Antwort
vonRechtsanwalt Timm Jacobsen
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Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Als gesetzliche Regelung ist nur der schmale § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorhanden. Dort heißt es:
[quote](2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
1.die Aufstellung einer Hausordnung,
2.die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
3.die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
[b]4.die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,[/b]
5.die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie
6.[1]die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.[/quote]
Mit der Reform des Wohneigentumsrechts wurde zum 1.12.2020 aus der Instandsetzungsrücklage, die Erhaltungsrücklage. Ansonsten gibt es nur Rechtsprechung und Aufsätze zu diesem Thema.
Ich will Ihnen eine kurze Zusammenfassung geben:
Zunächst einmal kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen, dass gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine entsprechende Rücklage gebildet wird. Das gehört zu den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung. Und natürlich muss dann ordnungsgemäß zeitnah gebucht werden, woran es hier anscheinend haperte. Der Verwalter muss dazu dann auch die entsprechenden Anteile einfordern.
Hinsichtlich der Höhe der Rücklagen besteht ein Ermessensspielraum. Es ist auch möglich mehrere definierte Erhaltungsrücklagen ("Töpfe") zu bilden (Z.B.: 1. Rücklage für das Dach; 2. Rücklage für Heizungsanlage etc.). Der dabei bestimmte Zweck ist dann aber verbindlich. Der Rücklagen zweck kann aber auch geändert werden.
Grundsätzlich ist also die Erhaltungsrücklage eine Pflichtaufgabe, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. Es handelt sich aber um keine allgemeine Liquiditätsreserve.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Timm Jacobsen
Nein, Sie haben meine Frage gar nicht beantwortet. Diese Sachen weiß ich alle selbst.
Es geht darum, wie der Verwalter mit der Erhaltungsumlage umzugehen hat, wann er sie dem Sonderkonto zuführen muss usw. und wo ich was dazu finde, dass der nicht damit machen kann was er will oder es einfach auf dem WEG-Konto belässt und kein Mensch mehr nachvollziehen kann, wieviel in der Instandhaltungsrücklage ist.
Ich bedaure sehr, wenn meine Antwort Sie nicht zufrieden stellen sollte.
Ich befürchte aber, dass das WEG-Recht leider nicht den Detailgrad aufweist, den Sie sich hier wünschen. Hinsichtlich der Erhaltungsrücklage gibt es keine weitere gesetzliche Grundlage, als ich zitiert habe. Es gibt auch keine Art Verwaltungsvorschriften oder ähnliches, sondern nur noch die Regelungen die die Eigentümergemeinschaft beschlossen hat.
Selbstverständlich hat aber die Verwaltung die Buchhaltung ordentlich zu führen, und zum Beispiel Eingänge für die Erhaltungsrücklage schnell zu kontieren. Das sind aber die normalen Grundsätze ordentlicher Buchführung und keine speziellen für Erhaltungsrücklagen.
Diese Rücklage muss aber innerhalb der Buchführung einem Konto zugewiesen werden und nicht einem speziellen Bankkonto.
Werden die Grundsätze ordentlicher Buchführung befolgt, sind die Zahlungsflüsse auch nachvollziehbar.
Aus Ihrer Schilderung entnehme ich hier berechtigte Zweifel an der Praxis ihrer neuen Hausverwaltung. Das ist jedoch kein Problem der Erhaltungsrücklage, worauf Ihre Ursprungsfrage doch deutlich fokussiert war.