich auf das Eingreifen einer für ihn günstigen Norm (Kaufvertrag, Bedingung etc.) beruft, hat deren Voraussetzungen darzulegen (vgl. BGH NJW2002, 2863).
Sollte es hier also keinen Zeugen für diese mündliche Zustimmung geben und sollte der Vermieter auch nicht bereit oder in der Lage sein, diese mündliche Zustimmung gegenüber der Verkäuferin zu wiederholen - wies es wohl der Fall zu sein scheint - gibt es keine tatsächliche Nachweisbarkeit der Zustimmung und damit kann die Verkäuferin die mündliche Zustimmung (leider) berechtigterweise (mitsamt der rechtlichen Konsequenzen für den Kaufvertrag) in Abrede stellen - wie getan - , ohne, dass Sie das Gegenteil darlegen können.
Die E-Mail der Verkäuferin legt zudem nahe, dass eine schriftliche oder zumindest in irgendeiner Form nachweisbare Bestätigung des Vermieters für die Übernahme des Mietvertrags bis zum 04.11.2024 und auch noch darüber hinaus nicht vorliegen wird - also die Bedingung zeitnah nicht erfüllt werden wird. Vielmehr gibt sie an, dass auch die grundsätzliche Absicht der Zustimmung noch von der Klärung weiterer Details abhängt. Dies legt nahe, dass auch eine Aussage des Vermieters nicht als verbindliche Zusage, sondern als unverbindliche Absichtserklärung zu verstehen ist.
(Sollte diese Email tatsächlich von der Verkäuferin und nicht von der Verwaltungsgesellschaft des Vermieters an Sie geschickt worden sein, kann es sinnvoll sein, sich diese Angaben noch einmal von Vermieterseite bzw. Verwaltungsgesellschaft verifizieren zu lassen. Sollte dies dort -unbedingt schriftlich- gegenteilig kommuniziert werden, dürfte die Sache anders aussehen).
Außerdem kann es sinnvoll sein auf das Angebot in der E-Mail einzugehen, nochmal über einen späteren Übergabezeitpunkt zu verhandeln, wenn diese E-Mail tatsächlich von der Verkäuferin stammt, da sie damit grundsätzlich Verhandlungsbereitschaft signalisiert. Das hängt aber letztlich von der genauen Konstellation und möglichen weiteren Verpflichtungen ab.
Bitte beachten Sie auch, dass diese Plattform lediglich zu einer ersten rechtlichen Orientierung dient, dass diese Antwort nur eine erste rechtliche Einschätzung darstellt und eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nicht ersetzen kann, insbesondere, da auch nur eine geringe Abweichung der Sachverhaltsangaben zu einem anderem Ergebnis führen kann. Ich hoffe, meine Einschätzung gibt Ihnen eine erste Orientierung.
Mit freundlichen Grüßen
Schönbach-Krieger
Hallo,
Herr Habel ist von der Verwaltungsgesellschaft, er hat ihr gegenüber ja telefonisch bestätigt hat, die Absicht gegenüber der Helvetia zu äußern den Vertrag umzuschreiben. Mir hat er gesagt, dass er dass befürwortet und mich nicht im Regen stehen lassen wird. Herr Lewalter von der Helvetia hat mir ebenfalls im Telefonat gesagt, dass wir eine Ergänzung im Mietvertrag vornehmen. Eine schriftliche Bestätigung wird es nicht geben, nur diese Absichtserklärung. Sie legt gerade Steine in den Weg, die nicht sein müssen. Kann Sie nach der Salvatorischen Klausel zurücktreten?
Sehr geehrte Fragestellerin,
Ihre Rückfrage beantworte ich unter ebenfalls Heranziehung der von Ihnen bereitgestellten Informationen gerne wie folgt:
Ich kann Ihren Unmut verstehen, allerdings muss ich leider bei meiner Einschätzung verbleiben.
Solange diese Absichtserklärungen mündlich und zudem nicht verbindlich - also nicht als rechtswirksame Zustimmung von einer autorisierten Stelle (Vermieter oder Verwaltungsgesellschaft, je nachdem wie Befugnisse liegen) - erfolgen, ist die Bedingung zur dort gesetzten Frist nicht eingetreten und die Verkäuferin kann sich berechtigt vom Kaufvertrag lösen (Folge: Rückabwicklung, wie in der E-Mail bereits angesprochen) bzw. das Kaufgeschäft ist ohnehin noch in der Schwebe.
Die von Ihnen angeführte salvatorische Klausel ist grundsätzlich eine Bestimmung in einem Vertrag, die regelt, was passiert, wenn eine oder mehrere Regelungen des Vertrags unwirksam oder nicht durchsetzbar sind. Der Zweck dieser Klausel ist es, die Gültigkeit des restlichen Vertrags zu sichern und die rechtlichen Folgen einer solchen Unwirksamkeit zu minimieren.
Eine solche Klausel steht aber nicht in rechtlichem Zusammenhang mit der aufschiebenden Bedingung. Ein bedingt abgeschlossenes Rechtsgeschäft ist in seinem Inhalt vollständig und rechtlich gültig; jedoch entfaltet die damit verbundene Rechtswirkung erst mit dem Eintreten der Bedingung ihre Wirkung. Wenn eine aufschiebende Bedingung nicht mehr eintreten kann, bleibt das Rechtsgeschäft in der Regel unwirksam. Die aufschiebende Bedingung war Voraussetzung für die Wirksamkeit, und wenn sie nicht mehr eintreten kann, wird das Geschäft obsolet.
Mit freundlichen Grüßen
Schönbach-Krieger