Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Frage 1)
Davon ausgehend, dass keine Mietschulden aktuell bestehen, wäre eine Kündigung gem. §543 Abs. 1 S.3 BGB spätestens mit Begleichung der Mietzinsschulden unwirksam. Trotzdem sollte vorsorglich widersprochen werden. In der Formulierung sollten Sie die Unwirksamkeit rügen und hilfsweise widersprechen.
Frage 2)
Hier müssten Sie unverzüglich gem. § 174 BGB zurückweisen, wenn Ihnen die Vollmacht nicht anderweitig schon bekannt war.
Frage 3)
Die Begründung ist gem § 573 Abs. 3 BGB dem Kündigungsschreiben beizufügen. Ob dies hier durch einen möglichen Bezug der Fall war, kann nur durch die Schriftstücke geklärt werden.
Frage 4)
Die Kündigungsfrist sollte gem. § 573c Abs. 1 S.2 BGB bei Ihnen 9 Monate betragen. Die Wirksamkeit der Kündigung wäre nicht betroffen, es würde nur eine spätere Frist
greifen.
Frage 5)
Bei stets pünktlicher Zahlung kann nicht wirksam aus diesem Grund gekündigt werden. Ob andere Gründe zukünftig vorliegen oder sich aus anderen Gesichtspunkten ergeben, kann so nicht beurteilt werden.
Frage 6)
Grundsätzlich können Sie bei vollständig bezahlter Miete optimistisch sein. Allerdings wäre eine verbindliche Einschätzung ohne Kenntnis des Schriftverkehrs fahrlässig.
Ich weise Sie auf die Möglichkeit der Beratungshilfe hin, die Sie bei Bezug von SGB II Leistungen erhalten können. Diese beantragen Sie beim zuständigen Amtsgericht, oft allein durch Vorlage des Bewilligungsbescheides. Ein einfaches Schreiben an den Vermieter wäre damit auch gedeckt.
Sollten Sie dies in Anspruch nehmen, können Sie mich gerne auch per mail kontaktieren.
Bitte beachten Sie, dass der von Ihnen geschilderte Sachverhalt Grundlage einer ersten rechtlichen Einschätzung ist. Ergänzungen, Änderungen und Weglassungen führen ggf. zu völlig anderen Ergebnissen.
Ich bedanke mich für Ihr Vertrauen und verbleibe
Mit freundlichen Grüssen
Hallo,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort :)
Eine Nachfrage stellt sich jedoch.
Wenn die Kündigung tatsächlich aus den benannten Formhindernissen für unwirksam erklärt werden kann...
In wie fern bin ich dann davor gefreit, dass der Vermieter einfach erneut (und diesmal formgerecht) kündigt und dann als Kündigungsgrund die verspäteten Mietzahlungen aus der Zeit vor der Abmahnung vom 26.09.2012 benennt.
Wie bereits erwähnt wurde die Abmahnung ja beachtet und die folgende Oktobermiete fristgerecht bezahlt sowie ein zusätzliches Mietguthaben gebildet.
Kann der Vermieter dann trotzdem kündigen und dies mit den öftmals verspäteten Mietzahlungen, aus Zeiten VOR der Abmahnung, begründen?
Ich meine die Abmahnung soll mir ja die Möglichkeit geben, mein Verhalten zu ändern... Wenn ich nun mein Verhalten erfolgreich geändert habe, so sollte es nicht rechtens sein, wenn der Vermieter dann trotzdem die Kündigung hinterherschiebt.
Der Sinn der Abmahnung wäre ja dann ins absurde geführt, wenn trotzdem noch gekündigt werden kann, obwohl das abgemahnte verhalten korrigiert wurde bzw. kein erneuter Verstoß eintrat.
Vielen Dank nochmals :) ich wünsche Ihnen einen schönen Tag^^
Eine Abmahnung ist grds. gar nicht erforderlich. Wie oben bereits ausgeführt, wird selbst eine ursprünglich wirksam wegen Mietrückstandes ausgesprochene Kündigung spätestens nach Ausgleich gem. § 543 Abs. 1 S.3 BGB unwirksam, bei vorheriger Befriedigung bereits unzulässig. Grds. könnte sich aus ständigem Rückstand ein erheblicher Grund nach §573 Abs. 2 Nr.1 BGB ergeben. Dies wäre aber im Rahmen des Kündigungsschreibens darzulegen und durch die bisher hinterlegte Sicherheitsleistung m.E. ausgeschlossen.