Immobilienkauf in Deutschland

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Eröffnung eines Bankkontos in Deutschland / Zahlungsabwicklung
Ein ausländischer Staatsangehöriger ohne Wohnsitz in Deutschland kann grundsätzlich ein Bankkonto in Deutschland eröffnen, sofern die jeweilige Bank dies zulässt. Die Praxis zeigt allerdings, dass viele Banken einen Wohnsitznachweis in Deutschland verlangen. Einige Banken bieten jedoch sog. Nicht-Residenten-Konten an, vor allem bei Nachweis eines berechtigten Interesses (z. B. Immobilienkauf).

Für den Immobilienerwerb besteht keine Verpflichtung, ein deutsches Konto zu unterhalten. Die Kaufpreiszahlung kann grundsätzlich auch direkt von einem Konto in der Türkei auf das Konto des Verkäufers oder – sofern im notariellen Kaufvertrag vorgesehen – auf ein Notaranderkonto erfolgen. In der Regel wird dies über eine sogenannte Finanzierungsbestätigung bzw. Kapitalnachweis abgesichert.

2. Visumsstatus für die Unterzeichnung des Kaufvertrages
Für die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags ist kein Aufenthaltstitel oder spezielles Visum erforderlich. Der Abschluss kann im Rahmen eines regulären Besuchsaufenthalts (Schengen-Visum) erfolgen, sofern sich Ihr Vater legal im Bundesgebiet aufhält.

Alternativ ist auch eine Vollmachtserteilung aus dem Ausland möglich, wobei bestimmte Formerfordernisse zu beachten sind (z. B. öffentliche Beglaubigung und Apostille nach Haager Übereinkommen).

3. Zahlungsfluss der Mieteinnahmen
Rechtlich besteht keine Verpflichtung, dass Mieteinnahmen auf ein deutsches Konto überwiesen werden. Der Zahlungsfluss kann auch auf ein ausländisches Konto – etwa in der Türkei – erfolgen. Gleichwohl ist es in der Praxis deutlich einfacher, insbesondere im Hinblick auf die Kommunikation mit Mietern und steuerliche Erklärungen, ein deutsches Konto für die Mieteinnahmen zu führen. Zudem entstehen Kosten bei Auslandsüberweisungen, die vermeidbar wären. Ich empfehle daher in deutsches Konto zu eröffnen.

4. Kontoeröffnung zwecks Kaufabwicklung und Mieteinnahmen
Ein Konto darf grundsätzlich eröffnet werden, wenn ein berechtigtes Interesse – wie hier durch den Immobilienkauf – dargelegt werden kann. Voraussetzungen können je nach Bank unterschiedlich sein. Üblicherweise erforderlich:

- Gültiger Reisepass
- Nachweis über Wohnsitz im Ausland
- Kaufvertragsentwurf oder Notartermin
- Steuerliche Identifikationsnummer (ggf. nachzureichen)

Empfehlung: Kontaktaufnahme mit größeren Filialbanken (z. B. Deutsche Bank, Commerzbank) oder internationalen Finanzdienstleistern, die Nicht-Residenten-Konten anbieten.

5. AWV-Meldepflicht (Außenwirtschaftsverordnung)
Gemäß § 67 AWV besteht bei Zahlungseingängen oder -ausgängen aus bzw. in das Ausland über 12.500 EUR eine Meldepflicht bei der Deutschen Bundesbank. Diese kann online über das sogenannte "General Statistics Reporting Portal (GSta)" erfolgen.

Die Meldung betrifft insbesondere die Überweisung des Kaufpreises aus der Türkei. Verantwortlich für die Meldung ist in der Regel der Empfänger der Zahlung, wobei im Immobilienkauf oft auch der Notar oder die Bank auf eine entsprechende Meldung hinweist.

6. Weitere rechtliche und steuerliche Hinweise
Immobilienerwerb durch Ausländer ist in Deutschland grundsätzlich uneingeschränkt möglich; es bestehen keine spezifischen Erwerbsverbote für türkische Staatsangehörige.

Bei Erzielung von Einkünften aus Vermietung ist der Eigentümer in Deutschland beschränkt steuerpflichtig. Eine deutsche Steuernummer muss beim zuständigen Finanzamt beantragt werden.

Deutschland und die Türkei haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, sodass eine Doppelbesteuerung vermieden wird – dennoch besteht Meldepflicht in beiden Ländern.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

El-Zaatari
Rechtsanwalt