Kaufinteresse an einem Ferienhaus, das über die Flurgrenzen gebaut ist.

Question

Hallo,  ich bin daran interessiert, mir ein Wochenendhaus an der "Blauen Adria" in Altrip zu kaufen. Allerdings wurde mir vom Makler mitgeteilt, dass das Gebäude zum Teil aufs benachbarte Grundstück gebaut wurde und dieser Sachverhalt auch bereits Inhalt eines Rechtsstreits vor längerer Zeit gewesen ist.   Die Äußerungen vom Makler dazu:  - "Bei dem Objekt gibt es eine Besonderheit. Das Gebäude ist teilweise ein wenig grenzüberbaut. Laut Eigentümer würde dieses in den 90er Jahren fest gestellt und darf so stehen bleiben, wie es ist. Ein Umbau ist daher eher nicht erlaubt. Wenn, dann wäre ein kompletter Neubau notwendig mit einhalten des Bebauungsplan."  - "Die Grenzbebauung ist soweit wohl unproblematisch, da laut Eigentümer die Überbauung dem damaligen Nachbar aufgefallen ist und er dies überprüfen ließ. Die Richterin war laut Eigentümer damals vor Ort und hat beschlossen, dass es so, wie es dort steht stehen bleiben darf."    Ich habe vom Makler eingefordert, dass hier Rechtssicherheit für einen Käufer geschaffen werden muss. Ich gebe Ihnen mal noch Zugriff auf das Immobilienangebot. Auf dem Bild mit den eingezeichneten Flurstücksgrenzen in Rot sieht man wohl auch die Grenzverletzung:  https://www.immowelt.de/expose/3b13edfb-b16a-4da4-a3c6-7fbf4d98852e     Nun meine Frage: Auf welche Weise kann ich mich bei einem eventuellen Kauf absichern? Muss da der Flurstücksplan geändert werden? Muss ein Eintrag ins Baulastenregister erfolgen? Muss evtl. sogar zusätzlich ein Rücktrittsrecht in den Vertrag, für den Fall, dass der andere Grundstückseigentümer einen Abriss fordert?    Ich weiß, dass ich hier keine abschließende, hochverbindliche Rechtsberatung bekomme. Ich bräuchte einfach eine Einschätzung und Empfehlung.    Ein anschließendes "Finger weg" oder "Versuchen Sie es so...." Wäre natürlich hilfreich.    Vielen Dank und viele Grüße    Klaus Burkart

Rechtsanwalt Thomas Bohle · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,      da Sie Kenntnis von dem Überbau haben, spielt &#167; 442 BGB hier eine wichtige Rolle, wonach alle Gewährleistungsrechte des Käufers ausscheiden, wenn er den Mangel kennt, bzw. hätte kennen müssen.    Um dieser Gefahr zu entgegen, müsste der Verkäufer ausdrücklich eine Garantie im Notarvertrag, dass die Bebauung so gerichtlich letztlich abgesegnet und ein Abrissanspruch schon gerichtlich abgewiesen worden ist.      Und Sie sollten zusätzlich vorab auch unbedingt diese gerichtliche Entscheidung - die es angeblich gibt und wonach der Überbau hinzunehmen sein soll - sich aushänigen &lpar;und dann gesondert prüfen &rpar; lassen.    Gibt es so eine Entscheidung mit diesem Inhalt tatsächlich, würde insoweit die Rechtskraft einer solchen Entscheidung auch zu Ihren Gunsten Bestand haben. Der Nachbar könnte dann keinen Abriss erneut durchsetzen, auch nicht gegen Sie als Neueigentümer.      Es müsste dann weder Flurstücksplan /Katasteramtsfrage geändert werden. Es muss auch kein Eintrag ins Baulastenregister erfolgen.    Aber wichtig ist dabei der genaue Wortlaut und Inhalt dieser Entscheidung, sodass Sie diese Unterlagen unbedingt vorab haben müssen.        Der Nachbar hätte aber gegen Sie künftig einen Anspruch auf eine sogenannte Überbaurente nach &#167;&#167; 912, 913 BGB, die jährlich im voraus zu entrichten wäre. Das wäre sicherlich bei der Höhe des Kaufpreises dann zu berücksichtigen, wobei die Höhe der jährlichen Rente sich nach Bodenpreise, Dauer der Überbauung, Ausmaß der Überbauung etc. richtet, sodass das dann letztlich von einem Sachverständigen zu berrechnen wäre.      Mit freundlichen Grüßen    Rechtsanwalt  Thomas Bohle, Oldenburg

Kaufinteresse an einem Ferienhaus, das über die Flurgrenzen gebaut ist.

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke

Rechtsanwalt Thomas Bohle

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